重庆市物业管理条例施行细则2022最新修订

　　(2009年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2019年11月29日重庆市第五届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订 依据2021年5月27日重庆市第五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改〈重庆市土地房屋权属登记条例〉等四部处所性法规的抉择》修正)

　　目 录

　　第一章 总 则

　　第二章 物业管理区域

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第四章 前期物业管理

　　第五章 物业管理服务

　　第六章 物业的使用与保护

　　第七章 监督管理

　　第八章 法律责任

　　第九章 附 则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理流动，保护业主、物业使用人以及物业服务企业的合法权益，营建文明融洽的糊口以及工作环境，依据有关法律、行政法规，结合本市实际，制订本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理及相干监督管理流动，合用本条例。

　　第三条 市、区县(自治县)人民政府应该将物业管理纳入现代服务业发展计划以及社会治理体系，树立与物业管理工作相适应的保障机制，完美政策扶持措施，增进物业管理发展与融洽社区建设。

　　区县(自治县)人民政府应该在街道办事处、乡(镇)人民政府明确承当物业管理流动指点以及监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。

　　第四条 市、区县(自治县)住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理流动的监督管理工作。

　　其他有关部门根据各自职责，负责物业管理相干工作。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府依照规定职责，指点以及监督本辖区内物业管理流动。

　　居(村)民委员会依法协助街道办事处、乡(镇)人民政府展开物业管理相干工作。

　　第五条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等应该在社区党组织的领导下依法依规展开物业管理流动。

　　树立社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会以及物业服务企业议事调和机制，兼顾推动社区治理以及物业管理工作。

　　第六条 物业服务行业协会应该加强行业自律，依法制订以及组织施行自律性规范，规范行业经营行动，增进物业服务企业提高服务质量以及水平。

　　物业服务行业协会应该接受住房城乡建设主管部门的指点以及监督。

　　第七条 激励采取新技术、新法子，增进互联网与物业管理深度融会，晋升物业管理质量以及服务水平，推进物业服务向智能、绿色方向发展。

　　第二章 物业管理区域

　　第八条 物业管理区域的划分，应该遵循计划在先、自然分割、功能完美、便民利民的原则，依据物业建设项目肯定的用地规模，结合物业的共有或者者共用设施装备、建筑物范围、物业类型、社区建设等因素划定。

　　计划自然资源部门审查建设项目设计方案，应该依照有益于施行物业管理的原则，斟酌物业管理区域划分的需要，肯定相干指标，并征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分的意见。

　　第九条 物业管理区域依照以下规定划定：

　　(一)新建物业项目，包含分期建设或者者两个以上单位共同开发建设的项目，应该依照其建设项目肯定的用地规模，划分为一个物业管理区域。

　　(二)新建物业项目内住宅以及非住宅等不同物业类型，拥有独立的配套设施装备并能够独立管理的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　(三)原有物业项目内，已经分割成两个以上相对于封锁区域的，在明确配套设施装备管理、保护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。

　　(四)原有建筑范围较小的相邻物业项目，可以合并为一个物业管理区域。

　　第十条 新建物业在出售前，建设单位应该依据本条例第八条第一款、第九条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。区县(自治县)住房城乡建设主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不相符本条例第八条第一款、第九条规定的，应该自收到备案申请之日起二十日内书面通知建设单位从新划定。

　　建设单位在销售物业时，应该将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中昭示。

　　第十一条 已经经交付使用但未划分物业管理区域的，或者者需要调剂物业管理区域的，由街道办事处、乡(镇)人民政府参照本条例第八条第一款、第九条的规定，征求相干业主张见后，提出物业管理区域划分或者者调剂的建议方案，应该由专有部份面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主介入表决，并经介入表决专有部份面积过半数的业主且介入表决人数过半数的业主赞成，划定物业管理区域。

　　物业管理区域的划定方案应该包含物业管理区域划分、物业服务用房划分、设施装备保护管理责任划分、调剂后物业管理区域管理等内容。

　　物业管理区域的划定方案应该报区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案，并在相应区域内公告。

　　物业管理区域内不动产权属登记已经经完成，触及物业服务用房等调剂的，相干权力人应该到物业所在地不动产登记机构办理变更登记。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第十二条 业主在物业管理流动中，享有以下权力：

　　(一)依照物业服务合同的商定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制订以及修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)推选业主代表，选举业主委员会、监事委员会，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业实行物业服务合同;

　　(八)对于物业共有部位、共有设施装备以及相干场地使用情况享有知情权以及监督权;

　　(九)对于物业专项维修资金、公共收益的管理以及使用情况享有知情权以及监督权;

　　(十)法律、法规规定的其他权力。

　　第十三条 业主、物业使用人应该依法实行以下义务：

　　(一)遵照临时管理规约、管理规约以及业主大会议事规则;

　　(二)遵照物业管理区域内物业共有部位以及共有设施装备的使用，公共秩序、公共安全以及环境卫生的保护等方面的轨制;

　　(三)执行业主大会的抉择以及业主大会授权业主委员会作出的抉择;

　　(四)依照国家有关规定交存物业专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　业主不患上以抛却权力为由不实行业主义务。

　　第十四条 管理规约应该对于有关物业的使用、保护、管理，业主的共同利益、业主的义务，背反管理规约应该承当的责任等事项依法作出商定。

　　业主大会议事规则应该对于业主大会议事方式、表决程序，业主投票权肯定办法、业主委员会的组成等事项依法作出商定。

　　管理规约以及业主大会议事规则应该宏扬社会主义核心价值观，不患上背反法律、法规，不患上违抗公序良俗，不患上侵害国家利益以及社会公共利益，不患上制订对于部份业主显失公平的内容。

　　第十五条 业主可以按照法定程序设立业主大会，并由业主大会选举发生业主委员会。业主设立业主大会的，应该在街道办事处、乡(镇)人民政府的指点下进行。未设立业主大会的，由全部业主在街道办事处、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会的指点下，共同实行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会由物业管理区域内全部业主组成，同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会应该代表以及保护物业管理区域内全部业主在物业管理流动中的合法权益，抉择以下事项：

　　(一)制订以及修改管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)选举、补选或者者免职业主委员会成员;

　　(三)业主委员会的工作经费、成员工作补助的来源和经费管理办法;

　　(四)撤销或者者变更业主委员会的抉择;

　　(五)选聘以及解职物业服务企业，肯定物业服务合同的内容;

　　(六)提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

　　(七)依法筹集以及使用物业专项维修资金;

　　(八)物业管理区域内公共收益的管理、使用以及分配;

　　(九)法律、法规或者者业主大会议事规则规定的其他职责。

　　业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并实行业主大会赋与的其他职责。业主大会设立监事委员会的，业主大会议事规则应该对于监事委员会的职责、组成、选举发生、工作规则以及成员免职等事项依法作出商定。

　　第十六条 一个物业管理区域内，已经交付的专有部份面积到达该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应该进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举发生业主委员会。

　　占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

　　第十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府应该自收到书面申请后三十日内通知建设单位或者者物业服务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册以及联络方式、共有设施装备交接资料等材料，并负责核查材料以及指点成立首次业主大会会议准备组。

　　建设单位或者者物业服务企业应该自收到街道办事处、乡(镇)人民政府通知后十日内报送材料，协助成立准备组，并在物业管理区域内为准备组以及业主大会的流动提供相应的人力、场地支撑。

