中华人民共以及国物业法全文2020【修正】

　　第一章 总则

　　第一条　为了规范物业管理流动，保护业主以及物业服务企业的合法权益，改善人民大众的糊口以及工作环境，制订本条例。

　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主以及物业服务企业依照物业服务合同商定，对于房屋及配套的设施装备以及相干场地进行维修、养护、管理，保护物业管理区域内的环境卫生以及相干秩序的流动。

　　第三条　国家倡导业主通过公然、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条　国家激励采取新技术、新法子，依托科技进步提高物业管理以及服务水平。

　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理流动的监督管理工作。

　　县级以上处所人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理流动的监督管理工作。

　　第二章 业主及业主大会

　　第六条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理流动中，享有以下权力：

　　(一)依照物业服务合同的商定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制订以及修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业实行物业服务合同;

　　(八)对于物业共用部位、共用设施装备以及相干场地使用情况享有知情权以及监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施装备专项维修资金(下列简称专项维修资金)的管理以及使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权力。

　　第七条　业主在物业管理流动中，实行以下义务：

　　(一)遵照管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵照物业管理区域内物业共用部位以及共用设施装备的使用、公共秩序以及环境卫生的保护等方面的规章轨制;

　　(三)执行业主大会的抉择以及业主大会授权业主委员会作出的抉择;

　　(四)依照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条　物业管理区域内全部业主组成业主大会。

　　业主大会应该代表以及保护物业管理区域内全部业主在物业管理流动中的合法权益。

　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应该斟酌物业的共用设施装备、建筑物范围、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制订。

　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者者街道办事处、乡镇人民政府的指点下成立业主大会，并选举发生业主委员会。然而，只有一个业主的，或者者业主人数较少且经全部业主一致赞成，抉择不成立业主大会的，由业主共同实行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条　以下事项由业主共同抉择：

　　(一)制订以及修改业主大会议事规则;

　　(二)制订以及修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者者改换业主委员会成员;

　　(四)选聘以及解职物业服务企业;

　　(五)筹集以及使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有以及共同管理权力的其他重大事项。

　　第十二条　业主大会会议可以采取集体讨论的情势，也能够采取书面征求意见的情势;然而，应该有物业管理区域内专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以拜托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会抉择本条例第十一条第(五)项以及第(六)项规定的事项，应该经专有部份占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主赞成;抉择本条例第十一条规定的其他事项，应该经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞成。

　　业主大会或者者业主委员会的抉择，对于业主拥有束缚力。

　　业主大会或者者业主委员会作出的抉择损害业主合法权益的，受损害的业主可以要求人民法院予以撤销。

　　第十三条　业主大会会议分为按期会议以及临时会议。

　　业主大会按期会议应该依照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条　召开业主大会会议，应该于会议召开15日之前通知全部业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应该同时告诉相干的居民委员会。

　　业主委员会应该做好业主大会会议记录。

　　第十五条　业主委员会执行业主大会的抉择事项，实行以下职责：

　　(一)招集业主大会会议，讲演物业管理的施行情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见以及建议，监督以及协助物业服务企业实行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的施行;

　　(五)业主大会赋与的其他职责。

　　第十六条　业主委员会应该自选举发生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门以及街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应该由热心公益事业、责任心强、拥有必定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选发生。

　　第十七条　管理规约应该对于有关物业的使用、保护、管理，业主的共同利益，业主应该实行的义务，背反管理规约应该承当的责任等事项依法作出商定。

　　管理规约应该尊敬社会公德，不患上背反法律、法规或者者侵害社会公共利益。

　　管理规约对于全部业主拥有束缚力。

　　第十八条　业主大会议事规则应该就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成以及成员任期等事项作出商定。

　　第十九条　业主大会、业主委员会应该依法实行职责，不患上作出与物业管理无关的抉择，不患上从事与物业管理无关的流动。

　　业主大会、业主委员会作出的抉择背反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者者街道办事处、乡镇人民政府，应该责令限期矫正或者者撤销其抉择，并通告全部业主。

　　第二十条　业主大会、业主委员会应该配合公安机关，与居民委员会互相协作，共同做好保护物业管理区域内的社会治安等相干工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应该踊跃配合相干居民委员会依法实行自治管理职责，支撑居民委员会展开工作，并接受其指点以及监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的抉择，应该告诉相干的居民委员会，并当真听取居民委员会的建议。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业以前，建设单位选聘物业服务企业的，应该签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十二条　建设单位应该在销售物业以前，制订临时管理规约，对于有关物业的使用、保护、管理，业主的共同利益，业主应该实行的义务，背反临时管理规约应该承当的责任等事项依法作出商定。

