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这几天不少网友都在问：

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婚前一方贷款买房离婚后怎么分配(婚前一方贷款购房离婚后房产怎么分割)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？

近期，有很多朋友咨询夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产应该如何分割？是否需要支付给另一方房屋补偿款？

在回答这个问题前，为方便大家理解，先来分析一个真实案例。

案情概况

小明和小红系恋人关系，双方到了适婚年龄后便选择携手步入婚姻的殿堂。婚前，小明在广州市白云区按揭购买一套学区房，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812,568.14元。婚后，小明继续用个人收入偿还银行按揭贷款，每月的还贷金额为6,000元。婚姻关系存续期间，双方经常因家庭琐事争吵不休，感情逐渐出现裂痕。三年后，小红因难以忍受小明长期冷暴力遂向法院提起离婚诉讼，请求法院依法解除双方的婚姻关系以及分割双方名下的夫妻共同财产。此时，位于广州市白云区学区房的现价值为700万元。

案例分析

本案中，登记在小明名下的位于广州市白云区学区房应如何分割？小明需要支付小红房屋补偿款多少元？

依据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

本案中，登记在小明名下的位于广州市白云区学区房应先由双方协议处理，若双方达不成协议，法院会判决该房屋归小明所有，剩余按揭贷款由小明偿还，由小明对小花进行补偿，补偿数额为双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

司法实践中，大多数法院采用“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例×房屋的现价值×50%，其中夫妻共同还贷部分占房价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款 按揭贷款金额 贷款利息）。”，计算双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

回归到本案中，小明婚前购买的房屋，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812,568.14元。婚后，小明月均还款6,000元，已还贷36个月，离婚时房屋的现价值为700万元，故小明支付小红的房屋补偿款为578,740.89元，即夫妻共同还贷部分占房价款的比例[（6,000元×36个月）÷（600,000元 1,200,000元 812,568.14元）]×房屋的现价值（7,000,000元）×50%。

需要注意的是，在实践中，也有少数法院采用以下两种房屋补偿款计算公式计算“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”：

（1）房屋补偿款=婚后还贷增值[付款贡献比例（婚后还贷本息÷购买房价）×婚后房屋增值（离婚后评估价－购买房价）]×50% 婚后还贷本息×50%

（2）房屋补偿款=婚后共同还贷本息×不动产增值率[离婚时房屋现价值÷（结婚时不动产价值 婚后共同还贷利息 其他费用）]×50%

如按照（1）的计算公式，本案中，小明支付小红的房屋补偿款为420,000元，即婚后还贷增值312,000元[付款贡献比例（216,000元÷1,800,000元）×婚后房屋增值5,200,000元]×50% 婚后还贷本息216,000元×50%。

如按照（2）的计算公式，本案中，小明支付小红的房屋补偿款为786，727.52元，即婚后共同还贷本息216,000元×不动产增值率（3.64）[离婚时房屋现价值7,000,000元÷（结婚时不动产价值1,800,000元 婚后共同还贷利息121,885.22元）]×50%。

由此可见，采用以上三种“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”计算公式计算房屋补偿款得到的数额差距较大，其中相对公平的计算公式还是大多数法院常用的房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例×房屋的现价值×50%。

如果从诉讼策略角度出发，如果为支付房屋补偿款一方，则建议按照房屋补偿款=婚后还贷增值[付款贡献比例（婚后还贷本息÷购买房价）×婚后房屋增值（离婚后评估价－购买房价）]×50% 婚后还贷本息×50%，计算房屋补偿款支付给另一方；如果为接收房屋补偿款一方，则建议按照房屋补偿款=婚后共同还贷本息×不动产增值率[离婚时房屋现价值÷（结婚时不动产价值 婚后共同还贷利息 其他费用）]×50%，计算房屋补偿款要求另一方支付。

需要提醒大家的一点是，在司法实践中，多数法院允许各方当事人根据自己认为合适的计算公式计算房屋补偿款，但是多数法院还是会兼顾公平原则，选择相对公平的计算公式计算房屋补偿款。若庭审中，各方当事人认为法院计算的房屋补偿款与自己计算的数额有些差距，此时双方当事人可以当庭协商，确定一个双方均认为合适的房屋补偿款数额。

结束语

当夫妻一方遇到婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时不知道房产如何分割以及房屋补偿款如何计算等问题，可以参考本篇文章的实务分析以及具体的房屋补偿款计算公式，希望能帮助大家答疑解惑。感谢各位朋友的阅读与分享！

婚前一方贷款的房屋，离婚时如何分割？

【案情简介】

2013年，李先生贷款购买了一套房屋，房屋所有权登记在李先生名下。2014年李先生与张女士相识，2015年李先生与张女士登记结婚。结婚后李先生用自己的工资收入偿还房屋的银行贷款。2019年李先生与张女士夫妻感情出现问题，于是李先生便让其父母通过父母银行账户转账到李先生还贷银行账户的方式偿还银行贷款。

