上海市住宅物业管理规定施行细则2021

　　(2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订 依据2018年11月22日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的抉择》修正 依据2020年12月30日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改本市部份处所性法规的抉择》第二次修正)

　　目 录

　　第一章 总则

　　第二章 业主及业主大会

　　第三章 物业管理服务

　　第四章 物业的使用以及保护

　　第五章 法律责任

　　第六章 附则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范住宅物业管理流动，保护业主以及物业服务企业的合法权益，依据《中华人民共以及国民法典》、国务院《物业管理条例》以及其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制订本规定。

　　第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，合用本规定。

　　第三条 本规定所称住宅物业管理(下列简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主以及物业服务企业依照物业服务合同商定，或者者通过其他情势，对于房屋及配套的设施装备以及相干场地进行维修、养护、管理，保护相干区域内的环境卫生以及秩序的流动。

　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人以及实际栖身人。

　　第四条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指点以及监督乡、镇人民政府以及街道办事处施行与物业管理相干的行政管理工作。

　　市房屋行政管理部门实行下列职责：

　　(一)制订本市物业管理相干政策;

　　(二)树立完美本市物业管理分级培训体系;

　　(三)指点区房屋行政管理部门展开辖区内物业管理的监督管理工作;

　　(四)指点物业管理行业协会展开自律性规范的制订以及施行工作;

　　(五)树立全市统一的物业管理监管与服务信息平台;

　　(六)施行对于物业服务行业及其他物业管理相干工作的监督管理。

　　区房屋行政管理部门实行下列职责：

　　(一)组织施行物业管理相干政策以及轨制;

　　(二)施行辖区内物业服务企业以及从业人员的监督管理;

　　(三)指点以及监督物业管理招投标流动;

　　(四)施行业主大会成立前专项维修资金的归集以及日常使用管理;

　　(五)施行物业管理区域核定、物业服务企业用房以及业主委员会用房(下列合称物业管理用房)确认等事项;

　　(六)指点乡、镇人民政府以及街道办事处对于业主大会、业主委员会的工作和其他物业管理工作施行监督管理;

　　(七)指点乡、镇人民政府以及街道办事处展开物业管理业务培训;

　　(八)落什物业管理方面的其他监督管理职责。

　　本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、计划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，依照各自职责协同施行本规定。

　　第五条 区人民政府应该树立住宅小区综合管理工作轨制，组织区相干行政管理部门，乡、镇人民政府以及街道办事处和相干单位，部署、推动以及调和辖区内物业管理各项工作。

　　乡、镇人民政府以及街道办事处应该树立本辖区住宅小区综合管理工作轨制，调和以及处理辖区内物业管理综合事务以及纠纷;其设立的房屋管理事务机构(下列简称房管机构)承当房屋管理的相干具体事务。

　　乡、镇人民政府以及街道办事处实行下列职责：

　　(一)指点以及监督业主大会、业主委员会的组建以及换届改选，办理相干备案手续;

　　(二)指点以及监督业主大会、业主委员会的日常运作，对于业主大会准备组(下列简称准备组)成员、业主委员会委员以及业主委员会换届改选小组成员进行培训;

　　(三)参加物业承接查验，指点以及监督辖区内物业管理项目的移交以及接收工作;

　　(四)办理物业服务合同备案，对于物业管理区域内的物业服务施行日常监督检查，指点以及监督物业服务企业实行法定的义务;

　　(五)监督业主、使用人依照规定使用以及保护物业;

　　(六)树立物业管理纠纷调处以及投诉、举报处理机制，调处物业管理纠纷，处理物业管理相干投诉以及举报;

　　(七)树立物业应急服务保障机制;

　　(八)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第六条 本市树立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同介入的住宅小区治理架构，推进住宅物业管理立异。

　　居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府以及街道办事处展开社区管理、社区服务中与物业管理相干的工作，加强对于业主委员会的指点以及监督，引导其以自治方式规范运作。

　　第七条 市物业管理行业协会是履行行业服务以及自律管理的社会组织，依法制订以及组织施行自律性规范，组织业务培训，对于物业服务企业之间的纠纷进行调处，保护物业服务企业合法权益。

　　本市激励物业服务企业加入市物业管理行业协会。

　　第二章 业主及业主大会

　　第八条 住宅小区，包含分期建设或者者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施装备是共用的，应该划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者者封锁小区，且能明确共用配套设施装备管理、保护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　第九条 区房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。

　　建设单位在申请办理住宅建设工程计划许可证的同时，应该向区房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区房屋行政管理部门应该在五日内核定物业管理区域。

　　建设单位在房屋销售时，应该将区房屋行政管理部门核定的物业管理区域规模，通过合同商定方式向物业买受人昭示。

　　第十条 尚未划分或者者需要调剂物业管理区域的，区房屋行政管理部门应该会同乡、镇人民政府或者者街道办事处，依照第八条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调剂物业管理区域的，还应该由专有部份面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主介入表决，并应该经介入表决专有部份面积过半数的业主且介入表决人数过半数的业主赞成。

　　物业管理区域调剂后，区房屋行政管理部门应该在相干物业管理区域内公告。

　　第十一条 建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应该向房管机构提交以下资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、装备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施装备的安装、使用以及保护颐养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件以及物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必须的其他资料。

　　建设单位在办理物业承接验收手续时，应该向物业服务企业移交前款规定的资料。

　　业主可以向房管机构、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。

　　第十二条 业主在物业管理流动中，享有以下权力：

　　(一)依照物业服务合同的商定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制订以及修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业实行物业服务合同;

