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这几天不少网友都在问：

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婚后买的房子一人出资,离婚怎么算(没有下产权证的房子离婚怎么分割)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 离婚房屋分割之婚后全款购买

离婚房屋分割，婚后全款购买(贷款已还清)之婚后全款购买。这类房屋是典型的夫妻共同财产，不管是以一方名义购买还是以夫妻共同名义购买，因为是婚后购买的，没有证据证明是以一方财产出资，那么就应当认定为是夫妻共同财产。

一般情况下，我们只需要提供购房合同房屋购房发票和房产证作为证据提交。再对照结婚证，确定房屋购买于婚后，那就完成了举证责任。分割的方式也最为简单。双方确定房屋市场价值，要房子的一方给另一方折价即可。

如果双方对房屋价值不能达成一致的，可有一方申请评估。实践中最多的是一人一半，即一方要房子，另一方给对方50%的市场折价。

「婚姻家庭」婚后双方父母共同出资购房，离婚时房产如何分割？

婚后双方父母共同出资付款买房，产权登记在出资一方、双方或者另一方名下，离婚时房产如何分割？

不少年轻夫妻婚后买房时, 双方父母都会给予一定的支持，为减少小夫妻的经济压力，经常会支出首付款或者部分资金购房，把产权登记在夫妻一方、双方或者另一方名下，那么双方父母出资的情况下，新的民法典及婚姻家庭编司法解释颁布后，夫妻离婚后房屋产权如何界定分割呢？

一、法规对比

1、民法典及司法解释

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条第二款：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理（即按照夫妻共同财产处理）。该解释自2021年1月1日起施行。

民法典第一千零六十二条 第一款第四项夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产, 归夫妻共同所有:(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外。第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产。

2、婚姻法及司法解释

最高人民法院婚姻法司法解释（二）第二十二条第二款：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。该解释已废止。

最高人民法院婚姻法司法解释（三）?第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。该解释已废止。

3、新法、旧法适用问题：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。

综上对比，民法典颁布（2021年1月1日）前，父母婚后出资购房产生的离婚房产分割争议仍然适用已经废止的旧法。

二、情形列举及裁判倾向

双方父母婚后均出资，房屋产权登记在一方或双方子女名下。产权认定为夫妻共同财产。具体认定分割时可以分如下两种情况：

1、产权登记在一方子女名下

（1）双方父母全额出资

民法典及司法解释实施前的购房行为：根据最高人民法院婚姻法司法解释（三）?第七条第二款，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。（参考案例一）

民法典及司法解释实施后的购房行为：有协议约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与。(不再按照出资份额按份共有)

注：民法典及司法解释实施前后判定规则不一致。

（2）双方父母部分出资，其余夫妻贷款。

民法典及司法解释实施前的购房行为：认定父母出资部分，按照出资份额分别归属各方的个人财产，其余部分按照夫妻双方共同财产分割。（参考案例二）

民法典及司法解释实施后的购房行为：有协议约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与。(不再按照出资份额按份共有)

注：民法典及司法解释实施前后判定规则不一致

2、产权登记在双方子女名下。

无论民法典及司法解释实施前的购房行为、还是实施后的购房行为，无论是父母全额出资，还是父母部分出资，均推定为对夫妻双方的赠与，按照夫妻双方共同财产分割，无需按照出资份额分割。（此项无争议，不再附案例）

注：民法典及司法解释实施前后判定规则一致。

案例一：北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第10308号： 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第二款规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共同，但当事人另有约定的除外。该条规定所适用的情形应为双方父母出全资所购得的不动产，而本案涉诉房屋系由双方父母出资支付了绝大部分首付款，剩余购房款由双方贷款并由双方夫妻共同财产偿还，故本案所属情形并不适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第二款之规定。