　　准备组成员由业主代表、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居(村)民委员会以及建设单位派员共同组成。其中，业主代表应该相符本条例第二十六条的规定请求，且人数所占比例不低于准备组总人数的百分之五十。准备组成员中的业主代表，应该由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主举荐发生，并告诉全部业主。准备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

　　准备组成员名单应该自成立之日起三日内予以公示。业主对于准备组成员有异议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府调和解决。准备组成员名单肯定后，应该予以公告。

　　第十八条 准备组应该做好以下准备工作：

　　(一)肯定首次业主大会会议召开的时间、地点、情势以及内容;

　　(二)参照市住房城乡建设主管部门制订的示范文本，草拟管理规约以及业主大会议事规则;

　　(三)确认业主身份，肯定业主人数、业主专有部份面积，和业主的投票权数;

　　(四)制订业主委员会成员发生办法，肯定候选人名单;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

　　业主委员会成员候选人由准备组举荐，三十名以上业主也能够联名举荐候选人一位。准备组应该审查候选人资历。

　　本条第一款第一项至第四项的内容应该在首次业主大会会议召开前十五日予以公示。业主对于公示内容提出异议的，准备组应该予以复核并将复核结果告诉提出异议者。

　　第十九条 准备组应该自成立之日起三十日内组织召开首次准备工作会议。

　　准备组应该自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。业主委员会选举发生之日起，准备组自行解散。

　　准备组成员连续三次无故不参加准备会议的，其成员资历自动终止。逾期未召开首次业主大会会议的，或者者半数以上准备组成员提出辞职或者者成员资历终止的，准备组自行解散。

　　准备组定期组织召开首次业主大会会议但选举发生的业主委员会成员人数低于规定人数下限时，准备组抉择在未中选的候选人中及时补选一次的，准备组工作期限可以延长三十日。

　　第二十条 专有部份面积以及建筑物总面积，依照以下法子认定：

　　(一)专有部份面积，依照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，依照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，依照房屋买卖合同记载的面积计算。

　　(二)建筑物总面积，依照前项的统计总以及计算。

　　业主人数以及总人数，依照以下法子认定：

　　(一)业主人数，依照专有部份的数量计算，一个专有部份依照一人计算。但建设单位尚未出售以及虽已经出售但尚未交付的部份，和同一买受人具有一个以上专有部份的，依照一人计算。

　　(二)总人数，依照前项的统计总以及计算。

　　第二十一条 业主大会会议可以采取集体讨论的情势，也能够采取书面征求意见的情势。

　　激励以及引导业主采取业主决策信息系统举办业主大会会议，倡导采取信息化技术手腕改良业主大会表决方式。

　　第二十二条 采取集体讨论情势召开业主大会的，同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以依据业主大会的抉择，以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应该提早就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对于或者者弃权的意见应该经本人确认后，由业主代表在业主大会会议投票时照实反应。

　　业主可以书面拜托一位代理人参加业主大会会议，每一名代理人接受的拜托不患上多于三人。

　　第二十三条 业主大会会议参会业主人数以及参会业主所持投票权数相符法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出抉择，应该相符法律规定的参会业主人数比例以及参会业主所持投票权数比例。

　　业主大会只能就本条例第十五条第二款第九项规定的事项授权业主委员会作出具体抉择。

　　第二十四条 业主大会会议分为按期会议以及临时会议。业主大会按期会议应该依照业主大会议事规则的规定召开。有以下情景之一的，业主委员会应该及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)占总人数百分之二十以上业主以书面情势提议的;

　　(二)产生重大事故或者者紧迫事件需要业主大会抉择的;

　　(三)管理规约或者者业主大会议事规则规定的其他情景。

　　召开业主大会会议，业主委员会应该约请物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会参加。

　　业主委员会不依法及时组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应该责令其限期组织召开。业主委员会逾期未组织召开的，街道办事处、乡(镇)人民政府或者者受其拜托的居(村)民委员会应该自业主委员会逾期之日起三十日内组织召开。

　　业主大会对于物业管理事项已经作出抉择的，业主委员会在业主大会抉择之日起一年内不患上就同一事项组织召开业主大会会议;然而，业主大会抉择被依法撤销的除了外。

　　第二十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由五到十一位单数成员组成，每一届任期五年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会的具体人数由业主大会议事规则肯定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选发生。

　　住宅小区未依法选举发生业主委员会或者者业主委员会已经经解散的，居(村)民委员会应该在街道办事处、乡(镇)人民政府的指点下，组织业主讨论抉择物业管理事项，或者者经业主大会拜托暂时期行业主委员会职责。

　　第二十六条 业主委员会成员应该是本物业管理区域内的自然人业主或者者单位业主授权的自然人代表，并相符以下前提：

　　(一)拥有完整民事行动能力;

　　(二)热心公益事业，责任心强，公正廉正，具备必定组织调和能力;

　　(三)遵照管理规约以及业主大会议事规则，依法实行业主义务;

　　(四)本人、配偶和直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务的企业无厉害瓜葛;

　　(五)具备实行职务的健康前提以及文化水平;

　　(六)拥有必要的工作时间，业主委员会成员只能在一个物业管理区域内任职;

　　(七)书面许诺踊跃、及时、全面实行工作职责;

　　(八)法律、法规规定的其他前提。

　　法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则对于业主不患上担任业主委员会成员的情景作出规定或者者商定的，合用其规定或者者商定。

　　激励以及支撑业主中相符前提的中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员，依法实行职责。设立监事委员会的，激励以及支撑物业所在地居(村)民委员会成员通过法定程序成为监事委员会监事，依法实行监督职责。

　　第二十七条 业主委员会应该自选举发生之日起三十日内，持以下文件向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案，并予以公示：

　　(一)业主委员会名称，业主委员会主任、副主任、成员名单以及身份证明;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主委员会办公场地、联络方式;

　　(五)业主大会会议表决结果及决议。

　　公示期内，业主认为业主委员会的发生进程背反程序或者者存在搞虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请核实。街道办事处、乡(镇)人民政府应该自收到申请之日起三十日内进行核实，依据核实情况作出处理抉择，并及时向申请人反馈。

　　本条第一款第一项至第四项产生变更的，业主委员会应该自变更之日起三十日内从新备案以及公示。

　　第二十八条 业主委员会需要刻制印章的，应该持备案证明到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并依照管理规约、业主大会议事规则以及有关规定使用印章。

　　业主委员会印章应该标明业主委员会的届数以及任期。

　　第二十九条 业主委员会应该接受业主、业主大会、监事委员会的监督。业主委员会实行以下职责：

　　(一)执行业主大会的抉择以及决议;

　　(二)招集并主持业主大会会议，向业主大会讲演工作;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者者消除物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的施行;

　　(五)组织物业专项维修资金的筹集，监督物业专项维修资金的使用;

　　(六)监督以及协助物业服务企业实行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费及其他相干费用，调和处理物业服务流动中的相干问题;

　　(七)制订档案以及印章管理等工作轨制，制作以及保管会议记录、共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并树立相干档案;

　　(八)配合相干部门以及街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会做好物业管理区域内秩序保护、社区建设以及公益宣扬等工作;

　　(九)法律、法规规定的其他职责，和业主大会赋与的其他职责。

　　业主委员会应该按期招待以及听取业主、物业使用人对于物业管理以及业主委员会日常工作的意见以及建议，接受业主查询其所保管的物业管理信息，接受业主以及物业使用人的咨询、投诉以及监督。

　　第三十条 业主委员会应该在物业管理区域显著位置以及通过业主决策信息系统，向业主公布以下情况以及资料：

　　(一)公布业主委员会成员名单、办公地点、办公电话、工作轨制等信息;

