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这几天不少网友都在问：

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离婚如何分割共有的房产?(夫妻离婚共同的房产怎么分割)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 离婚时房子该怎么分割？7种情形详解+法院裁判规则（收藏备用）

本文

离婚过程中除了离婚本身之外，往往还伴随有抢孩子（争夺抚养权）、分房子（分割夫妻共同财产）这两件事情。

今天明律就主要从实务角度说一说分割房子的事情，讨论一下哪些房子离婚时能分割？

因为是实用干货，所以很多地方本文就不展开不深入了，相关法条也不援引解析了，直接上结论。赶时间的，没耐心读完全文的读者，只看加粗标黑部分亦可。

一、协商一致，怎么分都行

按照法律规定，离婚能分的房子仅限于夫妻共同房产。因此，属于夫妻一方个人财产的房产，夫妻之外的其他人产权的房产，有他人产权的共有房产，均不属于离婚时应分割的房子。

但是，民事法律关系推崇“意思自治”原则，简单地说就是“当事人自己说了算”、“当事人约定优先于法律规定”。因此，如果当事人（包括但不限于夫妻两人）能协商一致的话，其实无论什么性质的房屋都是可以拿出来在离婚时予以分割的。

即，协商一致，离婚时可以分割非夫妻共同财产的房子。

共有分为按份共有（写清楚了各自份额）和共同共有（没有注明各自份额）。分房子时，按份共有的房屋就按登记的份额计算各自份额；共同共有的房屋一般以100%除以共同共有的人数来均分房屋份额。

但是，当事人协商一致时，既可以不按照产权证记载的份额分割，也可以不按共同共有人的人数均分。

即，协商一致，离婚时分房子，可以突破或否定依据产权登记计算出的相应份额。

离婚时的协商一致主要有两种情形：去民政局登记离婚时的协商一致；去法院诉讼离婚调解时的协商一致。其实无论在哪儿，只要是能协商一致，都算数的，都合法有效的，但务必记得变更过户是才取得房屋产权的终点，收到相应钱款才是落袋为安的终点。

本文主要讨论当事人不能协商一致时，依照法律规定，离婚时哪些房子能分割？即“诉讼分割”时怎么分房子。

二、只要有名字，一定有权分

明律看过不少离婚分房子的文章，从法律规定、房屋属性、产权登记、取得时间、全款或有贷款、出资情况、父母出资、赠与继承等方面全方位全线铺开，娓娓道来，面面俱到，看得人千头万绪头晕目眩的。普通百姓看完后，一般还是搞不懂自己家的房子到底能不能分？

房子作为不动产，当然先看不动产登记了。一方判断自己有没有权利分房子，须先看房产证。

只要房产证有名字，不管房屋是婚前取得还是婚后取得，也不管是谁出资，之前是另一方的个人财产还是其他人的财产，一方上了名字后就肯定有权分了。剩下的无非是按登记份额分，还是按共同共有分的问题。

请注意一种特殊情况：房产证上有夫妻之外的其他人的名字。

此时，因为涉及到夫妻之外的其他人的权益，就不在离婚案件中判决分割该房屋。各当事人可自行协商，或另行提起析产之诉分割该房屋。

有名字的夫或妻也还是有权利分此种房屋的的，只是不在离婚案件中处理而已。

请注意前述特殊情况中的一种特殊情况：其他人为夫妻生育的未成年子女。

此时，法院重点审查夫妻双方的真实意思表示：如是赠与未成年子女，则该房屋为未成年子女的财产，离婚时不能分；如并非赠与，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理，可以分割。

三、无产权证，等有证了再说

无产权证房屋大致可分两种情形：

其一，根本不会有产证，例如承租公房、宅基地房屋、小产权房屋、违章建筑等。

其二，可以取得产证，但离婚时还没取得产证，例如期房、限制转让期间的拆迁安置房、已交房但产权证还没办妥的房屋等。

第二种情况有明确规定：当事人自己协商，协商不成的，法院最多判决由当事人使用，不会判决所有权。有了产权证，可以另行起诉。

第一种情况就比较复杂了。

没有买下产权的承租公房，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。

宅基地房屋，法院大概率是不处理的，理由一抓一大把：是家庭财产并非夫妻共同财产；是没产证的房屋；离婚后一方因户籍的迁移丧失村民待遇的。小概率处理的，一般判决获得房屋的一方折价补偿给另一方。