案例二：天津市第一中级人民法院（2019）津01民终4217号：一审法院认为，对房屋所有权的份额，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条二款“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有”之规定，王树普父母出资占总房款的13.28％（90000元÷677620元）应归王树普个人所有；张某父母出资占总房款的31.38％（212620元÷677620元）应归张某个人所有；房屋剩余的55.34％所有权由王树普与张某共同所有。综上，王树普享有诉争房屋40.95％（13.28％＋55.34％÷2）的所有权，张某享有诉争房屋59.05％的所有权。

以上为小兵查询到的裁判案例，可以协助您理解相关法律规定。

小兵提示：以上为小兵根据法律法规已有司法判例所作倾向性判断，具体到个案，因不同的案情，不同地区不同的裁判指引，可能会出现裁判结果的不同，望各位读者注意。小兵本想一次性将父母婚前婚后出资，全额部分出资等不同情形的房产产权认定及分割说清楚，奈何内容太多，只得分多次讲解。如果觉得有用，点赞关注后续不迷路。

使用已故配偶工龄购买的“房改房”权属认定和处理方法

使用已故配偶工龄购买的 “房改房”的权属及其处理方式是一个极具争议的问题，时至今日，这个问题依然没有定论。本文根据《民法典》、北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》【以下简称“解答”】，参考相关的司法判例、法律文章，结合我本人的司法实践，分析探讨这个问题。

关于这个问题，我的观点是：

①健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买的“房改房”是个人财产。

②基于房改政策，已故配偶的工龄具有财产属性，对应着一定的财产价值。该财产价值的个人部分应当视为已故配偶的遗产进行分割。

③根据公平原则，已故配偶工龄对应的财产价值金额参照“房改房”的市值确定。

一、关于“使用已故配偶工龄购买的房改房”权属的几种观点

健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买的“房改房”应当是谁的？对于这个问题，司法机关、房管部门、法官、律师、公证员众说纷纭，莫衷一是。归纳起来，主要有以下几种观点：

（一）健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买“的房改房”，如果购房款是夫妻共同财产， “房改房”就是夫妻共同财产。如果购房款是健在夫妻一方的个人财产， “房改房”就是个人财产。即 “唯出资论”。

这是最高人民法院曾经提出的观点。最高人民法院认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己财产购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，而不是财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。【注：参见最高人民法院（2000）法民字第4号复函。该复函在2013年废止】。

（二）“使用已故配偶工龄购买的房改房”是夫妻共同财产，即“共同共有论”

“共同共有论”的代表是建设部和最高人民法院高级法官吴晓芳。

建设部是国务院房改主管部门，在《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）中，建设部指出，按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房，以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。

最高人民法院的高级法官吴晓芳认为，房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻生存一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类房改房认定为夫妻共同财产。理由是：①使用配偶工龄购房的优惠措施，并非仅仅是对房价的政策性补贴，而是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的依据。②房改房实际上是卖给夫妻双方而非仅向夫妻中的一方出售，其购买价格远远低于房屋的市场价值。③已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策性补贴。④夫妻共同财产是在婚姻关系存续期间所得的财产。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有。【注：参见《使用已故配偶工龄购买 “房改房”纠纷的处理规则》，载于2018年7月的《民事审判与指导》】。

（三）“使用已故配偶工龄购买的房改房”是健在的夫妻一方和法定继承人的共有财产，即 “按份共有论”

山东省青岛市中级人民法院在顾某1与顾某2继承纠纷【案号：(2018)鲁02民申176号】中，提出按份共有的观点。即：享用死亡配偶工龄优惠所购的“房改房”，由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有，双方共有的份额可以参考支付购房款、对房屋贡献大小等因素确定。理由是：“房改房”属特定历史时期的政策福利分房，其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属，既不能简单依据出资

（四）“使用已故配偶工龄购买的房改房”是健在的夫妻一方的个人财产，即“个人所有论”