　　(二)及时公示业主大会以及业主委员会作出的抉择、物业服务企业选聘、物业服务合平等物业管理中的各项抉择以及重大事项;

　　(三)每一半年公示一次业主委员会工作经费、工作补助和物业共有部位的使用、物业专项维修资金以及公共收益收支等情况;

　　(四)公布其他应该向业主公然的情况以及资料。

　　第三十一条 业主委员会会议应该依照业主大会议事规则的规定召开，每一季度至少召开一次。三分之一以上委员请求召开时，应该及时组织召开。

　　业主委员会会议由业主委员会主任招集并主持。业主委员会主任可以书面拜托业主委员会副主任招集并主持会议。主任、副主任无正当理由不招集业主委员会会议的，由居(村)民委员会指定一位成员招集并主持业主委员会会议。业主委员会成员不患上拜托别人参加业主委员会会议。

　　第三十二条 业主委员会会议应该有过半数成员出席，并约请物业所在地居(村)民委员会列席。业主委员会作出抉择应该经全部成员过半数签字赞成，自抉择作出之日起三日内予以公示，并于公示首日书面告诉物业所在地居(村)民委员会。

　　第三十三条 业主委员会及其成员应该遵照法律、法规以及管理规约，诚实取信、勤勉尽责，不患上有以下行动：

　　(一)以虚列支出、虚报账目等方式挪用、强占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产;

　　(二)索取、收受建设单位、物业服务企业或者者有益害瓜葛业主提供的利益或者者报酬;

　　(三)背反物业服务合同以及管理规约，拒不交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、泊车费以及物业专项维修资金等费用，或者者诱导、怂恿其他业主不交纳相干费用;

　　(四)应用职务之便接受减免物业服务费、泊车费等相干费用，或者者向物业服务企业销售商品、承揽业务，获取其他不正当利益;

　　(五)背规泄漏其他业主的信息或者者将业主信息用于与物业服务无关的流动;

　　(六)搞虚作假，隐瞒事实真象，转移、藏匿、篡改、毁弃或者者谢绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者者擅自使用业主委员会印章;

　　(七)拒不执行街道办事处、乡(镇)人民政府、相干主管部门关于本物业管理区域的整改请求或者者人民法院有关裁判，或者者打击、报复、诬蔑、陷害有关投诉人、举报人;

　　(八)无故连续三次缺席业主委员会会议;

　　(九)其他侵害业主共同利益或者者可能影响其公正实行职责的行动。

　　业主委员会成员背反前款规定的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令暂停实行职责，由业主大会会议抉择终止其成员职务。终止业主委员会成员职务时，应该允许该成员提出申辩并记录归档。

　　第三十四条 业主委员会成员有以下情景之一的，其成员职务自行终止：

　　(一)再也不是业主的;

　　(二)丧失民事行动能力的;

　　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(四)存在本条例第三十三条规定的制止性行动且遭到行政处分的;

　　(五)以书面情势向业主大会或者者业主委员会提出辞职的;

　　(六)法律、法规和管理规约、业主大会议事规则规定的其他情景。

　　第三十五条 业主委员会成员受业主监督。业主大会有权免职业主委员会成员。

　　百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处、乡(镇)人民政府书面提出对于业主委员会成员的免职请求。街道办事处、乡(镇)人民政府应该自接到免职请求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议，由业主大会作出是不是予以免职的抉择。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

　　第三十六条 业主委员会应该将其成员被终止职务或者者免职的情况及时公示。业主委员会未进行公示的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其公示。

　　业主委员会成员被终止职务或者者被免职的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止。

　　第三十七条 业主委员会成员集体辞职的，街道办事处、乡(镇)人民政府应该及时组织召开业主大会会议，从新选举业主委员会。

　　业主委员会成员呈现空缺的，应该及时依照业主委员会发生办法完成增补。业主委员会成员人数不足总数的二分之一时，街道办事处、乡(镇)人民政府应该组织召开业主大会会议，从新选举业主委员会。

　　第三十八条 业主委员会任期届满前九十日，应该书面讲演街道办事处、乡(镇)人民政府。街道办事处、乡(镇)人民政府应该自收到讲演之日起三十日内成立换届改选准备组，由换届改选准备组组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。换届改选准备组人员形成按照本条例第十七条第三款、第四款规定执行。

　　换届改选准备组组织选举新一届业主委员会未胜利的，可以在九十日内补选一次;补选仍未胜利的，换届改选准备组自行解散。自换届改选准备组解散之日起满六个月后，占总人数百分之二十以上的业主书面申请物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府从新选举业主委员会的，街道办事处、乡(镇)人民政府应该在收到申请后组织召开业主大会会议，从新选举发生新一届业主委员会。

　　自换届改选准备组发生至新一届业主委员会选举发生期间，业主委员会不患上组织召开业主大会会议对于以下事项作出抉择：

　　(一)选聘、解职物业服务企业;

　　(二)除了管理规约规定情景以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(三)处罚业主共有财产;

　　(四)其他重大事项。

　　业主委员会任期届满，应该自行解散。业主委员会逾期未自行解散的，由街道办事处、乡(镇)人民政府公告业主委员会解散。

　　第三十九条 业主委员会成员以及监事委员会监事不领取劳动报酬。业主大会可以依据业主委员会成员或者者监事委员会监事的工作情况，抉择给予其适量补助。

　　激励业主大会树立业主委员会任中审计以及卸任审计轨制。审计可以拜托街道办事处、乡(镇)人民政府组织第三方机构施行，费用可以从物业公共收益中列支。

　　第四十条 因物业管理区域产生变更等缘由致使业主大会或者者业主委员会解散的，业主大会、业主委员会应该在物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府的指点监督下，做好业主共有财产清理工作。

　　第四十一条 业主委员会成员职务终止或者者被免职的，或者者业主委员会解散的，应该在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议记要等档案资料、印章及其他属于全部业主所有的财物。

　　业主委员会成员职务终止或者者被免职的，向业主委员会移交。业主委员会解散的，向新一届业主委员会移交;未选举发生新一届业主委员会的，向物业所在地居(村)民委员会移交，由其暂时期管。

　　未在规定时间内移交的，由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令其七日内移交，物业所在地公安机关应该协助解决。

　　第四十二条 业主大会、业主委员会作出的抉择对于全部业主、物业使用人拥有束缚力。

　　业主大会、业主委员会作出的抉择背反法律、法规，物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者者住房城乡建设主管部门应该责令限期矫正或者者撤销其抉择，并予以公告。业主大会或者者业主委员会作出的抉择损害业主合法权益的，受损害的业主可以要求人民法院予以撤销。

　　第四章 前期物业管理

　　第四十三条 新建物业的建设单位应该在物业销售前，参照市住房城乡建设主管部门制订的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案，并抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　临时管理规约应该对于有关物业的管理、业主的共同利益、业主的义务、业主的责任等事项依法作出商定。临时管理规约不患上损害物业买受人的合法权益。

　　首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

　　第四十四条 物业中有住宅项目的，建设单位应该通过公然招标的方式选聘物业服务企业。其中，对于于预售项目，建设单位应该在申请房屋预售许可证前选聘物业服务企业;对于于现售项目，建设单位应该在物业销售前选聘物业服务企业。一个物业管理区域应该作为一个总体进行招标。

　　投标人少于三个或者者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门批准，建设单位可以采取协定方式选聘物业服务企业。

