(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过　依据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共以及国城市房地产管理法〉的抉择》第一次修正　依据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部份法律的抉择》第二次修正　依据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共以及疆土地管理法〉、〈中华人民共以及国城市房地产管理法〉的抉择》第三次修正)

　　城市房地产管理法全文新版2020【修正】

　　目录

　　第一章 总 则

　　第二章 房地产开发用地

　　第一节 土地使用权出让

　　第二节 土地使用权划拨

　　第三章 房地产开发

　　第四章 房地产交易

　　第一节 一般规定

　　第二节 房地产转让

　　第三节 房地产典质

　　第四节 房屋租赁

　　第五节 中介服务机构

　　第五章 房地产权属登记管理

　　第六章 法律责任

　　第七章 附 则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强对于城市房地产的管理，保护房地产市场秩序，保障房地产权力人的合法权益，增进房地产业的健康发展，制订本法。

　　第二条 在中华人民共以及国城市计划区国有土地(下列简称国有土地)规模内获得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，施行房地产管理，应该遵照本法。

　　本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

　　本法所称房地产开发，是指在根据本法获得国有土地使用权的土地长进行基础设施、房屋建设的行动。

　　本法所称房地产交易，包含房地产转让、房地产典质以及房屋租赁。

　　第三条 国家依法履行国有土地有偿、有限期使用轨制。然而，国家在本法规定的规模内划拨国有土地使用权的除了外。

　　第四条 国家依据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐渐改善居民的栖身前提。

　　第五条 房地产权力人应该遵照法律以及行政法规，依法纳税。房地产权力人的合法权益受法律维护，任何单位以及个人不患上侵略。

　　第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位以及个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，保护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应该保障被征收人的栖身前提。具体办法由国务院规定。

　　第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门按照国务院规定的职权划分，各司其职，亲密配合，管理全国房地产工作。

　　县级以上处所人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府肯定。

　　第二章 房地产开发用地

　　第一节 土地使用权出让

　　第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(下列简称土地使用权)在必定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行动。

　　第九条 城市计划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除了外。

　　第十条 土地使用权出让，必需相符土地应用整体计划、城市计划以及年度建设用地规划。

　　第十一条 县级以上处所人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须依据省级以上人民政府下达的节制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，依照国务院规定，报国务院或者者省级人民政府批准。

　　第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有规划、有步骤地进行。出让的每一幅地块、用处、年限以及其他前提，由市、县人民政府土地管理部门会同城市计划、建设、房产管理部门共同拟定方案，依照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门施行。

　　直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

　　第十三条 土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者者双方协定的方式。

　　商业、游览、文娱以及奢华住宅用地，有前提的，必需采用拍卖、招标方式;没有前提，不能采用拍卖、招标方式的，可以采用双方协定的方式。

　　采用双方协定方式出让土地使用权的出让金不患上低于按国家规定所肯定的最低价。

　　第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

　　第十五条 土地使用权出让，应该签订书面出让合同。

　　土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

　　第十六条 土地使用者必需依照出让合同商定，支付土地使用权出让金;未依照出让合同商定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权消除合同，并可以要求背约赔偿。

　　第十七条 土地使用者依照出让合同商定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必需依照出让合同商定，提供出让的土地;未依照出让合同商定提供出让的土地的，土地使用者有权消除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以要求背约赔偿。

　　第十八条 土地使用者需要扭转土地使用权出让合同商定的土地用处的，必需获得出让方以及市、县人民政府城市计划行政主管部门的赞成，签订土地使用权出让合同变更协定或者者从新签订土地使用权出让合同，相应调剂土地使用权出让金。

　　第十九条 土地使用权出让金应该全体上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设以及土地开发。土地使用权出让金上缴以及使用的具体办法由国务院规定。

　　第二十条 国家对于土地使用者依法获得的土地使用权，在出让合同商定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，依据社会公共利益的需要，可以按照法律程序提早收回，并依据土地使用者使用土地的实际年限以及开发土地的实际情况给予相应的补偿。

　　第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

　　第二十二条 土地使用权出让合同商定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应该至迟于届满前一年申请续期，除了依据社会公共利益需要收回该幅土地的，应该予以批准。经批准准许续期的，应该从新签订土地使用权出让合同，按照规定支付土地使用权出让金。

　　土地使用权出让合同商定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者者虽申请续期但按照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　第二节 土地使用权划拨

　　第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安放等费用后将该幅土地交付其使用，或者者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行动。