2021年，张女士起诉到法院，要求与李先生离婚，同时主张李先生给付此套房屋的折价补偿款。李先生认为，此套房屋系其婚前个人财产，婚后用其个人工资收入偿还的银行贷款，此套房屋与张女士无关，不应给付张女士房屋折价补偿款。并且一部分银行贷款是由李先生父母帮助偿还的，李先生父母帮助偿还的贷款部分属于其父母对李先生的个人赠与，也与张女士无关。

【判决结果】

一、准许原告张某与被告李某离婚；

二、位于某市某区某号房屋（产权证号：房地权证第××号）归被告李某所有，该房屋未清偿完毕贷款由被告李某负责清偿，被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告张某房屋折价补偿款50万元。

【律师解读】

律师根据《民法典》及其《最高人民法院关于适用婚姻家庭编解释（一）》的规定，解读如下：

一、此套房屋是李先生的个人财产，还是李先生与张女士的夫妻共同财产？

根据《民法典》第一千零六十三条规定，下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。《最高人民法院关于适用婚姻家庭编解释（一）》第三十一条规定，民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。李先生婚前购买的房屋，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，所以一审法院认定李先生婚前贷款购买的房屋属于其个人财产，不属于李先生与张女士的夫妻共同财产。

二、此套房屋李先生是否应给付张女士折价补偿款？如果需要给付，按照什么原则给付？

根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭编解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《民法典》第一千零八十七条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。由不动产登记一方对另一方进行补偿。此套房屋系李先生婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款。

虽然婚后用李先生工资收入支付的银行贷款，但根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。工资收入属于夫妻共同财产，李先生用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方李先生名下的，离婚时该不动产由李先生和张女士协议处理。李先生和张女士依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方李先生所有，尚未归还的贷款为不动产登记一方李先生的个人债务。李先生和张女士婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由不动产登记一方李先生对另一方张女士进行补偿。因此，法院判决李先生给付张女士房屋折价补偿款人民币50万元。

三、婚姻关系存续期间，李先生父母偿还的银行贷款是对李先生的个人赠与，还是对李先生与张女士夫妻的赠与？

根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭编解释（一）》第二十九条规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。李先生与张女士结婚后，李先生父母通过银行转账方式为李先生和张女士购置房屋出资的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定婚姻关系存续期间受赠的财产属于夫妻共同财产，如果有约定的依照约定处理，但李先生与张女士之间没有约定。虽然李先生主张为其父母对其个人的赠与，但没有提供民法典第一千零六十三条第三项规定的赠与合同中确定只归一方的财产的证据，仅以其父母有单独赠与的意思表示予以抗辩，不具有盖然性的证明效力。所以法院判决李先生父母偿还的银行贷款属于对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，由李先生和张女士依法分割。

综上，对于婚前一方贷款购买、婚后用自己的工资收入偿还银行贷款的房屋，离婚时认定为婚前购房一方的个人财产。婚后即使一方父母帮助偿还银行贷款，但未约定或未明确约定归婚前购房人所有，或者未签订赠与合同约定归婚前购房人所有的，属于对夫妻双方的赠与。离婚时双方协议不成的，房屋归不动产登记一方所有，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务，对于婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

婚前贷款买房离婚房产怎么分配？婚后如何区分夫妻个人财产？

　　一方在结婚之前按揭购买的房产，同时也登记在自己名下，但是结婚之后房贷由夫妻共同财产来进行偿还的，在离婚的情况下，该房产一般是归登记方所有，但是婚后房产的增值部分和用夫妻共同财产偿还的部分，一般按照共同财产处理，这部分另一方就可以要求分割。

　　一、婚前贷款买房离婚房产怎么分配

　　婚前一方付了房产的首付款，婚后男女双方共同还贷的，房产登记在首付款一方名下的，该房产可以视为登记方的房产，但是具体分割也需要区别对待。

　　首付款应该视为首付款一方的个人财产;婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。如果在离婚的时候，仍然有房贷没有付清，则视为产权人的个人债务。

　　注意：共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金

　　二、相关法律依据

　　根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条的规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于收付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。一般情况下，因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，可以按照一人一半的原则分割。对于房屋增值部分可获得补偿数额为多少，笔者认为既要考虑保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共有部分财产的权益，可按共同还贷部分占全部房款的比例来计算。

　　夫妻之间在离婚的时候关于房产分割的纠纷是比较多的，而此时鉴于房产的情况也多种多样，比如登记在一方还是双方名下，是婚前购买还是婚后购买，是全资购买还是按揭贷款购买，这些其实都会对离婚房产的分割造成影响。若是当事人在这方面遇到了问题，建议可以委托律师来帮助处理。

　　三、婚后如何区分夫妻个人财产

　　夫妻个人财产，是指夫妻婚前个人财产或婚姻关系存续期间所得具有较强的个人专属性或他人不能使用的财产。离婚时，夫妻个人财产归夫妻各自所有。下列财产应属于夫妻个人财产：