　　第四十五条 建设单位应该参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制订的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书眼前期物业服务合同，并自签订后十五日内报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。

　　业主委员会或者者暂时期行业主委员会职责的物业所在地居(村)民委员会与业主大会抉择选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　第四十六条 建设单位应该在物业销售时公示临时管理规约以及前期物业服务合同，并提供给物业买受人，同时予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应该对于遵照临时管理规约以及实行前期物业服务合同予以书面许诺。

　　第四十七条 前期物业服务费履行政府指点价。发展改革部门应该会同住房城乡建设主管部门依据物业管理服务等级标准等因素，制订以及动态调剂相应的基准价及其浮动幅度，并按期公布。

　　建设单位与前期物业服务企业所肯定的前期物业服务费应该相符前期物业服务水平，且不患上擅自超越政府指点价收费标准。

　　前期物业服务合同生效之日至物业交付之日产生的物业服务费，由建设单位承当。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日产生的物业服务费，由业主依照前期物业服务合同商定的物业服务收费标准承当。

　　第四十八条 建设单位应该依照国家有关规定以及物业买卖合同的商定，移交权属明确、资料完全、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　新建物业的配套建筑及设施装备相符以下前提并经综合验收合格后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　(一)水、电纳入城市管网，安装分户计量装置以及节制装置，并对于物业服务用房、共有部位、共有设施装备和同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

　　(二)在城市管道燃气笼盖的区域，完成住宅室内外燃气的敷设且与相应管网连接，并安装分户计量装置以及节制装置;

　　(三)电话通讯线、有线电视野以及宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施装备配置到位;

　　(四)完成消防以及人民防空工程设施建设;

　　(五)依照计划请求完成教育、养老、医疗卫生、文化体育、环境卫生和社区管理等用房或者者设施建设;

　　(六)依照计划请求完成小区道路建设，并与城市道路或者者公路相连;

　　(七)依照计划请求完成绿化建设及车库、车位的配置;

　　(八)建筑物及其配套设施的标志标识完全、清晰;

　　(九)法律、法规规定的其他前提。

　　第四十九条 承接新建物业前，物业服务企业以及建设单位应该依照国家有关规定以及前期物业服务合同的商定，共同对于物业共有部位、共有设施装备进行查验。承接查验后，双方应该签订物业承接查验协定，并将其作为前期物业服务合同的补充协定。

　　物业承接查验应该约请业主代表和物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、住房城乡建设主管部门参加，必要时可以聘用相干专业机构协助进行。

　　第五十条 物业服务企业应该自物业交接后三十日内，依照市住房城乡建设主管部门制订的示范文本，持以下资料向区县(自治县)住房城乡建设主管部门办理物业承接查验备案：

　　(一)物业承接查验协定;

　　(二)建设单位移交资料清单;

　　(三)查验记录;

　　(四)交接记录;

　　(五)其他承接查验有关的文件。

　　物业交付时，物业服务企业应该将物业承接查验备案情况书面告诉业主。物业服务企业应该将物业承接查验资料建档保留。物业承接查验档案属于全部业主所有，业主有权免费查询。

　　建设单位将不相符交付前提的物业交付使用，或者者物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共有设施装备缺点给业主造成侵害的，应该依法承当赔偿责任。

　　第五十一条 物业服务用房包含物业服务企业用房以及业主委员会用房，应该由建设单位依照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中支配，其面积应该不低于二十平方米，不高于七十平方米。

　　物业服务用房应该为地面以上的独立成套装修房屋，具备透风采光前提以及水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不患上高于二层。

　　计划自然资源部门在计划许可、竣工验收进程中，应该对于物业服务用房建筑面积、位置等进行审查验收。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时，应该对于物业服务用房建筑面积、位置进行核对。不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，应该在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。

　　物业服务用房以及物业管理设施装备用房属于全部业主共有，任何单位以及个人不患上擅自扭转其用处，不患上将其分割、转让、典质。

　　激励在新建住宅小区设置接管邮件、快递的场所或者者设施等，晋升物业服务水平。

　　第五十二条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应该向物业服务企业以及物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府移交物业档案。

　　物业档案包含以下资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、装备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施装备的安装、使用以及保护颐养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件以及物业使用说明文件;

　　(四)物业承接查验协定、查验记录、交接记录及备案证明;

　　(五)物业管理所必须的业主清册等其他资料。

　　物业服务企业应该在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

　　第五章 物业管理服务

　　第五十三条 从事物业服务流动的企业应该依法成立，拥有独立法人资历。

　　法律、法规对于物业服务人员从业资历有规定的，合用其规定。

　　第五十四条 物业服务企业应该做好信誉信息以及物业项目信息等填报，配合相干部门做好信誉信息的核实等工作。

　　物业服务企业肯定或者者改换物业项目负责人的，应该于肯定或者者改换之日通过信誉信息平台更新相干信息，书面告诉业主委员会、物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，并予以公告。

　　物业项目负责人的履职情况记入物业服务信誉信息档案。

　　第五十五条 树立物业服务第三方评估轨制。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以拜托评估机构对于物业承接以及查验、物业服务标准以及费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

　　评估机构应该按照法律、法规规定以及合同商定提供专业服务，出具的评估讲演应该真实、客观、全面，评估结果应该向全部业主公布。

　　第五十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业施行物业服务。

　　激励业主大会通过公然招标方式选聘物业服务企业。

　　第五十七条 业主委员会应该参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制订的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

　　物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应该将物业服务合同草案予以公示，充沛听取业主张见。

　　物业服务企业应该自物业服务合同订立或者者变更之日起十五日内，报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案，并予以公告，同时抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　第五十八条 物业服务合同应该商定以下主要事项：

　　(一)共有部位、共有设施装备的日常维修、养护、运行以及管理;

　　(二)物业管理区域内安全措施的树立、公共秩序的保护;

　　(三)共有绿地、花木等的养护与管理;

　　(四)物业管理区域内环境卫生的保护，糊口垃圾分类投放及搜集的请求;

　　(五)物业服务收费标准以及交纳时间;

　　(六)公共收益的管理、使用、分配;

　　(七)合同期限以及背约责任;

　　(八)其他物业服务内容。

　　物业服务企业公然作出的服务许诺及制订的服务细则，应该认定为物业服务合同的组成部份。

　　法律、行政法规另有规定的，合用其规定。

　　第五十九条 物业服务企业应该依法实行合同，依照国家以及本市有关物业管理的服务标准以及服务规范提供专业化的服务。

　　第六十条 物业服务企业不患上有以下行动：

　　(一)背反物业服务合同商定降低物业服务标准。

　　(二)擅自提高物业服务收费标准。

　　(三)擅自处罚业主共有财产，擅自允许别人应用共有部位、共有设施装备从事广告、宣扬、经营等流动。

　　(四)以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中止或者者以限时限量等方式变相中止供水、供电、供气。然而，可能对于业主利益或者者公共安全造成重大损失的紧迫情景除了外。

　　(五)法律、法规以及管理规约规定的其他行动。

　　第六十一条 物业服务企业应该在物业管理区域内显著位置和业主决策信息系统设置公示栏，公然相干服务事项，并可以通过挪动通讯等方式告诉全部业主。

　　以下事项应该长时间公然：

　　(一)物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、联络方式;

　　(二)物业服务合同和向业主提供特约服务的收费项目以及标准等;

　　(三)电梯等专业设施装备的日常维修颐养合同;

　　(四)报修服务规范以及完成时限许诺。

　　以下事项应该依照规定及时公然：

　　(一)物业服务半年履约情况讲演;