我本人就坚持这个观点，将在下文进行论证。此外，北京市第一中级人民法院杨磊法官也认为该房产应当是夫妻一方的个人财产。杨磊法官着重指出，对于北京高院关于“房改房”问题的解答，可以有多种解读，并不一定就是按份共有【注：这是杨磊法官在2018年10月19日北京律师协会婚姻家庭委员会举办的“使用已故配偶工龄优惠购买的房改房在家事案件中的权属认定及其处理方法”法律研讨会上的发言】。

二、对 “唯出资论”、“按份共有论”、“夫妻共同共有论”的驳斥

最高人民法院的“唯出资论”已于2013年自行废除。无需驳斥。

“按份共用论”的主要理由是“房改房”所有权与承租权之间的承继，这一点与“夫妻共同共有论”是一致的，可以一并驳斥。

（一）夫妻共同财产是夫妻关系存续期间取得的财产【注：《民法典》第1062条】。配偶去世以后，夫妻关系自然终止，健在的夫妻一方获得的财产不属于夫妻共同财产。对于房改房而言，在夫妻关系存续期间，二人并未取得财产所有权，仅仅是取得房屋的承租权。我们不能把所有权和承租权混为一谈。

（二）健在的夫妻生存一方取得房屋所有权时，死亡一方的民事权利能力和民事行为能力因其死亡而终止，不具备取得房屋所有权的主体资格。

（三）健在的夫妻一方既是个人，也是一个丧偶家庭，她以个人名义参与房改，购买“房改房”是符合房改政策的，是适格的购买人。事实上，在房改时，只有健在的夫妻一方有权购买，其他人也无权购买。

（四）健在的夫妻一方购买房改房，将承租权转为所有权，这是夫妻健在一方个人承租权转为所有权，而不是夫妻双方的承租权转为所有权。权利的承继是夫妻健在一方个人权利的承继，而不是夫妻双方权利的承继。

配偶去世之后，承租权随之丧失。我们不能认为已故配偶曾经是承租人，因此将权利的承继视为对夫妻双方的承租权利的承继。这不符合实际情况，也不符合最高人民法院的司法解释精神。最高人民法院在《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中规定，对于婚后一方或双方申请取得公房承租权的房屋，离婚双方均可承租。离婚后，如果一方购买了房改房，另一方认为自己曾经是承租人，房改房是夫妻双方承租权利的承继，应当是夫妻共同财产，这显然是荒谬的。

（五）已故配偶的工龄只是优惠购房的条件，并不是取得“房改房”所有权的资格条件。房改时，健在的夫妻一方即使不使用已故配偶的工龄，依然可以购买。房改的基本精神是对低工资的一种补偿，已故配偶的工龄体现的购房优惠应当是政策性补贴，是而不是取得物权的资格身份，更不是享有物权的资格身份。

（六）将“使用已故配偶的工龄购买的房改房”认定为夫妻共同财产违反公平原则。举个例子，假如丈夫在房屋承租之初就去世了，妻子一个人继续承租房子，并且工龄很长，级别很高。购房时，妻子自己出钱，其工龄优惠占很大比重，如果将此房屋视为夫妻共同财产，这不公平。

三、对北京高院 “解答”第6条的解读

2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会［2018］第9次会议通过《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》。其中的第6条是：

被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

北京高院对此做了说明。即：

我们认为，购买房改房享有的工龄优惠具有人身属性且具有财产性质，属于财产权益，可以在折算后进行继承分配。首先，房改房具有特殊性，是特定历史条件下的产物，是根据国家房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权。因此，房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、该种福利优惠政策每个家庭只能享受一次等特点。从进行房改时的国家政策的内容可以看出，职工的工龄优惠是一种十分重要的因素，是考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度，房改房相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。从这个角度看，虽然职工生前没有实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际

另外，鉴于实践中工龄优惠的市场价值计算方式也存在不统一，我们将计算方式列出，以供法官参考使用。

通过对“解答”第6条的解读，我们可以得出以下结论：

（一）已故配偶工龄对应的财产价值是金钱，而不是房产。这一点可以从北京高院的计算公式中看出来。这就间接回答了“房改房”的权属问题。即，“房改房”是个人财产，不是夫妻共同财产。