　　(八)对于物业管理区域内物业共用部位、共用设施装备以及相干场地使用情况享有知情权以及监督权;

　　(九)监督专项维修资金的管理以及使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权力。

　　业主在物业管理流动中，实行以下义务：

　　(一)遵照临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则以及专项维修资金管理规约;

　　(二)遵照物业管理区域内物业共用部位、共用设施装备以及相干场地的使用，公共秩序、公共安全以及环境卫生保护等方面的规章轨制;

　　(三)执行业主大会的抉择以及业主大会授权业主委员会作出的抉择;

　　(四)依照有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费;

　　(六)实行其承当的房屋使用安全责任;

　　(七)向业主委员会提供联络地址、通信方式;

　　(八)法律、法规规定的其他义务。

　　业主对于建筑物专有部份之外的共有部份，享有权力，承当义务;不患上以抛却权力不实行义务。

　　第十三条 业主大会由一个物业管理区域内的全部业主组成。

　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积到达百分之五十以上，或者者首套房屋出售并交付使用已经满两年的，应该召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者者业主人数较少且经全部业主一致赞成，抉择不成立业主大会的，由业主共同实行业主大会、业主委员会职责。

　　第十四条 物业管理区域相符本规定第十三条第二款所列应该成立业主大会前提之一的，建设单位应该在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者者街道办事处提出成立业主大会的书面讲演，并提供以下资料：

　　(一)物业管理区域核定意见;

　　(二)物业管理用房配置证明;

　　(三)业主清册以及物业建筑面积;

　　(四)物业出售并交付使历时间;

　　(五)已经筹集的专项维修资金清册。

　　建设单位未及时提出书面讲演的，业主可以向乡、镇人民政府或者者街道办事处提出成立业主大会的书面请求。

　　第十五条 乡、镇人民政府或者者街道办事处应该在接到建设单位书面讲演或者者业主书面请求后的六十日内组建准备组。准备组应该自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

　　准备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者者村民委员会代表组成。准备组人数应该为单数，其中业主代表应该相符本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应该不低于准备组总人数的二分之一。准备组组长由乡、镇人民政府或者者街道办事处代表担任。

　　准备组中的业主代表，由乡、镇人民政府或者者街道办事处组织业主举荐发生。

　　业主对于准备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者者街道办事处调和解决。

　　乡、镇人民政府或者者街道办事处应该在准备组展开准备工作前，组织准备组成员进行培训。

　　第十六条 准备组应该做好下列准备工作：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数和所具有的专有部份面积;

　　(二)肯定首次业主大会会议召开的时间、地点、情势以及内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)肯定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制订业主委员会委员候选人发生办法，肯定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制订业主委员会选举行法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

　　前款内容应该在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对于公告内容有异议的，准备组应该记录并作出回覆。

　　准备组应该自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

　　准备组在业主委员会依法成立后自行解散。

　　第十七条 业主大会除了实行《中华人民共以及国民法典》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以抉择业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适量的抉择。

　　第十八条 业主大会会议可以采取集体讨论情势，也能够采取书面征求意见的情势。业主大会会议应该由物业管理区域内专有部份面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主介入表决。

　　业主大会作出抉择，应该经介入表决专有部份面积过半数的业主且介入表决人数过半数的业主赞成。业主大会抉择筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，或者者扭转共有部份的用处、应用共有部份从事经营流动的，应该经介入表决专有部份面积四分之三以上的业主且介入表决人数四分之三以上的业主赞成。

　　业主可以拜托代理人参加业主大会会议，代理人应该持业主书面拜托书并根据拜托人对于所议事项的意见进行投票表决。

　　第十九条 首次业主大会会议通过的议事规则，应该就业主大会的议事方式、表决程序，业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、免职以及补选等事项作出商定。

　　第二十条 业主委员会由业主大会会议选举发生，依法实行职责。业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米下列的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。准备组应该依据物业管理区域范围以及建筑物区别所有权的比例，肯定业主委员会委员的人数以及形成比例。业主委员会的任期为三年到五年。

　　业主委员会委员应该相符国务院《物业管理条例》规定的前提，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有破坏房屋承重结构、背法搭建、损坏房屋外貌、擅自扭转物业使用性质、欠交物业服务费或者者专项维修资金、背法出租房屋等情景之一且未矫正的，不患上担任业主委员会委员。业主大会可以依法抉择增添不患上担任业主委员会委员的情景。

　　业主委员会委员候选人应该书面许诺相符前款规定的前提，全面实行工作职责，不以权谋私。

　　业主委员会实行以下职责：

　　(一)招集业主大会会议，讲演年度物业管理的施行情况、业主委员会履职情况;

　　(二)执行业主大会抉择，处理业主大会的日常管理事务;

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)拟订业主大会年度财务预算方案以及决算方案;

　　(五)拟订物业共用部份经营管理方案和收益的管理、使用以及分配方案;

　　(六)拟订印章管理、财务管理、档案管理、泊车管理、宠物管理、装潢装修管理等规章轨制;

　　(七)监督专项维修资金的使用和组织专项维修资金的补建、再次筹集;

　　(八)及时了解业主、物业使用人的意见以及建议，督促业主交纳物业服务费，监督以及协助物业服务企业实行物业服务合同;

　　(九)监督管理规约的施行，对于业主背反管理规约的行动进行禁止;