　　(二)物业专项维修资金使用情况，包含触及维修、更新、改造项目的明细;

　　(三)物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况;

　　(四)物业管理区域公共收益收支情况，包含与公共收益相干的合同或者者协定等;

　　(五)其他应该公示的信息。

　　业主、业主委员会对于公示内容有异议的，物业服务企业应该及时回覆。业主、业主委员会对于回覆不满意的，可以按照本条例第九十二条规定进行投诉。

　　第六十二条 行政管理部门不患上拜托物业服务企业施行行政管理事项。物业服务企业不患上以任何方式以及理由行使行政管理职责，然而，应该依法协助行政管理部门做好相干工作。

　　第六十三条 物业服务企业应该树立健全公共秩序保护轨制，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能实行物业服务合同的商定，致使业主人身、财产安全遭到侵害的，应该依法承当相应的法律责任。

　　物业服务企业应该在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置显明标识以及制止占用提示;在本身经营规模内对于其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位以及首要设施进行时常性检查;对于检查中发现的安全隐患，应该当即处理，并发出警示。

　　业主请求在物业服务合同商定的内容、标准或者者规模之外提供服务的，由业主与物业服务企业另行商定。

　　第六十四条 物业服务企业应该制定物业管理区域内安全防范应急预案，对于突发性自然灾难，公共卫生事件，供水、供电、供气、电梯及消防安全事故，物业安全事故等突发事件的预防以及处置进行具体规定，并依照规定对于其服务区域的服务对于象进行安全宣扬、组织应急演练。

　　发现重大事故隐患或者者产生出产安全事故及其他紧迫事件时，物业服务企业应该及时采用应急措施，通知相干业主，并依照规定向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、专业单位以及负有安全监督管理职责的部门讲演，协助做好相干工作。

　　第六十五条 物业服务企业可以拜托专业性服务企业完成物业管理区域内电机装备维涵养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，然而，不患上将该区域内的全体物业服务一并拜托给别人或者者将全体物业服务支解后分别转拜托给第三人。

　　激励物业服务企业拓展家政服务、信息服务、养老服务、健康服务等其他糊口性服务领域。

　　第六十六条 物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应该组织召开业主大会会议，对于续聘或者者选聘物业服务企业的方案进行表决，并在物业服务合同期限届满前六十日将抉择书面告诉物业服务企业。业主大会抉择续聘的，业主委员会应该在物业服务合同期限届满前三十日与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会抉择选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应该在新的物业服务企业接收以前，继续处理物业服务事项，并配合新选聘的物业服务企业接收。

　　物业服务企业抉择再也不续签物业服务合同的，应该在物业服务合同期限届满前九十日书面告诉业主委员会;没有业主委员会的，应该在合同期限届满前九十日公告，并书面告诉物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者者续聘抉择，物业服务企业依照原合同商定继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，然而服务期限为不按期。当事人可以随时消除不按期物业服务合同，然而应该提早六十日书面通知对于方。

　　第六十七条 物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会未选聘出新的物业服务企业，也未商定业主自行管理或者者其他管理人管理的，由全部业主在街道办事处、乡(镇)人民政府指点下共同承当管理责任。

　　经业主委员会或者者百分之二十以上业主申请，居(村)民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府拜托下，组织提供应急管理。应急管理内容仅限于环境卫生、垃圾清运、电梯运行、消防安全等保持业主基本糊口服务事项，相干费用由全部业主承当。应急管理期限一般不超过六个月。

　　应急管理施行前，街道办事处、乡(镇)人民政府应该将服务内容、服务期限、服务费用等相干内容予以公告。

　　第六十八条 物业服务企业退出物业服务的，应该实行以下义务：

　　(一)向业主委员会移交物业档案、有关物业及设施装备改造、维修、运行、颐养等物业服务相干资料，和物业服务用房以及其他物业共有部位、共有设施装备;无业主委员会的，向街道办事处、乡(镇)人民政府移交。

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员。

　　(三)结算物业服务费用以及预收、代收的物业管理区域公共收益等费用。

　　(四)结清拜托专业性服务企业对于设施装备、清洁卫生、园林绿化等展开专项服务的费用。

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　原物业服务企业不患上以业主欠交物业服务费用等为由谢绝办理交接。街道办事处、乡(镇)人民政府以及住房城乡建设主管部门应该加强对于物业服务企业交接工作的监督管理。

　　第六十九条 物业服务收费项目、标准和收费方式，由业主以及物业服务企业在物业服务合同中商定。

　　物业服务收费应该遵循公道、公然、费用与服务水平相适应的原则。

　　物业服务收费管理办法包含未装潢装修以及使用的住宅物业收费标准等，由市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门制订。

　　第七十条 物业服务收费确需调剂的，物业服务企业应该与业主委员会协商，并由业主大会抉择;未成立业主大会的，由相符法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。

　　第七十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位应该向终究用户收取有关费用，终究用户应该按时、足额交纳。其中，属物业专有部份的费用，由业主交纳;属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业交纳;属共有部份的费用但未商定纳入物业服务本钱、也未商定交纳主体的，由相干业主或者者物业使用人据实分摊以及交纳。

　　专业单位不患上强制物业服务企业代收有关费用，不患上因物业服务企业或者者其他管理人谢绝代收而休止提供服务，不患上因部份终究用户未实行交费义务休止已经交费用户以及共有部位的服务。

　　物业服务企业接受专业单位拜托代收有关费用的，可以依据双方商定向拜托单位收取代收手续费，但不患上向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业退出物业管理区域时已经代收费用但未向专业单位交纳的，专业单位应该依照相干商定请求物业服务企业交纳，不患上因未交纳费用而休止向用户提供服务。

　　第七十二条 街道办事处、乡(镇)人民政府、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应该妥善保留业主信息资料，不患上非法搜集、应用、加工、传输业主信息，不患上非法提供、公然或者者出售业主信息。

　　第六章 物业的使用与保护

　　第七十三条 业主、物业使用人使用物业，应该自觉遵照法律、法规、管理规约的规定以及业主大会、业主委员会的抉择，不患上侵害公共利益以及别人合法权益。

　　物业管理区域内制止以下行动：

　　(一)占用地上或者者地下空间背法修建建筑物、构筑物;

　　(二)损坏或者者擅自扭转房屋外观;

　　(三)破坏或者者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(四)将无防水请求的房间或者者阳台改成洗手间、厨房，或者者将洗手间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

　　(五)寄存、铺设超负荷物品;

　　(六)发出超越规定标准的噪声;

　　(七)背反安全管理规定寄存易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

　　(八)擅自占用栖身区绿地，或者者擅自移植、砍伐小区内的树木;

　　(九)破坏、挪用、停用消防设施以及器材，占用、拥塞、封锁疏散通道、消防通道、消防车操作场地;

　　(十)背反法律、法规以及管理规约饲养犬只;

　　(十一)在畜禽禁养区内养殖家畜家禽，或者者在畜禽限养区内背规养殖畜禽;

　　(十二)破坏或者者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施装备;

　　(十三)乱丢垃圾、高空抛物;

　　(十四)法律、法规以及管理规约制止的其他行动。

　　物业管理区域内产生上述行动时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应该及时予以劝阻、禁止，并将劝阻、禁止情况存档保存;劝阻、禁止无效的，物业服务企业、业主委员会应该在物业管理区域内通报，并及时讲演有关部门，有关部门应该依法及时处理。因上述行动致使别人合法权益遭到损害的，受害人可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第七十四条 业主、物业使用人应该依照计划自然资源部门批准或者者房地产权证载明的用处使用物业，不患上擅自扭转物业使用性质。确需扭转的，除了遵照法律、法规和管理规约外，应该经有益害瓜葛的业主赞成。