（二）只有已故配偶工龄对应的财产价值的个人部分能够进行分割，这就直接回答了分割的财产范围问题。根据北京高院“解答”的精神，该工龄优惠是工资差额的补贴。既然是工资，就应当是夫妻共同财产。已故配偶工龄对应的财产价值就应当属于夫妻双方共同共有财产，其中的一半是已故配偶工龄对应的财产价值的个人部分。

（三）已故配偶工龄对应的财产价值个人部分属于遗产，不能归健在的夫妻一方独自享有，应当予以分割，这就间接回答了已故配偶工龄对应的财产价值的性质和分割的方式方法问题。

（四）已故配偶工龄对应的财产价值是市场价值，并非一成不变，分割时，其具体金额应当根据“房改房”的当前市值确定。这就直接回答了计算方式问题。

四、健在的夫妻一方“使用已故配偶工龄购买的房改房”是其个人财产

（一）房改时，配偶已经去世了。双方的婚姻关系也随之终止【注：《民法典》第51条】。健在的夫妻一方取得“房改房”的所有权是在配偶去世以后，该房产应当是夫妻一方的个人财产，而不是夫妻共同财产【注：《民法典》第1062、1063条】。

在配偶去世之前，该房产的所有权属于国家或者集体。夫妻双方对该房产仅仅享有承租权，并不享有所有权。已故配偶自始至终对该房屋没有所有权，去世之后更不可能取得所有权了。

（二）“房改房”的所有权与承租权之间存在关联，具有承继性。但是，房改时的承租权是健在的夫妻一方的个人的承租权，而不是夫妻双方的承租权，更不是已故配偶的承租权。

配偶去世以后，其民事权利能力和民事行为能力随之终止，其本人作为承租人的主体资格随之丧失，承租权也随之丧失。如果该房屋的承租人登记的是已故配偶，就需要进行承租人变更。退一步讲，即使没有变更，也不能认为已故配偶是承租人。

谁承租，谁购买，这是房改的一个基本原则。健在的夫妻一方之所以享有购买权，主要是基于其本人的承租人身份。如果健在的夫妻一方没有承租该房屋，不是承租人，绝对不可能因为已故配偶曾经是承租人就有权购买。

（三）房改时，已故配偶的工龄只是对实际房价有一定的影响，并不影响健在的夫妻一方购买“房改房”的权利。

房改时，夫妻一方使用了已故配偶的工龄之后，工龄年数总和增大，在折算工龄后，就能够以更加优惠的标准价格或成本价格购买“房改房”。退一步讲，即使健在的夫妻一方不使用已故配偶的工龄，放弃优惠价格，丝毫不违反房改政策，照样可以购买该房屋。

购买行为是健在的夫妻一方的个人行为，她（或他）可以购买，也可以不购买。在计算实际房价时，她（或他）可以使用夫妻双方的工龄进行折扣，也可以只使用自己一个人的工龄进行折扣。夫妻一方无论怎样做，都不会侵犯别人的权利。即使放弃购买，别人也无权干涉。

（四）已故配偶工龄对应的财产价值和使用已故配偶工龄购买的房改房并不是一回事，不是等同的，不能把二者混为一谈。北京高院主张分割已故配偶工龄对应的财产价值，而不是分割使用已故配偶工龄购买的房改房。

五、已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产，应当按照遗产继承规则进行分割

（一）已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产

房改时，考虑到我国长期实行低工资制，将工龄优惠作为一个重要因素，相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。从这个角度看，工龄优惠实际

需要强调的是，只有已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产，并非已故配偶工龄对应的全部财产价值都是遗产。

