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房地产分割一直是离婚诉讼中争议的焦点，尤其是在房地产业蓬勃发展、房价飙升、购房方式多样化的背景下，这使得离婚诉讼中房地产纠纷的解决更加复杂。本文着重探讨离婚不动产在司法实践中的表现和处理。

一、财产所有权的一般原则

根据《物权法》的有关规定，作为不动产，其物权的设立、变更、转移和消灭遵循物权登记的原则。除非有证据证明房屋登记管理部门的房地产登记有误，否则该房地产归登记人所有。这是一个普遍原则。在更具个人价值的离婚纠纷中，个人婚姻的情感化决定了此类纠纷的特殊性，上述登记和公示原则不能严格适用。根据《婚姻法》的有关规定，婚前一方的财产属于个人财产，不因婚姻关系的延续而转变为共同财产，但双方另有约定的除外。因此，原则上，除非双方有特别约定，一方婚前购买的房屋属于个人财产，婚后购买的房地产属于夫妻共同财产。

二、司法实践中离婚不动产的问题及处理方法

(1)婚姻法解释(3)离婚不动产条款

根据《婚姻法解释(三)》第10条，首先，一方婚前签订房地产合同、支付首付款并有银行贷款、夫妻婚后共同偿还贷款、房地产以首付款人名义登记的房地产所有权应遵循协议自由的原则。其次，如果不能达成协议，法院可以裁定该财产属于产权登记方。此时，对于抵押，产权登记方的个人债务尚未归还，而婚后共同偿还的货币和增值部分，根据财产的具体情况和照顾子女和妇女权益的原则，产权登记方将赔偿对方。第7条规定了房产的所有权，当父母在婚后支付房款时，房产的产权以子女的名义登记。

(二)司法实践中常见的离婚纠纷，不动产的归属、分割及其处理方式

1.结婚前，一方应付清全部房款并取得房产证。在这种情况下，无论是婚前还是婚后获得房地产许可证，财产都属于付款人的个人财产，另一方无权分割财产及其增值。

2.一方婚前支付首付款，婚前取得产权证，产权证以首付款人的名义登记，婚后夫妻共同偿还贷款。该财产应视为首付款人的个人财产。然而，在婚姻存续期间，个人财产和共同财产之间就不动产增值部分的所有权存在争议。笔者认为，产权人应当对房屋的增值部分向对方进行补偿，这种补偿可以根据《婚姻法》进行解释。

(3)第10条中的补偿原则。

3.个人婚前付清全部房款，婚后取得房产证，产权以个人名义登记。我们认为应将其认定为个人财产，因为根据《婚姻法》第17条，该财产既不是婚姻关系中新增的财产，也不是双方生产经营所得，但本质上仍属于个人财产。

4.一方婚前支付首付款，婚后共同偿还贷款，取得产权证，并以首付款人的名义登记财产所有权。这种情况在现实生活中很常见。在实践中，一些地方法院将其认定为个人财产，一些认定为夫妻共同财产。首先，房屋买卖涉及两种权利，即物权和债权，被视为个人财产。当事人订立买卖合同时，即建立了债权债务关系，房屋所有权随之转移。房屋所有权转移时，买卖合同的履行不能改变抵押房屋作为个人财产的性质，因为该财产是婚后取得的。此时，婚后共同偿还的贷款的一半应该归还给另一方。二是认为共有财产的基础是“不动产权利的设立、变更、转移和消灭应当依法登记生效”，婚姻法规定的夫妻关系存续期间取得的财产是夫妻共有财产。毫无疑问，上述两种方法都偏向一边。第三，《婚姻法解释三》第十条规定了对这种情况的处理。它既不承认财产是婚前一方的个人财产，也不规定它是双方的共同财产，而是规定双方之间的协议优先，否则法院可以裁定它属于财产登记方。在这里，规定使用"可以"而不是"应该"，这意味着法院也可以根据具体情况确定房地产的所有权。

对于婚前抵押，婚后共同偿还的财产的偿还部分和增值部分的分割解释(三)也明确规定，获得财产的一方将补偿另一方。该条只规定了赔偿的原则和标准：

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5.婚前共同投资购房或抵押购房并在婚前或婚后取得房产证，且房产证以一方名义登记的，该房产为夫妻共同财产。

6.抵押在婚前办理，婚后夫妻共同偿还贷款，离婚时未取得房产证。本案中，由于房屋的产权尚未确定，根据《婚姻法解释二》的有关规定，法院将拒绝对房屋所有权作出判决。

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