　　按照本法规定以划拨方式获得土地使用权的，除了法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　第二十四条 以下建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

　　(一)国家机关用地以及军事用地;

　　(二)城市基础设施用地以及公益事业用地;

　　(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　(四)法律、行政法规规定的其他用地。

　　第三章 房地产开发

　　第二十五条 房地产开发必需严格执行城市计划，依照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，履行全面计划、公道布局、综合开发、配套建设。

　　第二十六条 以出让方式获得土地使用权进行房地产开发的，必需依照土地使用权出让合同商定的土地用处、开工开发期限开发土地。超过出让合同商定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收至关于土地使用权出让金百分之二十下列的土地闲置费;满二年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权;然而，因不可抗力或者者政府、政府有关部门的行动或者者开工开发必须的前期工作造成开工开发迟延的除了外。

　　第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必需相符国家的有关标准以及规范。

　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　第二十八条 依法获得的土地使用权，可以按照本法以及有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

　　第二十九条 国家采用税收等方面的优惠措施激励以及扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

　　第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发以及经营的企业。设立房地产开发企业，应该具备以下前提：

　　(一)有自己的名称以及组织机构;

　　(二)有固定的经营场所;

　　(三)有相符国务院规定的注册资本;

　　(四)有足够的专业技术人员;

　　(五)法律、行政法规规定的其他前提。

　　设立房地产开发企业，应该向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对于相符本法规定前提的，应该予以登记，发给营业执照;对于不相符本法规定前提的，不予登记。

　　设立有限责任公司、股分有限公司，从事房地产开发经营的，还应该执行公司法的有关规定。

　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应该到登记机关所在地的县级以上处所人民政府规定的部门备案。

　　第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应该相符国家有关规定。

　　房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应该与项目范围相适应，并依照土地使用权出让合同的商定，定期投入资金，用于项目建设。

　　第四章 房地产交易

　　第一节 一般规定

　　第三十二条 房地产转让、典质时，房屋的所有权以及该房屋占用规模内的土地使用权同时转让、典质。

　　第三十三条 基准地价、标定地价以及各类房屋的重置价格应该按期肯定并公布。具体办法由国务院规定。

　　第三十四条 国家履行房地产价格评估轨制。

　　房地产价格评估，应该遵循公正、公平、公然的原则，依照国家规定的技术标准以及评估程序，以基准地价、标定地价以及各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　第三十五条 国家履行房地产成交价格申报轨制。

　　房地产权力人转让房地产，应该向县级以上处所人民政府规定的部门照实申报成交价，不患上瞒报或者者作不实的申报。

　　第三十六条 房地产转让、典质，当事人应该按照本法第五章的规定办理权属登记。

　　第二节 房地产转让

　　第三十七条 房地产转让，是指房地产权力人通过买卖、赠与或者者其他合法方式将其房地产转移给别人的行动。

　　第三十八条 以下房地产，不患上转让：

　　(一)以出让方式获得土地使用权的，不相符本法第三十九条规定的前提的;

　　(二)司法机关以及行政机关依法裁定、抉择查封或者者以其他情势限制房地产权力的;

　　(三)依法收回土地使用权的;

　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞成的;

　　(五)权属有争议的;

　　(六)未依法登记领取权属证书的;

　　(七)法律、行政法规规定制止转让的其他情景。

　　第三十九条 以出让方式获得土地使用权的，转让房地产时，应该相符以下前提：

　　(一)依照出让合同商定已经经支付全体土地使用权出让金，并获得土地使用权证书;

　　(二)依照出让合同商定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，构成工业用地或者者其他建设用地前提。

　　转让房地产时房屋已经经建成的，还应该持有房屋所有权证书。

　　第四十条 以划拨方式获得土地使用权的，转让房地产时，应该依照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　以划拨方式获得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府依照国务院规定抉择可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应该依照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者者作其他处理。

　　第四十一条 房地产转让，应该签订书面转让合同，合同中应该载明土地使用权获得的方式。

　　第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权力、义务随之转移。

　　第四十三条 以出让方式获得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同商定的使用年限减去原土地使用者已经经使用年限后的剩余年限。

　　第四十四条 以出让方式获得土地使用权的，转让房地产后，受让人扭转原土地使用权出让合同商定的土地用处的，必需获得原出让方以及市、县人民政府城市计划行政主管部门的赞成，签订土地使用权出让合同变更协定或者者从新签订土地使用权出让合同，相应调剂土地使用权出让金。