　　(十)业主大会赋与的其他职责。

　　业主委员会应该接受业主大会以及业主的监督，接受相干行政管理部门，乡、镇人民政府或者者街道办事处，居民委员会或者者村民委员会的指点以及监督。

　　第二十一条 业主委员会委员候选人由准备组通过直接听取业主张见、召开座谈会、发放举荐表等方式发生。准备组应该审查候选人资历，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者者街道办事处。候选人的基本信息，由准备组在物业管理区域内公告。

　　业主委员会委员由业主大会会议选举发生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选发生。准备组应该自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任以及其他委员的名单。

　　业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并实行下列职责：

　　(一)招集以及主持业主委员会会议;

　　(二)提出业主委员会会议议题;

　　(三)依照业主大会会议的抉择，签署有关文书。

　　业主委员会主任因故不能实行职责时，由副主任实行。

　　第二十二条 乡、镇人民政府或者者街道办事处应该会同区房屋行政管理部门按期组织业主委员会委员，进行物业管理相干法律、法规、规章、规范性文件以及日常运作规范等培训。

　　第二十三条 业主委员会自选举发生之日起三十日内，持以下文件向乡、镇人民政府或者者街道办事处备案：

　　(一)业主大会会议记录以及会议抉择;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)专项维修资金管理规约;

　　(五)业主委员会委员的名单、基本情况以及书面许诺;

　　(六)业主委员会委员的培训记录。

　　乡、镇人民政府或者者街道办事处对于依法选举发生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明以及印章刻制证明。备案证明应该载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人以及办公地址。

　　业主委员会应该依法刻制以及使用印章。印章印文中应该包括业主委员会名称和届别。

　　第二十四条 业主大会可以依据业主委员会工作情况抉择给予业主委员会委员适量的补助。补助可以在公共收益中列支，也能够通过其他方式筹集。具体补助标准，资金筹集、管理以及使用办法应该由业主大会抉择。

　　第二十五条 业主大会会议分为按期会议以及临时会议。业主大会按期会议应该依照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，业主委员会应该事前将会议时间、地点、议题以及议程书面通知所在地房管机构、居民委员会或者者村民委员会，约请房管机构、居民委员会或者者村民委员会派代表参加，并听取房管机构、居民委员会或者者村民委员会的意见、建议。

　　业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者者街道办事处应该督促其限期召开;逾期不召开的，乡、镇人民政府或者者街道办事处可以应业主请求组织召开业主大会会议。

　　第二十六条 业主委员会会议分为按期会议以及临时会议。业主委员会按期会议应该依照业主大会议事规则的规定召开，至少每一两个月召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议，应该及时召开业主委员会临时会议。

　　业主委员会会议应该有全部委员过半数出席，并约请物业所在地居民委员会或者者村民委员会派员列席，也能够约请业主旁听。业主委员会委员不患上拜托别人出席业主委员会会议。

　　业主委员会作出抉择应该经全部委员过半数签字赞成，在作出抉择之日起三日内将会议情况和抉择事项在物业管理区域内公告，并告诉物业所在地居民委员会或者者村民委员会。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不招集业主委员会会议的，乡、镇人民政府或者者街道办事处应业主书面请求可以指定一位其他委员招集以及主持。

　　第二十七条 业主委员会应该树立按期招待轨制，听取业主以及使用人对于物业管理以及业主委员会日常工作的意见以及建议，接受业主以及使用人的咨询、投诉以及监督。

　　业主委员会应该树立工作记录轨制，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订流动，和物业管理中各项首要事项的记录，并妥善保管。

　　业主委员会应该树立信息公然轨制，依照规定及时公布业主大会以及业主委员会作出的抉择，物业服务企业选聘、物业服务合平等物业管理中的各项抉择以及重大事项;按期公布专项维修资金以及公共收益收支;接受业主查询所保管的物业管理信息。

　　第二十八条 业主委员会任期届满的五个月前，应该书面讲演乡、镇人民政府或者者街道办事处。乡、镇人民政府或者者街道办事处应该在收到书面讲演之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举发生新一届业主委员会。

　　业主委员会未依照前款规定讲演的，乡、镇人民政府或者者街道办事处可以应业主书面请求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举发生新一届业主委员会。

　　换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应该为单数，其中业主代表应该相符本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应该不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者者街道办事处代表担任。

　　自换届改选小组发生至新一届业主委员会选举发生期间，业主委员会不患上组织召开业主大会会议对于以下事项作出抉择：

　　(一)选聘、解职物业服务企业;

　　(二)调剂物业收费标准;

　　(三)除了管理规约规定情景以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(四)其他重大事项。

　　第二十九条 业主委员会应该自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议记要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管机构保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管机构应该及时提供。

　　新一届业主委员会选举发生后，应该在三十日内向乡、镇人民政府或者者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管机构在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以要求物业所在地乡、镇人民政府或者者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应该予以协助。

　　第三十条 再也不担任业主委员会委员的，应该在十日内将其保管的本规定第二十九条第一款所述物品移交业主委员会;拒不移交的，业主委员会可以依照本规定第二十九条第三款规定处理。

　　第三十一条 业主委员会委员有以下情景之一的，其业主委员会委员资历依照本条第二款处理：

　　(一)已经再也不是本物业管理区域内业主的;

　　(二)以书面情势向业主委员会提出辞职的;

　　(三)因健康等缘由没法实行职责且未提出辞职的;

　　(四)拒不招集业主委员会会议的;