（二）“已故配偶的工龄对应的财产价值” 的计算方式

房改时，房屋价格分为标准价和成本价。在计算实际房价时，购买人可以享受各种优惠，包括楼房的成新折扣、工龄折扣、现住房折扣率、教师优惠等。使用已故配偶工龄的实际房价和不使用已故配偶工龄的实际房价之差就是“已故配偶的工龄对应的财产价值”。

我们以胡某诉艾某、许某（加拿大人）等六人遗产继承纠纷一案，说明“已故配偶的工龄对应的财产价值”的计算方式

房改时，余某购买了北京市石景山区玉泉路某房产，面积59.59平方米，成本价为每平方米1337元。余某的工龄是20年，其配偶艾某的工龄是51年。余某使用了艾某的工龄，实际房价折算后是22000元。余某将该房产遗赠给胡某。余某去世后，艾某的其他法定继承人要求参与分割。

经计算，使用艾某的工龄，实际房价是22000元；不使用艾某的工龄，实际房价是47095元。二者之差是25095元。这就是已死亡配偶工龄对应的财产价值，其个人部分就是12547.5元。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

为便于大家理解，我列出实际房价的计算公式：

标准价购房的实际房价=【标准价*（1-年工龄折扣率*夫妇工龄和）*（1 调节因素之和）*（本套楼房建筑面积 阳台面积*系数） 装修设备价】*（1-已竣工年限*1.5%）-负担价*现住房折扣率*（本套楼房建筑面积 阳台面积）

成本价购房的实际房价=【成本价-标准价高限*年工龄折扣率*夫妇工龄和）*（1 调节因素之和）*（本套楼房建筑面积 阳台面积*系数） 装修设备价】*（1-已竣工年限*2%）-负担价*现住房折扣率*（本套楼房建筑面积 阳台面积）

（三） “已故配偶工龄对应的财产价值”的分配方式

（一）该财产价值个人部分应当在健在的夫妻一方和已故配偶的其他法定继承人之间进行分配

鉴于已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产，该财产价值应当按照遗产继承规则进行分配。对此不再赘述。

（二）“已故配偶的工龄对应的财产价值”在形成过程中，健在的夫妻一方贡献比较大，应当适当多分。

①房改时，已故配偶工龄的财产价值是通过夫妻一方购买行为实现的。如果没有购买行为，已故配偶的工龄没有财产价值。健在的夫妻一方出资出力，贡献比较大。

②其他法定继承人只是基于亲属身份参与分配，对于该财产的形成没有任何贡献。

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使用已故配偶工龄购买的 “房改房”的权属及其处理方式是一个极具争议的问题，时至今日，这个问题依然没有定论。本文根据《民法典》、北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》【以下简称“解答”】，参考相关的司法判例、法律文章，结合我本人的司法实践，分析探讨这个问题。

关于这个问题，我的观点是：

①健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买的“房改房”是个人财产。

②基于房改政策，已故配偶的工龄具有财产属性，对应着一定的财产价值。该财产价值的个人部分应当视为已故配偶的遗产进行分割。

③根据公平原则，已故配偶工龄对应的财产价值金额参照“房改房”的市值确定。

一、关于“使用已故配偶工龄购买的房改房”权属的几种观点

健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买的“房改房”应当是谁的？对于这个问题，司法机关、房管部门、法官、律师、公证员众说纷纭，莫衷一是。归纳起来，主要有以下几种观点：

（一）健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买“的房改房”，如果购房款是夫妻共同财产， “房改房”就是夫妻共同财产。如果购房款是健在夫妻一方的个人财产， “房改房”就是个人财产。即 “唯出资论”。

这是最高人民法院曾经提出的观点。最高人民法院认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己财产购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，而不是财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。【注：参见最高人民法院（2000）法民字第4号复函。该复函在2013年废止】。

（二）“使用已故配偶工龄购买的房改房”是夫妻共同财产，即“共同共有论”

“共同共有论”的代表是建设部和最高人民法院高级法官吴晓芳。

建设部是国务院房改主管部门，在《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）中，建设部指出，按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房，以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。