　　第七十五条 应用小区住宅展开民宿等住宿服务的，应该相符本条例第七十四条的规定，并具备消防、安全、卫生等必要的前提。

　　应用小区住宅展开民宿等住宿服务的，应该遵照国家以及本市相干管理规定以及管理规约的商定，依法向市场监管、文化游览、公安、商务等部门办理相干手续，并同时告诉物业服务企业。

　　市、区县(自治县)人民政府及相干部门应该依据本地实际，加强对于住宅小区内展开民宿等住宿服务流动的管理以及监督。具体管理办法由市人民政府制订。

　　第七十六条 业主、物业使用人对于物业进行装潢装修前，应该将装潢装修的时间、规模、方式等书面告诉物业服务企业。

　　物业服务企业应该将告诉事项进行登记并将装潢装修中的制止行动以及注意事项提示业主或者者物业使用人和装潢装修人员，同时公告施工的时间以及规模。

　　物业服务企业对于背反装潢装修规定的行动，应该实行发现、劝阻、讲演职责，并配合有关部门依法处理。

　　物业服务企业与业主、物业使用人商定装潢装修保证金的，装潢装修保证金应该存入共有资金账户进行管理，具体管理办法由市住房城乡建设主管部门另行制订。

　　第七十七条 物业管理区域内计划用于停放机动车的车位(库)，应该首先知足业主的需要。

　　建设单位依法出售车位(库)，应该进行公告，不患上出售给业主之外的单位或者者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位(库)的，每一户业主只能购买一个车位(库)，公告之日起满六个月有过剩车位(库)的，可以向其他业主出售，每一户业主共计购买住宅配套车位(库)不患上超过二个;属非住宅配套车位(库)的，每一户业主购买的车位(库)数量的比例，不患上超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者者仲裁判决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主之外的单位或者者个人的，其车位(库)的出售、租赁应该首先知足业主的需要。

　　建设单位应该公然未出售或者者未附赠的车位(库)，业主请求承租的，建设单位不患上谢绝。

　　车位(库)有空余的，经公示后，可以临时出租给业主之外的单位或者者个人，每一次租期不患上超过六个月。

　　第七十八条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者者其他场地用于停放机动车，和相干收费以及管理事项，由业主大会抉择。业主大会成立前，前期物业服务合同不患上对于上述事项进行商定。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不患上收费。

　　物业管理区域内停放车辆，不患上影响其他车辆以及行人的正常通行。物业服务企业应该依照物业服务合同的商定，实行车辆停放管理义务，并加强巡视，及时督促背反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应该及时讲演公安机关，公安机关应该及时依法处理。

　　第七十九条 物业专有部份呈现危害或者者可能危害公共安全、公共利益及别人合法权益的情景时，专有部份所有人应该及时修葺或者者采用防范措施。经业主委员会或者者物业服务企业通知后，在公道期限内仍未修葺或者者采用防范措施的，业主委员会或者者物业服务企业应该组织修葺或者者采用防范措施，其费用由专有部份所有人承当。

　　物业共有部位、共有设施装备呈现危害或者者可能危害公共安全、公共利益及别人合法权益的情景时，业主委员会或者者物业服务企业应该组织修葺或者者采用防范措施。

　　第八十条 新建物业管理区域内的专业经营设施装备，应该与主体工程同步计划、同步建设、同步交付使用。

　　新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施装备竣工验收后，依据有关规定以及请求将其移交给专业单位。专业单位应该接管并依法承当物业管理区域内分户终端计量装置或者者入户端口之外相干管线以及设施装备的维修、养护、更新的责任，有关费用由专业单位承当。

　　老旧住宅物业管理区域内的专业经营设施装备需要改造的，依照国家规定标准改造验收合格后，业主大会抉择移交给专业单位管理的，专业单位应该接管。专业经营设施装备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承当。

　　第八十一条 物业专有部份、共有部份进行保护、更新以及改造时，相干业主负有协助的义务。

　　因共有部份的保护、更新、改造，侵害业主专有部份合法权益的，应该及时恢复原状或者者赔偿损失。

　　第八十二条 业主转让或者者出租物业时，应该将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告诉受让人或者者承租人，并自物业转让合同或者者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者者出租情况告诉业主委员会以及物业服务企业。业主转让物业的，应该结清物业服务费。

　　第八十三条 区县(自治县)住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会应该加强对于公共收益、物业专项维修资金、业主分摊费用、业主委员会工作经费等业主共有资金的监督以及管理，共有资金的收支情况接受全部业主的监督。

　　业主大会成立前，物业专项维修资金由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设部门代管，存入银行专户。公共收益应该存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。业主大会成立后，依据业主大会抉择，选择代行管理或者者自行管理。业主抉择自行管理的共有资金，应该存入业主委员会账户，不患上以任何个人或者者其他组织名义进行管理。业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府出具的业主委员会备案证明到物业所在地的物业专项维修资金专户管理银行开设账户。

　　业主大会可以拜托拥有资质的中介机构对于共有资金进行财务管理。业主大会或者者业主委员会自行管理共有资金的，应该每一半年公布一次自行管理账目。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府可以每一年组织展开一次对于共有资金使用以及收支情况的检查，检查情况应该向全部业主公布。

　　第八十四条 应用物业共有部位、共有设施装备进行经营的，应该相符法律、法规的规定，并在物业服务合同或者者管理规约中商定。业主大会成立前，需要应用共有部位、共有设施装备进行经营的，应该在前期物业服务合同或者者管理规约中商定以下事项：

　　(一)可以展开经营的场地规模;

　　(二)电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及请求;

　　(三)不同类型、区域的场地有偿应用的最低收费标准;

　　(四)物业服务企业管理服务费用的标准，比例不患上超过所患上收入的百分之三十;

　　(五)公共收益的财务管理请求;

　　(六)相干的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法;

　　(七)公共收益收支情况的按期公示与审计办法;

　　(八)对于可能影响业主公共利益的经营性流动的制止性请求。

　　业主大会成立后，物业服务企业以及业主大会可以对于前款所列事项从新商定。

　　第八十五条 公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也能够依照业主大会的抉择使用。业主大会成立前或者者业主大会未对于公共收益用处作抉择的，公共收益按年度全体纳入物业专项维修资金。依照业主大会抉择使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应该首先补足物业专项维修资金。

　　公共收益用于补充物业专项维修资金之外用处的，业主大会应该抉择其年度预算方案，主要包含支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会赞成，公共收益支出金额以及规模不患上超过预算方案。

　　物业服务企业、业主委员会应该每一半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对于公共收益收支提出异议的，可以依据物业服务合同或者者管理规约商定或者者经业主大会抉择后，在街道办事处、乡(镇)人民政府的指点监督下拜托有资质的中介机构进行财务审计，也能够申请物业管理联席会议调和处理或者者依法向人民法院提起诉讼。

　　第八十六条 保修期满后物业维修、更新、改造的费用，依照以下规定承当：

　　(一)专有部份的维修、更新、改造费用，由专有部份业主承当;

　　(二)部份共有部份的维修、更新、改造费用，由部份共有的业主分担;

　　(三)全部共有部份的维修、更新、改造费用，由全部业主分担。

　　因物业服务企业的责任，致使物业共有部份未到维修、更新年限维修、更新的，物业服务企业应该承当与其责任至关的费用。

　　第八十七条 一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应该设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共有部位、共有设施装备的中修、大修或者者更新、改造，不患上挪作他用。