　　(五)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

　　(六)背反书面许诺的。

　　属于前款第一项、第二项情景的，其委员资历自情景产生之日起自然终止;属于前款第三项情景的，经业主大会会议讨论通过，其委员资历终止;属于前款第四项至第六项情景的，经业主大会会议讨论通过，免职其委员资历。业主委员会应该将委员资历终止或者者免职的情况在物业管理区域内公告。

　　第三十二条 业主委员会委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。

　　业主委员会呈现以下情景之一时，乡、镇人民政府或者者街道办事处应该组织召开业主大会会议;业主大会应该启动提早换届改选程序：

　　(一)业主委员会委员人数不足半数的;

　　(二)业主委员会连续六个月未展开工作的;

　　(三)业主委员会作出的抉择严重背反法律、法规的;

　　(四)因其他缘由致使业主委员会没法正常运作的。

　　业主大会抉择对于业主委员会提早换届改选的，乡、镇人民政府或者者街道办事处应该依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举发生新一届业主委员会。

　　第三十三条 业主委员会的名称、所辖区域规模、委员、业主大会议事规则以及管理规约产生变更的，业主委员会应该在三十日内向乡、镇人民政府或者者街道办事处办理变更备案手续。

　　因物业管理区域调剂、房屋灭失或者者其他缘由导致业主委员会没法存续的，业主委员会应该在三十日内向乡、镇人民政府或者者街道办事处办理注销备案手续。

　　第三十四条 依照本规定第二十三条、第二十九条、第三十三条规定，乡、镇人民政府或者者街道办事处受理业主委员会备案后，应该在二十日内完成备案手续，并将备案资料抄送区房屋行政管理部门。

　　第三十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全部业主组成。

　　业主小组应该实行以下职责：

　　(一)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿;

　　(二)抉择本小组规模内住宅共用部位、共用设施装备的维修、更新、改造以及养护;

　　(三)抉择本小组规模内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组发生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第三十六条 居民委员会、村民委员会设立的人民调处委员会，可以依法调处本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

　　第三章 物业管理服务

　　第三十七条 房屋行政管理部门应该依法对于物业服务企业服务流动施行监督检查。

　　物业服务项目经理承接物业管理区域数量以及建筑面积的规范，由市房屋行政管理部门制订。

　　第三十八条 市房屋行政管理部门应该依据物业服务合同实行、投诉处理以及日常检查等情况，树立物业服务企业信誉档案库以及物业服务项目经理信誉档案库。

　　第三十九条 选聘物业服务企业前，业主委员会应该拟订选聘方案。选聘方案应该包含拟选聘物业服务企业的信誉状态、专业管理人员的配备、管理实绩请求、物业服务内容以及收费标准、物业服务合同期限以及选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应该在物业管理区域内公告。

　　第四十条 建设单位应该通过公然招标方式选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同，并作为房屋销售合同的附件。

　　激励业主大会采取招投标方式，公然、公平、公正地选聘物业服务企业。

　　采用招投标方式选聘物业服务企业的，应该通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行招标。

　　第四十一条 建设单位在申请房屋预售许可前，应该参照市房屋行政管理部门制作的示范文本，制订临时管理规约以及房屋使用仿单，作为房屋销售合同的附件。

　　临时管理规约应该对于物业的使用以及保护管理、业主义务、背反临时管理规约应该承当的责任等事项作出规定，但不患上与法律、法规、规章相抵牾，不患上损害物业买受人的合法权益。临时管理规约应该报区房屋行政管理部门备案。

　　房屋使用仿单应该载明房屋平面布局、结构、附属装备，注明房屋承重结构的房屋结构图，不患上占用、移装的共用部位、共用装备，和其他有关安全公道使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应该包括前期物业服务合同商定的内容，和建设工程计划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全部业主所有的配套设施装备。

　　建设单位不患上将物业共用部份的所有权或者者使用权单独转让。

　　第四十二条 建设单位应该在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房依照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不患上低于一百平方米;业主委员会用房依照不低于三十平方米配置。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。

　　计划资源行政管理部门在核发建设工程计划许可证时，应该在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。

　　区房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证以及办理房屋所有权首次登记时，应该注明物业管理用房室号。

　　物业管理用房不患上擅自变更位置，也不患上分割、转让、典质。

　　第四十三条 物业管理区域内的以下配套设施装备归业主共有：

　　(一)物业管理用房;

　　(二)门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;

　　(三)物业管理区域内按计划配建的非机动车车库;

　　(四)单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安放住房小区的泊车位;

　　(五)物业管理区域内的共有绿化、道路、场地;

　　(六)建设单位以房屋销售合同或者者其他书面情势许诺归全部业主所有的物业;

　　(七)其他依法归业主共有的设施装备。

　　建设单位申请房屋所有权首次登记时，应该提出前款规定的配套设施装备登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载，但不颁发不动产权属证书。建设单位应该在物业管理区域内显著位置公然业主共有配套设施装备的位置、面积等信息。

　　第四十四条 物业服务企业应该依照物业服务合同的商定，提供相应的服务。物业服务合同可以商定以下服务事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施装备的使用管理以及保护;

　　(二)共有绿化的保护;

　　(三)共有区域的保洁;

　　(四)共有区域的秩序保护;

　　(五)车辆的停放管理;

　　(六)物业使用中对于制止性行动的管理措施;

　　(七)物业维修、更新、改造以及养护费用的账务管理;

　　(八)物业档案资料的保管;

