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城市商品房销售管理办法2021最新【全文】
一、销售前提
1、商品房预售履行预售许可轨制。
商品房预售前提及商品房预售许可证明的办理程序，依照《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
2、商品房现售,应该相符下列前提：
(一)现售商品房的房地产开发企业应该拥有企业法人营业执照以及房地产开发企业资质证书;
(二)获得土地使用权证书或者者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程计划许可证以及施工许可证;
(四)已经通过竣工验收;
(五)拆迁安放已经经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用前提，其他配套基础设施以及公共设施具备交付使用前提或者者已经肯定施工进度以及交付日期;
(七)物业管理方案已经经落实。
3、房地产开发企业应该在商品房现售前将房地产开发项目手册及相符商品房现售前提的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
4、房地产开发企业销售设有典质权的商品房，其典质权的处理依照《中华人民共以及国担保法》、《城市房地产典质管理办法》的有关规定执行。
5、房地产开发企业不患上在未消除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给别人。
6、房地产开发企业不患上采用返本销售或者者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不患上采用售后包租或者者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
7、商品住宅按套销售，不患上分割拆零销售。
8、商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应该在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协定。
二、广告与合同
1、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣扬广告，应该执行《中华人民共以及国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必需真实、合法、科学、准确。
2、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告以及宣扬资料所昭示的事项，当事人应该在商品房买卖合同中商定。
3、商品房销售时，房地产开发企业以及买受人应该订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应该明确下列主要内容：
(一)当事人名称或者者姓名以及住所;
(二)商品房基本状态;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的肯定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用前提及日期;
(六)装潢、装备标准许诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施以及公共设施的交付许诺以及有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的法子;
(十二)背约责任;
(十三)双方商定的其他事项。
4、商品房销售价格由当事人协商榷定，国家另有规定的除了外。
5、商品房销售可以按套(单元)计价，也能够按套内建筑面积或者者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积以及分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部份为独立产权，分摊的共有建筑面积部份为共有产权，买受人依照法律、法规的规定对于其享有权力，承当责任。
按套(单元)计价或者者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应该注明建筑面积以及分摊的共有建筑面积。
6、按套(单元)计价的现售房屋，当事人对于现售房屋实地勘察后可以在合同中直接商定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应该在合同中附所售房屋的平面图。平面图应该标明详细尺寸，并商定误差规模。房屋交付时， 套型与设计图纸一致，相干尺寸也在商定的误差规模内，保持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者者相干尺寸超越商定的误差规模，合同中未商定处理方式的，买受人可以退房或者者与房地产开发企业从新商定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承当背约责任。
7、按套内建筑面积或者者建筑面积计价的，当事人应该在合同中载明合同商定面积与产权登记面积产生误差的处理方式。
合同未作商定的，按下列原则处理：
(一)面积误差比绝对于值在3%之内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对于值超越3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应该在买受人提出退房之日起30日内将买受人已经付房价款退还给买受人，同时支付已经付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)部份的房价款由买受人补足;超越3%部份的房价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权登记面积小于合同商定面积时，面积误差比绝对于值在3%之内(含3%)部份的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对于值超越3%部份的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
8、按建筑面积计价的，当事人应该在合同中商定套内建筑面积以及分摊的共有建筑面积，并商定建筑面积不变而套内建筑面积产生误差和建筑面积与套内建筑面积均产生误差时的处理方式。9、不相符商品房销售前提的，房地产开发企业不患上销售商品房，不患上向买受人收取任何预订款性质费用。
相符商品房销售前提的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同以前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应该抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应该向买受人返还所收费用;当事人之间另有商定的，从其商定。
10、房地产开发企业应该在订立商品房买卖合同以前向买受人昭示《商品房销售管理办法》以及《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必需昭示《城市商品房预售管理办法》。
11、房地产开发企业应该依照批准的计划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不患上擅自变更计划、设计。
经计划部门批准的计划变更、设计单位赞成的设计变更致使商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，和呈现合同当事人商定的其他影响商品房质量或者者使用功能情景的，房地产开发企业应该在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知达到之日起15日内做出是不是退房的书面回覆。买受人在通知达到之日起15日内未作书面回覆的，视同接受计划、设计变更和由此引发的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承当背约责任。
三、销售代理
1、房地产开发企业拜托中介服务机构销售商品房的，受托机构应该是依法设立并获得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应该与受托房地产中介服务机构订立书面拜托合同，拜托合同应该载明拜托期限、拜托权限和拜托人以及被拜托人的权力、义务。
2、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应该向买受人出示商品房的有关证明文件以及商品房销售拜托书。
3、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应该照实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不患上代理销售不相符销售前提的商品房。
4、受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不患上收取佣金之外的其他费用。
5、商品房销售人员应该经由专业培训，方可从事商品房销售业务。
四、交付
1、房地产开发企业应该依照合同商定，将相符交付使用前提的商品房定期交付给买受人。未能定期交付的，房地产开发企业应该承当背约责任。
因不可抗力或者者当事人在合同中商定的其他缘由，需延期交付的，房地产开发企业应该及时告诉买受人。
2、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应该说明实际交付的商品房质量、装备及装修与样板房是不是一致，未作说明的，实际交付的商品房应该与样板房一致。
3、销售商品住宅时，房地产开发企业应该依据《商品住宅履行质量保证书以及住宅使用仿单轨制的规定》(下列简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用仿单》。
4、房地产开发企业应该对于所售商品房承当质量保修责任。当事人应该在合同中就保修规模、保修期限、保修责任等内容做出商定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不患上低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书商定保修期的存续期;存续期少于《规定》中肯定的最低保修期限的，保修期不患上低于《规定》中肯定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不患上低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书商定保修期的存续期。
在保修期限内产生的属于保修规模的质量问题，房地产开发企业应该实行保修义务，并对于酿成的损失承当赔偿责任。因不可抗力或者者使用不当酿成的破坏，房地产开发企业不承当责任。
5、房地产开发企业应该在商品房交付使用前按项目拜托拥有房产测绘资历的单位施行测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应该在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应该协助商品房买受人办理土地使用权变更以及房屋所有权登记手续。
6、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以按照有关规定拜托工程质量检测机构从新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应该依法承当赔偿责任。
五、法律责任
1、未获得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处分。
2、未获得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令休止销售流动，处5万元以上10万元下列的罚款。
3、背反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令休止背法行动，没收背法所患上;收取预支款的，可以并处已经收取的预支款1%下列的罚款。
4、在未消除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给别人的，处以正告，责令限期矫正，并处2万元以上3万元下列罚款;形成犯法的，依法追究刑事责任。
5、房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者者对于不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，依照《建设工程质量管理条例》的规定处分。
6、房地产开发企业未按规定将测绘成果或者者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以正告，责令限期矫正，并可处以2万元以上3万元下列罚款。
7、房地产开发企业在销售商品房中有以下行动之一的，处以正告，责令限期矫正，并可处以1万元以上3万元下列罚款。
(一)未依照规定的现售前提现售商品房的;
(二)未依照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及相符商品房现售前提的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;
(三)返本销售或者者变相返本销售商品房的;
(四)采用售后包租或者者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;
(五)分割拆零销售商品住宅的;
(六)不相符商品房销售前提，向买受人收取预订款性质费用的;
(七)未依照规定向买受人昭示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;
(八)拜托没有资历的机构代理销售商品房的。
8、房地产中介服务机构代理销售不相符销售前提的商品房的,处以正告，责令休止销售，并可处以2万元以上3万元下列罚款。
9、国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处罚;形成犯法的，依法追究刑事责任。
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