　　建设单位以及业主应该依照国家以及本市的规定交存物业专项维修资金。未交存首期物业专项维修资金或者者物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的，业主应该依照国家以及本市的相干规定、管理规约以及业主大会的抉择，及时补交或者者续筹物业专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时，应该核验物业专项维修资金交存情况。

　　第八十八条 物业专项维修资金使用申请可以由业主、业主委员会或者者物业服务企业提出。

　　以下费用不患上从物业专项维修资金中支出：

　　(一)物业共有部位、共有设施装备的日常运行、保护以及小修费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;

　　(二)物业在保修规模以及保修期限内产生质量问题需要维修的费用，由建设单位承当;

　　(三)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相干管线以及设施装备的维修、养护费用，由有关单位依法承当;

　　(四)物业共有部位、共有设施装备属人为破坏的，其维修、更新费用由责任人承当。

　　第八十九条 物业管理区域共有部位、共有设施装备维修、更新、改造费用情况应该及时进行公示。物业专项维修资金代管单位应该通过业主决策信息系统等方式，按期公布物业专项维修资金的收支情况，利便业主查询账户余额及使用情况。

　　对于于十万元以上物业专项维修资金的使用，应该引入拥有资质的第三方机构评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或者者公共收益中列支，业主大会抉择不聘用评审机构的除了外。

　　第九十条 有以下情景之一，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者者相干业主经街道办事处、乡(镇)人民政府书面赞成，可以向区县(自治县)住房城乡建设主管部门申请合用应急简易程序：

　　(一)屋面防水破坏造成渗漏，严重影响正常使用的;

　　(二)电梯故障，没法正常运行的;

　　(三)高层住宅水泵破坏，致使供水中止的;

　　(四)楼体外立面有脱落危险，危及人身安全的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、拥塞、爆裂等造胜利能障碍的;

　　(六)消防设施破坏，危及公共消防安全的。

　　物业服务企业应该将紧迫情况下专项维修资金申请、使用情况，及时予以公示。

　　第九十一条 物业专项维修资金的交存、使用、管理的具体办法，由市人民政府制订。

　　第九十二条 业主、物业使用人对于物业服务企业在物业管理流动中损害自己合法权益的行动，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、区县(自治县)住房城乡建设主管部门投诉，街道办事处、乡(镇)人民政府、区县(自治县)住房城乡建设主管部门应该及时受理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告诉投诉人向相干部门投诉。

　　第七章 监督管理

　　第九十三条 市住房城乡建设主管部门实行以下职责：

　　(一)拟定或者者制订物业管理相干政策措施以及配套规定，和临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协定等示范文本;

　　(二)树立健全住宅等不同物业类型的物业服务标准以及服务规范，树立物业服务信誉信息管理体系，并按期向社会公布;

　　(三)树立以及保护包含业主决策信息系统以及信誉信息管理系统在内的物业管理信息系统，供业主、业主委员会免费使用;

　　(四)指点全市物业专项维修资金监督管理工作;

　　(五)宣扬以及贯彻执行物业管理有关法律、法规，树立完美业主委员会以及物业服务企业的培训轨制;

　　(六)指点以及监督区县(自治县)住房城乡建设主管部门展开物业管理流动的监督管理工作;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第九十四条 区县(自治县)住房城乡建设主管部门实行以下职责：

　　(一)贯彻执行物业管理法律、法规以及相干规定，负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案;

　　(二)指点以及监督街道办事处、乡(镇)人民政府依法展开物业管理相干工作、调解物业管理矛盾纠纷;

　　(三)负责物业服务企业以及从业人员的监督管理，展开物业服务质量监督检查，树立物业管理诚信档案并接受查询;

　　(四)监督管理物业管理招投标流动以及物业专项维修资金;

　　(五)查处背反第七十三条第二款第三项、第四项、第五项、第十二项规定的行动;

　　(六)宣扬物业管理有关法律、法规以及政策，按期展开物业管理业务培训;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第九十五条 市、区县(自治县)人民政府其他相干部门根据各自职责，负责物业管理区域内以下工作：

　　(一)计划自然资源部门负责物业计划管理，查处背反第七十三条第二款第一项、第二项规定的行动;

　　(二)公安机关负责监督检查治安、交通安全、保安服务等流动，查处背反第七十三条第二款第七项、第十项规定的行动;

　　(三)市场监督管理部门负责监督检查电梯等特种装备使用、物业服务价格公示、背规收费等;

　　(四)应急管理部门负责监督检查消防安全，查处背反第七十三条第二款第九项规定的行动;

　　(五)生态环境部门负责监督检查污染环境行动，查处背反第七十三条第二款第六项规定的行动;

　　(六)城市管理部门负责查处背反第七十三条第二款第八项、第十一项规定的行动。

　　设立了综合执法机构的，可以由综合执法机构统一查处。

　　法律、法规对于相干部门职责另有规定的，合用其规定。

　　第九十六条 街道办事处、乡(镇)人民政府实行以下职责：

　　(一)指点以及监督业主大会、业主委员会的组建以及换届改选，负责业主委员会备案;

　　(二)指点以及监督业主大会、业主委员会依法实行职责;

　　(三)指点以及监督物业服务企业实行法定义务，对于物业服务施行情况展开监督检查;

　　(四)参加物业承接查验，指点以及监督物业服务项目的移交、接收;

　　(五)树立物业管理矛盾投诉调处机制，调解物业管理纠纷;

　　(六)管理物业档案，协助展开辖区内物业服务信誉信息的采集以及核对工作;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第九十七条 居(村)民委员会实行以下职责：

　　(一)协助以及配合街道办事处、乡(镇)人民政府做好本条例第九十六条的相干工作;

　　(二)派员参加业主大会以及业主委员会会议，了解物业管理工作情况;

　　(三)对于业主大会、业主委员会以及物业服务企业的日常工作进行指点以及监督;

　　(四)法律、法规规定的其他职责。

　　激励在居(村)民委员会设立环境以及物业管理委员会，具体指点以及监督业主委员会、物业服务企业依法实行职责。

　　第九十八条 街道办事处、乡(镇)人民政府依据工作需要，招集由区县(自治县)住房城乡建设主管部门、其他有关部门、公安派出所、居(村)民委员会、专业单位、物业服务企业、业主委员会、业主代表、监事委员会、物业管理专家、人民调处委员会等参加的联席会议，调和解决以下问题：

　　(一)业主委员会不依法实行职责的问题;

　　(二)业主委员会成立以及换届进程中呈现的问题;

　　(三)实行物业服务合同中呈现的重大问题;

　　(四)终止物业服务合同的重大问题;

　　(五)物业服务企业在退出以及交接进程中呈现的问题;

　　(六)需要调和解决的其他物业管理问题。

　　前款所列问题经人民调处委员会依法调处达成的调处协定，拥有法律束缚力。

　　第九十九条 相干部门应该树立背法行动投诉登记轨制，并在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统公布联络单位、举报联络方式，依法处理物业管理区域内的背法行动。

　　任何单位以及个人对于背反本条例规定的行动，可以向住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应该及时调查核实，并依法处理。