　　(九)业主大会或者者业主拜托的其他物业服务事项。

　　物业服务企业将物业服务区域内的部份专项服务事项拜托给专业性服务组织或者者其他第三人的，应该就该部份专项服务事项向业主负责。物业服务企业不患上将其应该提供的全体物业服务转拜托给第三人，或者者将全体物业服务肢解后分别转拜托给第三人。

　　物业服务企业应该在签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报房管机构备案。

　　第四十五条 物业服务企业提供物业服务，应该遵照以下规定：

　　(一)相符国家以及本市规定的技术标准、规范;

　　(二)及时向业主、使用人告诉安全公道使用物业的注意事项;

　　(三)按期听取业主的意见以及建议，改良以及完美服务;

　　(四)配合居民委员会、村民委员会做好社区管理相干工作。

　　物业服务企业应该协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　第四十六条 物业服务合同期限届满前，业主委员会应该组织召开业主大会，作出续聘或者者另聘物业服务企业的抉择，并将抉择书面通知物业服务企业。业主大会抉择续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应该在物业服务合同届满前从新签订物业服务合同。

　　物业服务企业抉择物业服务合同期限届满后再也不为该物业管理区域提供物业服务的，应该在合同期限届满前九十日书面通知业主或者者业主委员会，然而合同对于通知期限另有商定的除了外。

　　物业服务合同期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者者另聘物业服务企业抉择，物业服务企业依照原合同继续提供物业服务的，原合同继续有效，然而服务期限为不按期。在原合同继续有效期间，任何一方可以随时消除不按期物业服务合同，然而应该提早六十日书面通知对于方。

　　第四十七条 物业服务企业应该树立以及保留以下档案以及资料：

　　(一)小区共有部份经营管理档案;

　　(二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施装备档案及其运行、维修、养护记录;

　　(三)水箱清洗记录及水箱检测讲演;

　　(四)住宅装潢装修管理资料;

　　(五)业主清册;

　　(六)物业服务企业或者者建设单位与相干公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信笼盖等书面协定;

　　(七)物业服务流动中构成的与业主利益相干的其他首要资料。

　　物业服务企业对于前款第一项至第三项规定的有关信息资料，应该按期予以公示。

　　物业服务企业应该采用有效措施，妥善保管在物业服务进程中取得的业主信息资料。

　　第四十八条 物业服务收费履行市场调理价，由业主以及物业服务企业遵循公道、公然、质价符合的原则进行协商，并在物业服务合同中予以商定。

　　同一物业管理区域内施行同一物业服务内容以及标准的，物业服务收费执行同一价格标准。

　　市房屋行政管理部门应该按期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应该按期发布物业服务价格监测信息，供业主以及物业服务企业在协商物业服务费历时参考。

　　物业服务企业应该将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。履行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应该每一年向业主委员会或者者全部业主讲演经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告;履行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应该在调剂物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者者全部业主讲演，并在物业管理区域内公告。

　　前款中的公告应该在物业管理区域内显著位置予以公示。

　　第四十九条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日确当月产生的物业服务费用，由建设单位承当。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日确当月产生的物业服务费用，由物业买受人依照房屋销售合同商定的前期物业服务收费标准承当;房屋销售合同未商定的，由建设单位承当。

　　业主应该依据物业服务合同商定，按时支付物业服务费;业主逾期不支付物业服务费的，业主委员会应该督促其支付;物业服务企业可以催告其在公道期限内支付;公道期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者者申请仲裁。

　　业主转让物业时，应该与物业服务企业结清物业服务费;未结清的，买卖双方应该对于物业服务费的结算作出商定，并告诉物业服务企业。

　　第五十条 物业服务企业应该自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者者业主委员会移交以下资料以及财物：

　　(一)本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料;

　　(二)物业服务期间构成的物业共用部份运行、维修、更新、改造以及养护的有关资料;

　　(三)公共收益的结余;

　　(四)采取酬金制计费方式的，发生的物业服务资金结余和用物业服务资金购置的财物;

　　(五)物业管理用房;

　　(六)应该移交的其他资料以及财物。

　　第五十一条 应用物业共用部份从事广告、商业推行等流动的，应该经业主大会或者者共同具有该物业的业主赞成，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会赞成应用全部业主共用部份从事相干流动。

　　公共收益归全部业主或者者共同具有该物业的业主所有，并应该单独列账。

　　公共收益应该主要用于补充专项维修资金，也能够依照业主大会的抉择使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应该按季度补充专项维修资金，补充比例应该高于百分之五十;剩余部份应该依照业主大会或者者共同具有该收益业主的抉择，用于业主大会以及业主委员会工作经费、物业管理流动的审计费用、具有该收益业主的物业保护费用或者者物业管理方面的其他需要。

　　第五十二条 区房屋行政管理部门应该树立临时物业服务企业预选库。物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会报乡、镇人民政府或者者街道办事处在预选库当选定物业服务企业提供临时服务。未成立业主委员会的，经百分之二十以上业主提请，由居民委员会或者者村民委员会报乡、镇人民政府或者者街道办事处在预选库当选定物业服务企业提供临时服务。

　　临时物业服务期限不超过六个月，费用由全部业主承当。

　　第五十三条 经物业管理区域内专有部份面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主介入表决，并经介入表决专有部份面积过半数的业主且介入表决人数过半数的业主赞成，业主可以自行管理物业，并对于以下事项作出抉择：

　　(一)自行管理的执行机构和负责人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用以及期限;

　　(三)聘用专业机构的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、技防等触及人身、财产安全和其他有特定请求的设施装备管理，应该拜托专业机构进行维修以及养护。