最高人民法院的高级法官吴晓芳认为，房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻生存一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类房改房认定为夫妻共同财产。理由是：①使用配偶工龄购房的优惠措施，并非仅仅是对房价的政策性补贴，而是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的依据。②房改房实际上是卖给夫妻双方而非仅向夫妻中的一方出售，其购买价格远远低于房屋的市场价值。③已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策性补贴。④夫妻共同财产是在婚姻关系存续期间所得的财产。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有。【注：参见《使用已故配偶工龄购买 “房改房”纠纷的处理规则》，载于2018年7月的《民事审判与指导》】。

（三）“使用已故配偶工龄购买的房改房”是健在的夫妻一方和法定继承人的共有财产，即 “按份共有论”

山东省青岛市中级人民法院在顾某1与顾某2继承纠纷【案号：(2018)鲁02民申176号】中，提出按份共有的观点。即：享用死亡配偶工龄优惠所购的“房改房”，由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有，双方共有的份额可以参考支付购房款、对房屋贡献大小等因素确定。理由是：“房改房”属特定历史时期的政策福利分房，其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属，既不能简单依据出资

（四）“使用已故配偶工龄购买的房改房”是健在的夫妻一方的个人财产，即“个人所有论”

我本人就坚持这个观点，将在下文进行论证。此外，北京市第一中级人民法院杨磊法官也认为该房产应当是夫妻一方的个人财产。杨磊法官着重指出，对于北京高院关于“房改房”问题的解答，可以有多种解读，并不一定就是按份共有【注：这是杨磊法官在2018年10月19日北京律师协会婚姻家庭委员会举办的“使用已故配偶工龄优惠购买的房改房在家事案件中的权属认定及其处理方法”法律研讨会上的发言】。

二、对 “唯出资论”、“按份共有论”、“夫妻共同共有论”的驳斥

最高人民法院的“唯出资论”已于2013年自行废除。无需驳斥。

“按份共用论”的主要理由是“房改房”所有权与承租权之间的承继，这一点与“夫妻共同共有论”是一致的，可以一并驳斥。

（一）夫妻共同财产是夫妻关系存续期间取得的财产【注：《民法典》第1062条】。配偶去世以后，夫妻关系自然终止，健在的夫妻一方获得的财产不属于夫妻共同财产。对于房改房而言，在夫妻关系存续期间，二人并未取得财产所有权，仅仅是取得房屋的承租权。我们不能把所有权和承租权混为一谈。

（二）健在的夫妻生存一方取得房屋所有权时，死亡一方的民事权利能力和民事行为能力因其死亡而终止，不具备取得房屋所有权的主体资格。

（三）健在的夫妻一方既是个人，也是一个丧偶家庭，她以个人名义参与房改，购买“房改房”是符合房改政策的，是适格的购买人。事实上，在房改时，只有健在的夫妻一方有权购买，其他人也无权购买。

（四）健在的夫妻一方购买房改房，将承租权转为所有权，这是夫妻健在一方个人承租权转为所有权，而不是夫妻双方的承租权转为所有权。权利的承继是夫妻健在一方个人权利的承继，而不是夫妻双方权利的承继。

配偶去世之后，承租权随之丧失。我们不能认为已故配偶曾经是承租人，因此将权利的承继视为对夫妻双方的承租权利的承继。这不符合实际情况，也不符合最高人民法院的司法解释精神。最高人民法院在《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中规定，对于婚后一方或双方申请取得公房承租权的房屋，离婚双方均可承租。离婚后，如果一方购买了房改房，另一方认为自己曾经是承租人，房改房是夫妻双方承租权利的承继，应当是夫妻共同财产，这显然是荒谬的。