　　因行政执法需要进入物业管理区域展开执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业应该提供便利。

　　第八章 法律责任

　　第一百条 建设单位有以下行动之一的，由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处分：

　　(一)背反本条例第十条、第四十五条、第四十六条，未依照规定备案或者者公示的，责令限期矫正;逾期未矫正的，处五千元以上五万元下列罚款。

　　(二)背反本条例第十七条，未依照规定报送有关资料的，责令限期矫正;逾期未矫正的，予以通报，处一万元以上十万元下列罚款。

　　(三)背反本条例第四十四条，建设单位未通过公然招标方式或者者未经批准擅自采取协定方式选聘物业服务企业，责令限期矫正，给予正告，可以并处十万元下列罚款。

　　(四)背反本条例第五十一条，建设单位在物业管理区域内未依照规定配置物业服务用房的，责令限期矫正，给予正告，没收背法所患上，并处十万元以上五十万元下列罚款。

　　(五)背反本条例第五十二条，未依照规定移交资料的，责令限期矫正;逾期未矫正的，予以通报，处一万元以上十万元下列罚款。

　　(六)背反本条例第七十七条第二款、第三款，背反规定销售车位(库)的，或者者对于业主请求承租的车位(库)只售不租的，责令限期矫正;逾期未矫正的，处五万元以上二十五万元下列罚款。

　　(七)背反本条例第七十七条第二款、第四款，将未出售的车位(库)不优先出租给本区域内业主，或者者出租给业主之外的单位或者者个人期限超过六个月的，责令限期矫正;逾期未矫正的，处五万元以上十万元下列罚款。

　　第一百零一条 物业服务企业有以下行动之一的，由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处分：

　　(一)背反本条例第十七条，未依照规定报送有关资料的，责令限期矫正;逾期未矫正的，予以通报，处一万元以上十万元下列罚款。

　　(二)背反本条例第五十条，未依照规定办理物业承接查验备案的，责令限期矫正;逾期未矫正的，处一万元以上十万元下列罚款。

　　(三)背反本条例第五十二条，未依照规定移交资料的，责令限期矫正;逾期未矫正的，予以通报，处一万元以上十万元下列罚款。

　　(四)背反本条例第五十四条、第六十一条，未依照规定填报或者者公示信息的，责令限期矫正;逾期未矫正的，处一万元以上三万元下列罚款。

　　(五)背反本条例第五十七条，没有将物业服务合同报送备案的，责令限期矫正;逾期未矫正的，处五千元以上五万元下列罚款。

　　(六)背反本条例第六十四条，未制订安全防范应急预案的，责令限期矫正;逾期未矫正的，处一万元以上十万元下列罚款。

　　(七)背反本条例第六十六条、第六十八条，擅自休止物业服务的，或者者被解职的物业服务企业、物业服务合同终止的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者者退出时不实行相干义务的，责令限期矫正;逾期未矫正的，处十万元以上三十万元下列罚款，并在一年内不患上参加物业管理招标投标流动。

　　(八)背反本条例第六十条、第八十四条，擅自应用物业共有部位、共有设施装备进行广告宣扬以及经营等流动的，擅自设置或者者允许别人设置临时摊点的，责令限期矫正，给予正告，并处五万元以上二十万元下列罚款。

　　第一百零二条 背反本条例第六十条，物业服务企业侵略或者者越权限制业主权力的，由区县(自治县)住房城乡建设主管部门责令限期整改;逾期未整改的，纳入企业信誉档案。背反治安管理规定的，由公安机关依法查处;形成犯法的，依法追究刑事责任。

　　第一百零三条 业主委员会成员未实行本条例规定相干职责的，由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期实行;逾期未实行的，予以通报，并组织召开业主大会会议抉择有关事项。

　　第一百零四条 业主委员会及其成员背反法律、法规或者者管理规约的规定，挪用、强占、擅自处罚业主共有财产，或者者损害业主合法权益，给业主造成侵害的，应该承当相应的赔偿责任;形成犯法的，依法追究刑事责任。

　　第一百零五条 背反物业服务合同商定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业应该书面催交;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者者依照商定申请仲裁。

　　第一百零六条 背反本条例第七十三条规定，给别人造成侵害的，依法承当民事责任;背反行政管理规定的，由行使监督管理权的有关部门依法查处;形成犯法的，依法追究刑事责任。

　　第一百零七条 专业单位背反本条例第八十条，未依照规定接管专业经营设施装备或者者未依照规定对于专业经营设施装备进行维修、养护、更新的，由物业所在地有关部门责令限期矫正;影响房屋交付使用、业主正常糊口或者者造成人身、财产侵害的，依法承当民事责任。

　　第一百零八条 住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者者其他有关部门及其工作人员背反本条例规定，有以下情景之一的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者者监察机关责令矫正;情节严重的，对于直接负责的主管人员以及其他直接责任人员依法给予处罚;给当事人合法权益造成侵害的，依法承当赔偿责任;形成犯法的，依法追究刑事责任：

　　(一)未依照规定实行监督管理职责的;

　　(二)背法干预业主依法成立业主大会以及业主委员会的;

　　(三)未依照规定在物业区域内显著位置公布联络方式或者者对于物业服务流动中的投诉，不及时受理、依法处理的;

　　(四)发现背法行动或者者接到举报后不及时查处的;

　　(五)截留、挪用、强占或者者背法审核拨付物业专项维修资金的;

　　(六)其他滥用职权、玩忽职守或者者徇私舞弊的行动。

　　第一百零九条 建设单位、物业服务企业、业主委员会背反本条例有关规定，非法使用、出售、提供、传布业主信息，不及时移交相干资料、印章以及财物，或者者不依照商定退出物业管理区域，背反治安管理规定的，由公安机关依法查处。

　　第九章 附 则

　　第一百一十条 本条例以下用语的含意：

　　(一)物业，是指房屋及配套的设施装备以及相干场地。

　　(二)业主，是指房地产权证载明或者者其他法定文件肯定的物业所有权人。

　　(三)物业使用人，是指物业的承租人或者者其他实际使用物业的人。

　　(四)前期物业管理，是指物业出售后至业主大会成立以前进行的物业管理。

　　(五)公示、公告，是指在物业管理区域显著位置公然张贴，有前提的同时在业主决策信息系统发布，时间七日以上。

　　(六)物业交付之日，是指建设单位在建设工程竣工验收后，依据房屋买卖合同商定向买受人发出书面交付通知，买受人按照该通知接房的时间。买受人收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由谢绝接受的，视为交付。

　　(七)共有部位，是指依据法律法规、房屋买卖合同以及建设工程计划许可证及附件、附图，由物业管理区域内全部业主或者者部份业主共有的部位，一般包含：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　(八)共有设施装备，是指依据法律法规、房屋买卖合同以及建设工程计划许可证及附件、附图，由物业管理区域内全部业主或者者部份业主共有的附属设施装备，一般包含：电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性体裁设施以及共有设施装备使用的房屋等。

　　(九)物业管理区域公共收益，是指应用物业共有部位、共有设施装备经营所患上收入扣除了管理服务费用后的收益，主要包含公共场地的车位房钱收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的房钱收益和其他收益。

　　第一百一十一条 单体物业或者者范围较小的物业，经业主或者者业主大会抉择，由业主对于物业施行自行管理。其业主大会、业主委员会及物业使用与保护的相干事项可以参照本条例执行。

　　业主自行管理的，应该对于以下事项作出抉择：

　　(一)自行管理的执行机构、管理人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用以及期限;

　　(三)聘用专业机构的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、监控安防等触及人身、财产安全和其他有特定请求的设施装备，应该拜托专业机构进行维修以及养护。

　　第一百一十二条 本条例自2020年 5月1日起实施。

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