　　业主大会聘用单位或者者自然人提供保洁、保安、绿化养护、设施装备颐养等服务的，应该与其签订服务合同;聘用自然人的，被聘请人员可以依据商定自行购买意外伤害等保险，费用由业主大会承当。

　　业主自行管理物业需要开具收费票据的，业主委员会可以持房管机构的证明材料，向物业所在地的税务部门申请领取。

　　业主大会可以拜托拥有资质的中介机构对于管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，依据拜托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应该向业主每一季度公布一次自行管理账目。

　　第四章 物业的使用以及保护

　　第五十四条 建设单位在申请物业交付使用前，应该与物业服务企业共同对于物业管理区域内的物业共用部份进行查验，共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协定，并向业主公然查验的结果。物业承接查验可以约请业主代表和物业所在地的房管机构参加。

　　承接查验协定应该对于物业承接查验基本情况、存在问题、解决法子及其时限、双方权力义务、背约责任等事项作出商定。对于于承接查验发现的问题，建设单位应该在三十日内予以整改，或者者拜托物业服务企业整改。

　　物业承接查验协定应该作为前期物业服务合同的补充协定。

　　物业承接查验的费用由建设单位承当，但另有商定的除了外。

　　第五十五条 建设单位应该依照国家规定的保修期限以及保修规模，承当物业的保修责任。建设单位拜托物业服务企业维修的，应该与物业服务企业另行签订拜托协定。

　　第五十六条 业主、使用人应该遵照国家以及本市的规定和临时管理规约、管理规约，依照房屋安全使用规定使用物业。

　　制止以下侵害公共利益及别人利益的行动：

　　(一)破坏房屋承重结构;

　　(二)背法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)损坏房屋外貌;

　　(四)擅自改建、占用物业共用部份;

　　(五)破坏或者者擅自占用、移装共用设施装备;

　　(六)寄存不相符安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者者寄存、铺设超负荷物品;

　　(七)排放有毒、有害物资;

　　(八)发出超过规定标准的噪声;

　　(九)法律、法规以及规章制止的其他行动。

　　第五十七条 业主、使用人装潢装修房屋，应该遵照国家以及本市的规定和临时管理规约、管理规约。

　　业主、使用人装潢装修房屋的，应该事前告诉物业服务企业，并与物业服务企业签订装潢装修管理协定。装潢装修管理协定应该包含装潢装修工程的制止行动、垃圾堆放以及清运、施工时间等内容。

　　业主、使用人未与物业服务企业签订装潢装修管理协定的，物业服务企业可以依照临时管理规约或者者管理规约，制止装潢装修施工人员、材料进入物业管理区域。

　　物业服务企业对于装潢装修流动进行巡视时，业主、使用人或者者装潢装修施工人员应该予以配合。

　　第五十八条 业主、使用人应该依照计划资源行政管理部门批准或者者不动产权属证书载明的用处使用物业，不患上擅自扭转物业使用性质。

　　确需扭转物业使用性质的，由区计划资源行政管理部门会同区房屋行政管理部门提出允许扭转物业使用性质的区域规模以及方案，并召开听证会听取厉害瓜葛人意见后，报区人民政府抉择。

　　在允许扭转物业使用性质的区域规模内，具体房屋单元的业主需要扭转使用性质的，应该相符法律、法规和管理规约，经有益害瓜葛的业主一致赞成后报区房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。

　　第五十九条 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装潢装修进程中有背反国家以及本市有关规定和临时管理规约、管理规约行动的，应该根据有关规定或者者临时管理规约、管理规约予以劝阻、禁止;劝阻、禁止无效的，应该在二十四小时内讲演业主委员会以及有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的讲演后，应该依法对于背法行动予以禁止或者者处理。

　　第六十条 供水、供电、供气等专业单位应该承当分户计量表以及分户计量表前管线、设施装备的维涵养护责任。

　　第六十一条 物业管理区域内，建设单位所有的机动车泊车位数量少于或者者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者者附赠一个泊车位;超越物业管理区域内房屋套数的泊车位，一户业主可以多购买或者者附赠一个。

　　占用业主共有的道路或者者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

　　建设单位所有的机动车泊车位向业主、使用人出租的，其收费标准应该在前期物业合同中予以商定。业主大会成立前，收费标准不患上擅自调剂;业主大会成立后，需要调剂的，建设单位应该与业主大会依照公平、公道的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。

　　车辆在全部共用部份的停放、收费标准、费用列支以及管理等事项，由业主大会抉择。业主大会抉择对于车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息肯定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息肯定。收费标准、费用列支以及管理等事项应该在前期物业服务合同中予以商定。

　　车主对于车辆有保管请求的，由车主以及物业服务企业另行签订保管合同。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不患上收费。

　　第六十二条 物业管理区域内的机动车泊车位，应该提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的泊车位，应该出租给业主、使用人停放车辆，不患上以只售不租为由谢绝出租。泊车位不患上转让给物业管理区域外的单位、个人;泊车位知足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　物业管理区域内停放车辆，不患上影响其他车辆以及行人的正常通行。

　　第六十三条 区人民政府应该组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门树立泊车资源同享调和轨制。泊车位供需矛盾凸起的住宅小区，其周边商业配建泊车场(库)、道路具备夜间等时段性泊车前提的，乡、镇人民政府或者者街道办事处应该提犯错时泊车方案。激励业主与住宅小区周边单位通过协商实现泊车资源同享。