　　建设单位制订的临时管理规约，不患上损害物业买受人的合法权益。

　　第二十三条　建设单位应该在物业销售前将临时管理规约向物业买受人昭示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应该对于遵照临时管理规约予以书面许诺。

　　第二十四条　国家倡导建设单位依照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘拥有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应该通过招投标的方式选聘拥有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者者住宅范围较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协定方式选聘拥有相应资质的物业服务企业。

　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应该包括前期物业服务合同商定的内容。

　　第二十六条　前期物业服务合同可以商定期限;然而，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施装备的所有权或者者使用权，建设单位不患上擅自处罚。

　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应该对于物业共用部位、共用设施装备进行查验。

　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应该向物业服务企业移交以下资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、装备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施装备的安装、使用以及保护颐养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件以及物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必须的其他资料。

　　物业服务企业应该在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十条　建设单位应该依照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　第三十一条　建设单位应该依照国家规定的保修期限以及保修规模，承当物业的保修责任。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十二条　从事物业管理流动的企业应该拥有独立的法人资历。

　　国家对于从事物业管理流动的企业履行资质管理轨制。具体办法由国务院建设行政主管部门制订。

　　第三十三条　一个物业管理区域由一个物业服务企业施行物业管理。

　　第三十四条　业主委员会应该与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应该对于物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权力义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、背约责任等内容进行商定。

　　第三十五条　物业服务企业应该依照物业服务合同的商定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能实行物业服务合同的商定，致使业主人身、财产安全遭到侵害的，应该依法承当相应的法律责任。

　　第三十六条　物业服务企业承接物业时，应该与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应该向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

　　第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会赞成，物业服务企业不患上扭转物业管理用房的用处。

　　第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应该将物业管理用房以及本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应该做好交接工作。

　　第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务拜托给专业性服务企业，但不患上将该区域内的全体物业管理一并拜托给别人。

　　第四十条　物业服务收费应该遵循公道、公然和费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质以及特色，由业主以及物业服务企业依照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法，在物业服务合同中商定。

　　第四十一条　业主应该依据物业服务合同的商定交纳物业服务费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。

　　已经竣工但尚未出售或者者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第四十二条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应该加强对于物业服务收费的监督。

　　第四十三条　物业服务企业可以依据业主的拜托提供物业服务合同商定之外的服务项目，服务报酬由双方商定。

　　第四十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应该向终究用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受拜托代收前款费用的，不患上向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十五条　对于物业管理区域内背反有关治安、环保、物业装潢装修以及使用等方面法律、法规规定的行动，物业服务企业应该禁止，并及时向有关行政管理部门讲演。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的讲演后，应该依法对于背法行动予以禁止或者者依法处理。

　　第四十六条　物业服务企业应该协助做好物业管理区域内的安全防范工作。产生安全事故时，物业服务企业在采用应急措施的同时，应该及时向有关行政管理部门讲演，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应该遵照国家有关规定。保安人员在保护物业管理区域内的公共秩序时，应该实行职责，不患上损害公民的合法权益。

　　第四十七条　物业使用人在物业管理流动中的权力义务由业主以及物业使用人商定，但不患上背反法律、法规以及管理规约的有关规定。

　　物业使用人背反本条例以及管理规约的规定，有关业主应该承当连带责任。

　　第四十八条　县级以上处所人民政府房地产行政主管部门应该及时处理业主、业主委员会、物业使用人以及物业服务企业在物业管理流动中的投诉。

　　第五章 物业的使用与保护

　　第四十九条　物业管理区域内依照计划建设的公共建筑以及共用设施，不患上扭转用处。

　　业主依法确需扭转公共建筑以及共用设施用处的，应该在依法办理有关手续后告诉物业服务企业;物业服务企业确需扭转公共建筑以及共用设施用处的，应该提请业主大会讨论抉择赞成后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十条　业主、物业服务企业不患上擅自占用、发掘物业管理区域内的道路、场地，侵害业主的共同利益。