　　第四十五条 商品房预售，应该相符以下前提：

　　(一)已经交付全体土地使用权出让金，获得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程计划许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经经肯定施工进度以及竣工交付日期;

　　(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，获得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应该依照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门以及土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所患上款项，必需用于有关的工程建设。

　　第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

　　第三节 房地产典质

　　第四十七条 房地产典质，是指典质人以其合法的房地产以不转移占有的方式向典质权人提供债务实行担保的行动。债务人不实行债务时，典质权人有权依法以典质的房地产拍卖所患上的价款优先受偿。

　　第四十八条 依法获得的房屋所有权连同该房屋占用规模内的土地使用权，可以设定典质权。

　　以出让方式获得的土地使用权，可以设定典质权。

　　第四十九条 房地产典质，应该凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

　　第五十条 房地产典质，典质人以及典质权人应该签订书面典质合同。

　　第五十一条 设定房地产典质权的土地使用权是以划拨方式获得的，依法拍卖该房地产后，应该从拍卖所患上的价款中缴纳至关于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，典质权人方可优先受偿。

　　第五十二条 房地产典质合同签订后，土地上新增的房屋不属于典质财产。需要拍卖该典质的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与典质财产一同拍卖，但对于拍卖新增房屋所患上，典质权人无权优先受偿。

　　第四节 房屋租赁

　　第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房钱的行动。

　　第五十四条 房屋租赁，出租人以及承租人应该签订书面租赁合同，商定租赁期限、租赁用处、租赁价格、修葺责任等条款，和双方的其他权力以及义务，并向房产管理部门登记备案。

　　第五十五条 住宅用房的租赁，应该执行国家以及房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事出产、经营流动的，由租赁双方协商榷定房钱以及其他租赁条款。

　　第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式获得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应该将房钱中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

　　第五节 中介服务机构

　　第五十七条 房地产中介服务机构包含房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

　　第五十八条 房地产中介服务机构应该具备以下前提：

　　(一)有自己的名称以及组织机构;

　　(二)有固定的服务场所;

　　(三)有必要的财产以及经费;

　　(四)有足足数量的专业人员;

　　(五)法律、行政法规规定的其他前提。

　　设立房地产中介服务机构，应该向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

　　第五十九条 国家履行房地产价格评估人员资历认证轨制。

　　第五章 房地产权属登记管理

　　第六十条 国家履行土地使用权以及房屋所有权登记发证轨制。

　　第六十一条 以出让或者者划拨方式获得土地使用权，应该向县级以上处所人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上处所人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

　　在依法获得的房地产开发用地上建成房屋的，应该凭土地使用权证书向县级以上处所人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上处所人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

　　房地产转让或者者变更时，应该向县级以上处所人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府改换或者者更改土地使用权证书。

　　法律另有规定的，按照有关法律的规定办理。

　　第六十二条 房地产典质时，应该向县级以上处所人民政府规定的部门办理典质登记。

　　因处罚典质房地产而获得土地使用权以及房屋所有权的，应该按照本章规定办理过户登记。

　　第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府肯定，县级以上处所人民政府由一个部门统一负责房产管理以及土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，按照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权以及该房屋占用规模内的土地使用权的确认以及变更，分别载入房地产权证书。

　　第六章 法律责任

　　第六十四条 背反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者者所在单位给予有关责任人员行政处罚。

　　第六十五条 背反本法第三十条的规定，未获得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令休止房地产开发业务流动，没收背法所患上，可以并处分款。

　　第六十六条 背反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收背法所患上，可以并处分款。

　　第六十七条 背反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收背法所患上，可以并处分款。

　　第六十八条 背反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令休止预售流动，没收背法所患上，可以并处分款。

　　第六十九条 背反本法第五十八条的规定，未获得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令休止房地产中介服务业务流动，没收背法所患上，可以并处分款。

　　第七十条 没有法律、法规的根据，向房地产开发企业收费的，上级机关应该责令退回所收取的钱款;情节严重的，由上级机关或者者所在单位给予直接责任人员行政处罚。

　　第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，形成犯法的，依法追究刑事责任;不形成犯法的，给予行政处罚。

　　房产管理部门、土地管理部门工作人员应用职务上的便利，索取别人财物，或者者非法收受别人财物为别人谋取利益，形成犯法的，依法追究刑事责任;不形成犯法的，给予行政处罚。

　　第七章 附 则

　　第七十二条 在城市计划区外的国有土地规模内获得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易流动和施行房地产管理，参照本法执行。

　　第七十三条 本法自1995年1月1日起实施。

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