（五）已故配偶的工龄只是优惠购房的条件，并不是取得“房改房”所有权的资格条件。房改时，健在的夫妻一方即使不使用已故配偶的工龄，依然可以购买。房改的基本精神是对低工资的一种补偿，已故配偶的工龄体现的购房优惠应当是政策性补贴，是而不是取得物权的资格身份，更不是享有物权的资格身份。

（六）将“使用已故配偶的工龄购买的房改房”认定为夫妻共同财产违反公平原则。举个例子，假如丈夫在房屋承租之初就去世了，妻子一个人继续承租房子，并且工龄很长，级别很高。购房时，妻子自己出钱，其工龄优惠占很大比重，如果将此房屋视为夫妻共同财产，这不公平。

三、对北京高院 “解答”第6条的解读

2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会［2018］第9次会议通过《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》。其中的第6条是：

被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

北京高院对此做了说明。即：

我们认为，购买房改房享有的工龄优惠具有人身属性且具有财产性质，属于财产权益，可以在折算后进行继承分配。首先，房改房具有特殊性，是特定历史条件下的产物，是根据国家房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权。因此，房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、该种福利优惠政策每个家庭只能享受一次等特点。从进行房改时的国家政策的内容可以看出，职工的工龄优惠是一种十分重要的因素，是考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度，房改房相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。从这个角度看，虽然职工生前没有实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际

另外，鉴于实践中工龄优惠的市场价值计算方式也存在不统一，我们将计算方式列出，以供法官参考使用。

通过对“解答”第6条的解读，我们可以得出以下结论：

（一）已故配偶工龄对应的财产价值是金钱，而不是房产。这一点可以从北京高院的计算公式中看出来。这就间接回答了“房改房”的权属问题。即，“房改房”是个人财产，不是夫妻共同财产。

（二）只有已故配偶工龄对应的财产价值的个人部分能够进行分割，这就直接回答了分割的财产范围问题。根据北京高院“解答”的精神，该工龄优惠是工资差额的补贴。既然是工资，就应当是夫妻共同财产。已故配偶工龄对应的财产价值就应当属于夫妻双方共同共有财产，其中的一半是已故配偶工龄对应的财产价值的个人部分。

（三）已故配偶工龄对应的财产价值个人部分属于遗产，不能归健在的夫妻一方独自享有，应当予以分割，这就间接回答了已故配偶工龄对应的财产价值的性质和分割的方式方法问题。

（四）已故配偶工龄对应的财产价值是市场价值，并非一成不变，分割时，其具体金额应当根据“房改房”的当前市值确定。这就直接回答了计算方式问题。

四、健在的夫妻一方“使用已故配偶工龄购买的房改房”是其个人财产

（一）房改时，配偶已经去世了。双方的婚姻关系也随之终止【注：《民法典》第51条】。健在的夫妻一方取得“房改房”的所有权是在配偶去世以后，该房产应当是夫妻一方的个人财产，而不是夫妻共同财产【注：《民法典》第1062、1063条】。

在配偶去世之前，该房产的所有权属于国家或者集体。夫妻双方对该房产仅仅享有承租权，并不享有所有权。已故配偶自始至终对该房屋没有所有权，去世之后更不可能取得所有权了。

（二）“房改房”的所有权与承租权之间存在关联，具有承继性。但是，房改时的承租权是健在的夫妻一方的个人的承租权，而不是夫妻双方的承租权，更不是已故配偶的承租权。

配偶去世以后，其民事权利能力和民事行为能力随之终止，其本人作为承租人的主体资格随之丧失，承租权也随之丧失。如果该房屋的承租人登记的是已故配偶，就需要进行承租人变更。退一步讲，即使没有变更，也不能认为已故配偶是承租人。

谁承租，谁购买，这是房改的一个基本原则。健在的夫妻一方之所以享有购买权，主要是基于其本人的承租人身份。如果健在的夫妻一方没有承租该房屋，不是承租人，绝对不可能因为已故配偶曾经是承租人就有权购买。