　　第六十四条 新建商品住宅、公有住宅和住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人以及买受人应该依照国家以及本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应该用于物业共用部份的维修、更新以及改造，不患上挪作他用。

　　物业出售人应该在办理房屋所有权首次登记前，交纳其应交的专项维修资金，并垫付尚未销售物业部份的应由物业买受人交纳的专项维修资金。

　　第六十五条 未树立首期专项维修资金或者者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应该依照国家以及本市的相干规定、专项维修资金管理规约以及业主大会的抉择，及时补建或者者再次筹集专项维修资金。

　　专项维修资金补建或者者再次筹集的方式分为分期交纳以及一次性交纳，具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应该由业主大会作出抉择。

　　专项维修资金管理规约未就补建或者者再次筹集专项维修资金进行商定，且业主大会在本条第一款规定的情景产生之日起九十日内未作出抉择的，业主委员会应该书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额以及交纳时间。业主应该自收到交款通知之日起九十日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。

　　乡、镇人民政府以及街道办事处应该指点、调和专项维修资金补建或者者再次筹集工作。

　　业主申请不动产转移登记或者者典质登记时，应该同时向不动产登记机构提供已经足额交纳专项维修资金的相干凭证。

　　业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会抉择，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第六十六条 专项维修资金应该存入银行专户，按幢立账、按户核算。

　　业主委员会以及受拜托的物业服务企业应该至少每一半年公布一次专项维修资金的收支情况，每一季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。

　　第六十七条 专项维修资金以及公共收益的使用履行工程审价以及使用程序审核。

　　业主大会、业主委员会应该拜托有资质的中介机构对于专项维修资金、公共收益的收支情况和业主委员会工作经费进行年度财务审计以及换届财务审计。审计结果应该在物业管理区域内显著位置公告三十日。

　　第六十八条 物业维修、更新、改造以及养护的费用，依照以下规定承当：

　　(一)专有部份的所需费用，由具有专有部份的业主承当;

　　(二)部份共用部份的所需费用，由具有部份共用部份业主依照各自具有的房屋建筑面积比例共同承当;

　　(三)全部共用部份的所需费用，由物业管理区域内的全部业主依照各自具有的房屋建筑面积比例共同承当。

　　依照本规定设立专项维修资金的，部份共用部份、全部共用部份的维修、更新以及改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部份属于人为破坏的，费用应该由责任人承当。

　　第六十九条 物业部份共用部份的维修、更新以及改造，应该由部份共用的业主抉择，由部份共用部份专有部份面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主介入表决，其中，触及筹集专项维修资金或者者改建、重建建筑物及其附属设施的，应该经介入表决专有部份面积四分之三以上的业主且介入表决人数四分之三以上的业主赞成;其他抉择事项，应该经介入表决专有部份面积过半数的业主且介入表决人数过半数的业主赞成。

　　前款抉择不患上与业主大会对于全部共用部份作出的抉择相抵牾;对于上述抉择，业主委员会应该执行。

　　第七十条 机动车泊车场(库)的维修、养护费用由其所有人承当。机动车泊车场(库)的专项维修资金依照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。

　　第七十一条 建设单位未依照规定提出成立业主大会书面讲演前，专项维修资金不患上动用，住宅共用部位、共用设施装备需要维修、更新以及改造的，应该由建设单位承当物业维修责任。

　　建设单位已经经依照规定提出成立业主大会的书面讲演但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应该提出维修施行方案，由物业所在地的居民委员会或者者村民委员会组织征询业主张见，经全部共用部份业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织施行。仅触及部份共用部份的，可以提交触及共用部份的业主依法讨论通过。

　　维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

　　第七十二条 业主应该按期对于物业进行维涵养护，并依照规定检测以及鉴定。

　　物业服务企业应该依据物业服务合同的商定，实行物业维涵养护义务。

　　物业呈现国家以及本市规定的必需维涵养护的情景时，业主或者者物业服务企业应该及时实行维涵养护义务。

　　第七十三条 产生危及房屋安全等紧迫情况时，物业服务企业或者者自行管理执行机构应该当即采用应急防范措施。

　　产生以下情况，需要对于住宅共用部位、共用设施装备进行维修、更新的，物业服务企业或者者自行管理执行机构应该及时制订维修、更新方案：

　　(一)水泵、水箱(池)故障，影响正常使用的;

　　(二)电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书请求停运的;

　　(三)火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统破坏，消防部门出具整改通知书的;

　　(四)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的;

　　(五)屋顶或者外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证规模，需要使用专项维修资金的，依照以下规定办理：

　　(一)业主大会成立前，物业服务企业应该持有关材料，报房管机构审核赞成后组织施行。维修、更新费用经拥有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支;

　　(二)业主大会成立后，物业服务企业或者者自行管理执行机构应该持有关材料向业主委员会以及物业所在地房管机构讲演，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核赞成后组织施行。维修、更新费用经拥有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对于维修、更新方案未在七日内审核赞成，且已经呈现影响房屋正常使用或者者居民人身财产安全情景的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经拥有相应资质的中介机构审价后，凭审价讲演以及区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

　　第七十四条 物业存在房屋结构安全隐患或者者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者者别人合法权益时，责任人应该及时维涵养护，有关业主应该予以配合。责任人不实行维涵养护义务的，可以由物业服务企业报经业主大会赞成或者者直接依照管理规约的规定，代为维涵养护或者者采用应急防范措施，费用由责任人承当。