　　(1)任何一方婚前个人所有的财产和已取得的财产权利，包括婚前个人劳动所得、受赠、继承或受遗赠的财产以及其他合法收入，及其为婚姻而购置的财产。婚后夫或妻已具有专属性的日常用品，如衣物等。

　　(2)婚后夫妻一方从事职业、业余爱好等专用财产，如书籍、工具等。

　　(3)婚后夫妻一方具有人身性质的补助金、福利财产、人身保险费、伤残补偿费、人身伤害赔偿金等。如复员、转业军人所得的复员、转业费和复员军人从部队带回的医药补助费和回乡生产补助费，婚后一方在社会贡献中所得的荣誉奖品、奖金等。

　　(4)婚后夫妻一方通过继承、接受赠与、遗赠所取得的财产或财产权利。

　　四、个人财产会转化为夫妻共同财产吗

　　夫妻共同生活多少年后婚前财产也不能转为共同财产，仍属于个人财产。

　　在1993年最高法公布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定，一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。但在2001年颁布实施的《婚姻法司法解释(一)》第19条规定，夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。当旧的司法解释与新的司法解释有冲突时，旧的司法解释的相关规定就自然失效了，而应以新的司法解释规定为准。

　　综上所述，一方婚前的个人财产，不管夫妻双方在一起生活了多少年，也依然是个人财产，不会变成夫妻共同财产。

　　根据男女领取结婚证的时间点来划分，可以将夫妻财产分割为共同财产与个人财产。也就是说，在多数情况下夫妻结婚之后一方取得的财产往往都是按照共同财产对待处理。不过若是一方的特有财产，若上文中提到的几种财产，虽然是在结婚之后取得，但也不得算是夫妻共同财产。

　　一方在结婚之前按揭购买的房产，同时也登记在自己名下，但是结婚之后房贷由夫妻共同财产来进行偿还的，在离婚的情况下，该房产一般是归登记方所有，但是婚后房产的增值部分和用夫妻共同财产偿还的部分，一般按照共同财产处理，这部分另一方就可以要求分割。

　　一、婚前贷款买房离婚房产怎么分配

　　婚前一方付了房产的首付款，婚后男女双方共同还贷的，房产登记在首付款一方名下的，该房产可以视为登记方的房产，但是具体分割也需要区别对待。

　　首付款应该视为首付款一方的个人财产;婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。如果在离婚的时候，仍然有房贷没有付清，则视为产权人的个人债务。

　　注意：共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金

　　二、相关法律依据

　　根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条的规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于收付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。一般情况下，因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，可以按照一人一半的原则分割。对于房屋增值部分可获得补偿数额为多少，笔者认为既要考虑保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共有部分财产的权益，可按共同还贷部分占全部房款的比例来计算。

　　夫妻之间在离婚的时候关于房产分割的纠纷是比较多的，而此时鉴于房产的情况也多种多样，比如登记在一方还是双方名下，是婚前购买还是婚后购买，是全资购买还是按揭贷款购买，这些其实都会对离婚房产的分割造成影响。若是当事人在这方面遇到了问题，建议可以委托律师来帮助处理。

　　三、婚后如何区分夫妻个人财产

　　夫妻个人财产，是指夫妻婚前个人财产或婚姻关系存续期间所得具有较强的个人专属性或他人不能使用的财产。离婚时，夫妻个人财产归夫妻各自所有。下列财产应属于夫妻个人财产：

　　(1)任何一方婚前个人所有的财产和已取得的财产权利，包括婚前个人劳动所得、受赠、继承或受遗赠的财产以及其他合法收入，及其为婚姻而购置的财产。婚后夫或妻已具有专属性的日常用品，如衣物等。

　　(2)婚后夫妻一方从事职业、业余爱好等专用财产，如书籍、工具等。

　　(3)婚后夫妻一方具有人身性质的补助金、福利财产、人身保险费、伤残补偿费、人身伤害赔偿金等。如复员、转业军人所得的复员、转业费和复员军人从部队带回的医药补助费和回乡生产补助费，婚后一方在社会贡献中所得的荣誉奖品、奖金等。

　　(4)婚后夫妻一方通过继承、接受赠与、遗赠所取得的财产或财产权利。

　　四、个人财产会转化为夫妻共同财产吗

　　夫妻共同生活多少年后婚前财产也不能转为共同财产，仍属于个人财产。

　　在1993年最高法公布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定，一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。但在2001年颁布实施的《婚姻法司法解释(一)》第19条规定，夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。当旧的司法解释与新的司法解释有冲突时，旧的司法解释的相关规定就自然失效了，而应以新的司法解释规定为准。

　　综上所述，一方婚前的个人财产，不管夫妻双方在一起生活了多少年，也依然是个人财产，不会变成夫妻共同财产。

　　根据男女领取结婚证的时间点来划分，可以将夫妻财产分割为共同财产与个人财产。也就是说，在多数情况下夫妻结婚之后一方取得的财产往往都是按照共同财产对待处理。不过若是一方的特有财产，若上文中提到的几种财产，虽然是在结婚之后取得，但也不得算是夫妻共同财产。

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