（三）房改时，已故配偶的工龄只是对实际房价有一定的影响，并不影响健在的夫妻一方购买“房改房”的权利。

房改时，夫妻一方使用了已故配偶的工龄之后，工龄年数总和增大，在折算工龄后，就能够以更加优惠的标准价格或成本价格购买“房改房”。退一步讲，即使健在的夫妻一方不使用已故配偶的工龄，放弃优惠价格，丝毫不违反房改政策，照样可以购买该房屋。

购买行为是健在的夫妻一方的个人行为，她（或他）可以购买，也可以不购买。在计算实际房价时，她（或他）可以使用夫妻双方的工龄进行折扣，也可以只使用自己一个人的工龄进行折扣。夫妻一方无论怎样做，都不会侵犯别人的权利。即使放弃购买，别人也无权干涉。

（四）已故配偶工龄对应的财产价值和使用已故配偶工龄购买的房改房并不是一回事，不是等同的，不能把二者混为一谈。北京高院主张分割已故配偶工龄对应的财产价值，而不是分割使用已故配偶工龄购买的房改房。

五、已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产，应当按照遗产继承规则进行分割

（一）已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产

房改时，考虑到我国长期实行低工资制，将工龄优惠作为一个重要因素，相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。从这个角度看，工龄优惠实际

需要强调的是，只有已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产，并非已故配偶工龄对应的全部财产价值都是遗产。

（二）“已故配偶的工龄对应的财产价值” 的计算方式

房改时，房屋价格分为标准价和成本价。在计算实际房价时，购买人可以享受各种优惠，包括楼房的成新折扣、工龄折扣、现住房折扣率、教师优惠等。使用已故配偶工龄的实际房价和不使用已故配偶工龄的实际房价之差就是“已故配偶的工龄对应的财产价值”。

我们以胡某诉艾某、许某（加拿大人）等六人遗产继承纠纷一案，说明“已故配偶的工龄对应的财产价值”的计算方式

房改时，余某购买了北京市石景山区玉泉路某房产，面积59.59平方米，成本价为每平方米1337元。余某的工龄是20年，其配偶艾某的工龄是51年。余某使用了艾某的工龄，实际房价折算后是22000元。余某将该房产遗赠给胡某。余某去世后，艾某的其他法定继承人要求参与分割。

经计算，使用艾某的工龄，实际房价是22000元；不使用艾某的工龄，实际房价是47095元。二者之差是25095元。这就是已死亡配偶工龄对应的财产价值，其个人部分就是12547.5元。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

为便于大家理解，我列出实际房价的计算公式：

标准价购房的实际房价=【标准价*（1-年工龄折扣率*夫妇工龄和）*（1 调节因素之和）*（本套楼房建筑面积 阳台面积*系数） 装修设备价】*（1-已竣工年限*1.5%）-负担价*现住房折扣率*（本套楼房建筑面积 阳台面积）

成本价购房的实际房价=【成本价-标准价高限*年工龄折扣率*夫妇工龄和）*（1 调节因素之和）*（本套楼房建筑面积 阳台面积*系数） 装修设备价】*（1-已竣工年限*2%）-负担价*现住房折扣率*（本套楼房建筑面积 阳台面积）

（三） “已故配偶工龄对应的财产价值”的分配方式

（一）该财产价值个人部分应当在健在的夫妻一方和已故配偶的其他法定继承人之间进行分配

鉴于已故配偶工龄对应的财产价值个人部分是遗产，该财产价值应当按照遗产继承规则进行分配。对此不再赘述。

（二）“已故配偶的工龄对应的财产价值”在形成过程中，健在的夫妻一方贡献比较大，应当适当多分。

①房改时，已故配偶工龄的财产价值是通过夫妻一方购买行为实现的。如果没有购买行为，已故配偶的工龄没有财产价值。健在的夫妻一方出资出力，贡献比较大。

②其他法定继承人只是基于亲属身份参与分配，对于该财产的形成没有任何贡献。

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