　　第七十五条 物业管理区域内的房屋外墙应该维持整洁以及完好，并按期进行清洗或者者粉刷，具体办法由市人民政府另行制订。

　　第七十六条 物业共用部份需要维修、养护、更新、改造的，相干专有部份的业主、使用人应该予以配合。

　　供水、供电、供气、信息、环卫、邮政、民防等专业单位进行相干功课需要进入物业管理区域的，物业服务企业应该予以配合;需要进入专有部份的，相干业主、使用人应该予以配合。

　　上述功课造成共有部份或者者专有部份损失的，责任人应该依法恢复原状、承当赔偿责任。

　　第七十七条 业主、业主委员会、物业服务企业应该依照本市糊口垃圾分类管理的规定，实行相应的义务。

　　第五章 法律责任

　　第七十八条 背反本规定的行动，法律、行政法规或者者本市其他法规有处分规定的，按照有关法律、法规处理。

　　第七十九条 业主、使用人背反管理规约应该承当相应的民事责任。对于背反管理规约的，业主委员会应该予以劝阻、禁止;对于不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相干情况予以公示;相干业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第八十条 建设单位背反本规定第十四条第一款规定，没有将物业管理区域相符业主大会成立前提的情况书面讲演物业所在地乡、镇人民政府或者者街道办事处，或者者未依照规定提供有关资料的，由区房屋行政管理部门责令限期矫正，可处一万元以上十万元下列的罚款。

　　第八十一条 背反本规定第五十条规定，物业服务企业不移交有关资料或者者财物的，由区房屋行政管理部门责令限期矫正;逾期不矫正的，对于物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元下列的罚款。

　　第八十二条 背反本规定第五十一条规定，业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者者代理记账机构挪用、强占公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用、强占的公共收益，并奉还业主，没收背法所患上，并处挪用、强占金额二倍下列的罚款;挪用、强占公共收益形成犯法的，依法追究直接负责的主管人员以及其他直接责任人员的刑事责任。

　　第八十三条 背反本规定第五十六条第二款第一项规定，破坏房屋承重结构的，由区房屋行政管理部门责令当即矫正，恢复原状，可处一万元以上十万元下列的罚款;情节严重的，可处十万元以上二十万元下列的罚款。

　　第八十四条 背反本规定第五十六条第二款第二项规定，背法搭建建筑物、构筑物的，由城管执法或者者计划资源行政管理部门依据职责分工，按照《上海市撤除背法建筑若干规定》的相干规定予以撤除，可处一万元以上十万元下列的罚款。

　　第八十五条 背反本规定第五十六条第二款第三项、第四项、第五项规定，损坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部份，破坏或者者擅自占用、移装共用设施装备的，由区房屋行政管理部门责令矫正，恢复原状，可处一千元以上一万元下列的罚款;情节严重的，可处一万元以上十万元下列的罚款。

　　第八十六条 业主、使用人背反本规定第五十八条规定，擅自扭转物业使用性质的，由区房屋行政管理部门责令限期矫正，恢复原状，可处一万元以上五万元下列的罚款。

　　第八十七条 物业服务企业背反本规定第五十九条规定，对于业主、使用人的背法行动未予以劝阻、禁止或者者未在规定时间内讲演有关行政管理部门的，由区房屋行政管理部门责令矫正，可处一千元以上一万元下列的罚款。

　　第八十八条 建设单位背反本规定第六十二条第一款规定，不将机动车泊车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的，由区房屋行政管理部门责令当即矫正，并处一万元以上十万元下列的罚款。

　　第八十九条 背反本规定第六十四条第一款规定，物业出售人未按规定交纳专项维修资金的，由区房屋行政管理部门责令限期矫正，可处应交专项维修资金数额一倍下列的罚款。

　　背反本规定第六十五条第一款规定，业主未按请求补建或者者再次筹集专项维修资金的，由区房屋行政管理部门责令限期矫正。

　　第九十条 当事人对于房屋行政管理部门和其他有关行政管理部门的具体行政行动不服的，可以按照《中华人民共以及国行政复议法》或者者《中华人民共以及国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者者提起行政诉讼。

　　当事人对于具体行政行动逾期不申请复议，不提起诉讼，又不实行的，作出具体行政行动的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　第九十一条 房屋行政管理部门，乡、镇人民政府，街道办事处，房管机构和相干行政管理部门的工作人员背反本规定，有以下情景之一的，由其所在单位或者者上级主管部门依法给予处罚;形成犯法的，依法追究刑事责任：

　　(一)背法施行行政许可或者者行政处分的;

　　(二)未依照本规定实行监督检查职责的;

　　(三)发现背法行动不及时查处，或者者袒护、纵容背法行动，造成后果的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情景。

　　第六章 附则

　　第九十二条 本规定中有关专业用语的含意：

　　(一)专有部份，是指在构造上及应用上拥有独立性，由单个业主独立使用、处罚的物业部位。

　　(二)部份共用部份，是指由部份业主共同使用、管理的物业部位、设施装备及场地等部份。

　　(三)全部共用部份，是指由全部业主共同使用、管理的物业部位、设施装备及场地等部份。

　　第九十三条 市房屋行政管理部门应该制订临时管理规约、管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会委员候选人发生办法、业主委员会选举行法、物业服务合平等示范文本。

　　第九十四条 非住宅物业管理，参照本规定执行。

　　第九十五条 本规定自2011年4月1日起实施。

辩护律师网bianhulvshi.com，致力打造一个律师咨询、在线学习的法律法规知识平台