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解除合同和终止合同的区别体现在三个方面，即适用范围不同、适用条件不同、产生的法律后果不同三个方面。解除合同的条件首先是合同依法成立并有效，其次是必须具备合同解除的条件，该条件可以是约定的，也可以是法律规定的，最后，必须有解除行为，如通知。

解除合同和终止合同有下列区别

1.二者适用范围不同。合同终止只适用于继续性合同，即债务不能一次履行完毕而必须持续履行方能完成的合同;而合同的解除原则上只能适用于非继续性合同。

2.二者适用的条件不同。合同终止既适用于一方违反合同，也适用于没有违反合同的情况；而合同解除主要适用于当事人一方不履行合同的情况。

3.二者的法律后果不同。合同终止只是使合同关系向将来消灭，并不溯及力，因此不产生恢复原状的法律后果；而合同解除可使合同关系溯及地消灭，因而产生恢复原状的法律后果。

解除合同需要满足以下条件：

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1.解除以有效合同为标的

合同解除的前提是合同合法有效，合同无效的是自始无效，无需解除，因此合同无效谈不上合同的解除。

2.必须具备解除的条件

合同一经成立并有效，便对双方产生约束力，如果随意解除将不利于交易市场的稳定性。

3.原则上必须有解除行为

解除行为是当事人的行为，当事人是解除行为的主体。

解除合同的法定情形如下：

1.因不可抗力致使不能实现合同目的。如地震洪灾、政府政策等不可抗力。

2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。如租客逾期未交租，经房东合理催告后，仍然未交组的，房东可以解除租赁合同。

4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如租客将出租屋破坏掉，导致无法正常出租的，房东可以解除租赁合同并要求赔偿。

提醒您注意，无论是哪种情形解除合同，都需要通知对方才可。

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