　　因维修物业或者者公共利益，业主确需临时占用、发掘道路、场地的，应该征患上业主委员会以及物业服务企业的赞成;物业服务企业确需临时占用、发掘道路、场地的，应该征患上业主委员会的赞成。

　　业主、物业服务企业应该将临时占用、发掘的道路、场地，在商定期限内恢复原状。

　　第五十一条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承当物业管理区域内相干管线以及设施装备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、发掘道路、场地的，应该及时恢复原状。

　　第五十二条　业主需要装潢装修房屋的，应该事前告诉物业服务企业。

　　物业服务企业应该将房屋装潢装修中的制止行动以及注意事项告诉业主。

　　第五十三条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应该依照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施装备的维修以及更新、改造，不患上挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制订。

　　第五十四条　应用物业共用部位、共用设施装备进行经营的，应该在征患上相干业主、业主大会、物业服务企业的赞成后，依照规定办理有关手续。业主所患上收益应该主要用于补充专项维修资金，也能够依照业主大会的抉择使用。

　　第五十五条　物业存在安全隐患，危及公共利益及别人合法权益时，责任人应该及时维涵养护，有关业主应该给予配合。

　　责任人不实行维涵养护义务的，经业主大会赞成，可以由物业服务企业维涵养护，费用由责任人承当。

　　第六章 法律责任

　　第五十六条　背反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者者未经批准，擅自采取协定方式选聘物业服务企业的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限期矫正，给予正告，可以并处10万元下列的罚款。

　　第五十七条　背反本条例的规定，建设单位擅自处罚属于业主的物业共用部位、共用设施装备的所有权或者者使用权的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元下列的罚款;给业主造成损失的，依法承当赔偿责任。

　　第五十八条　背反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限期矫正;逾期仍不移交有关资料的，对于建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元下列的罚款。

　　第五十九条　背反本条例的规定，未获得资质证书从事物业管理的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门没收背法所患上，并处5万元以上20万元下列的罚款;给业主造成损失的，依法承当赔偿责任。

　　以诈骗手腕获得资质证书的，按照本条第一款规定处分，并由颁发资质证书的部门撤消资质证书。

　　第六十条　背反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全体物业管理一并拜托给别人的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限期矫正，处拜托合同价款30%以上50%下列的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门撤消资质证书。拜托所患上收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施装备的维修、养护，剩余部份依照业主大会的抉择使用;给业主造成损失的，依法承当赔偿责任。

　　第六十一条　背反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予正告，没收背法所患上，可以并处挪用数额2倍下列的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门撤消资质证书;形成犯法的，依法追究直接负责的主管人员以及其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十二条　背反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不依照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限期矫正，给予正告，没收背法所患上，并处10万元以上50万元下列的罚款。

　　第六十三条　背反本条例的规定，未经业主大会赞成，物业服务企业擅自扭转物业管理用房的用处的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限期矫正，给予正告，并处1万元以上10万元下列的罚款;有收益的，所患上收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施装备的维修、养护，剩余部份依照业主大会的抉择使用。

　　第六十四条　背反本条例的规定，有以下行动之一的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限期矫正，给予正告，并依照本条第二款的规定处以罚款;所患上收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施装备的维修、养护，剩余部份依照业主大会的抉择使用：

　　(一)擅自扭转物业管理区域内依照计划建设的公共建筑以及共用设施用处的;

　　(二)擅自占用、发掘物业管理区域内道路、场地，侵害业主共同利益的;

　　(三)擅自应用物业共用部位、共用设施装备进行经营的。

　　个人有前款规定行动之一的，处1000元以上1万元下列的罚款;单位有前款规定行动之一的，处5万元以上20万元下列的罚款。

　　第六十五条　背反物业服务合同商定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应该督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第六十六条　业主以业主大会或者者业主委员会的名义，从事背反法律、法规的流动，形成犯法的，依法追究刑事责任;尚不形成犯法的，依法给予治安管理处分。

　　第六十七条　背反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上处所人民政府房地产行政主管部门或者者其他有关行政管理部门的工作人员应用职务上的便利，收受别人财物或者者其他益处，不依法实行监督管理职责，或者者发现背法行动不予查处，形成犯法的，依法追究刑事责任;尚不形成犯法的，依法给予行政处罚。

　　第七章 附则

　　第六十八条　本条例自2003年9月1日起实施。

　　备注：本条例生效时间为：2016-02-06，截至2017年依然有效。

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