小产权房，法院要么参照第二种情况判决使用，不涉及所有权；要么压根不处理。看造化了。

违章建筑，法院不处理。谁给你的勇气，让法院分割违章建筑？梁静茹吗？

四、婚前购房写出资方一人名字

科普一下，法律上婚前婚后是以“登记结婚”的日期为界的，不是以举办婚礼的日期、或者实际开始共同生活的日期为界的。

一方婚前出资购置的房屋（包括其父母出资购置的情形），只登记了出资人一个人的名字的，该房屋是其个人财产。离婚时，另一方无权要求分割。

一种特殊情况：婚后用夫妻共同财产还贷的，虽然不改变该房屋是个人财产的性质。但婚后夫妻共同还贷及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产，离婚时可请求分割这一部分。

五、婚前购房，写另一方名字

婚前，男方（或男方父母）出资购房写女方一人名字，或者女方（或女方父母）出资购房写男方一人名字，此时是个人财产还是共同财产就要具体情况具体分析了。

一般情况下，会视为以结婚为目的的赠与，按男女双方共同共有财产处理。

但是，如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有的，则按登记方个人财产处理。

六、婚前双方出资一方名字

婚前，双方共同出资买房，只写夫或妻一方名字的，要看购房是不是在双方同居生活期间。

其一，双方在同居生活期间购房，按一般共有财产处理。

其二，双方在非同居生活期间购房，视具体情况而定，会有共有财产、借款、赠与等多种可能。

婚前，双方父母均出资，只写夫或妻一方名字，为夫妻共同财产。如无相反证据，则父母的出资应认定为对自己子女的赠与。

七、婚后取得，写一方名字

这是最复杂的状态了，不可一言概之了，得具体情况具体分析了。明律归纳一下常见的几种情形：

1， 婚后用夫妻共同财产购置的房屋，即便只写了夫妻一方的名字，也还是夫妻共同财产。

2， 婚后一方用个人财产购买的房屋，只写自己的名字，属于一方的个人财产。但若一方只支付了首付款，则房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。

3， 婚后一方用个人财产购买的房屋，写另一方的名字，算婚内赠与，属于另一方的个人财产。

4， 婚后一方父母出资购买的房屋，写自家子女一个人的名字，有协议约定的，按照约定；没有约定或约定不明的，则推定为对夫妻双方的赠与！

注意这个推定结论和父母婚前出资买房是截然相反的。

5， 婚后父母出资购买的房屋，写非自己子女的夫或妻一个人的名字，算夫妻共同财产。但协议明确约定赠与夫或妻某一方的除外。

6， 婚后双方父母出资购买的房屋，写夫或妻一个人的名字，算夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

7， 一方婚后继承或受赠的房屋，就算只写了一方一个人的名字，也是夫妻共同财产！

8， 一方婚后继承或受赠的房屋，遗嘱或赠与合同写明只归一方个人所有的，算一方的个人财产。

9， 夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权房的，即便只写了一方或者另一方的名字，该房屋也是夫妻共同财产。

10，婚后所得动拆迁房，要看被拆迁房屋的性质是个人财产还是夫妻共同财产，一般而言，动迁不改变房屋的财产性质。除非被拆迁房屋与动拆迁取得房屋产权登记不一致，则另当别论。

综上所述，婚后取得房屋，即便只写一方名字，也以“夫妻共同财产”为一般情况，个人财产为特殊情况。

八、法院怎么处理？

1， 双方协议一致，按双方协议内容处理。

2， 双方都要房子的，竞价，价高者得。

3， 一方要房，一方不要房的，拿房的一方给另一方折价款。

4， 双方都不要房子的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，分售房款。

九、总结

1， 协商一致的“约定”始终优先于法律规定的“法定”。

2， 结婚、离婚均不改变房屋是个人财产或夫妻共同财产的性质。

3， 不管婚前婚后，加夫或妻一方的名字，肯定会让该房屋变成共有财产。

4， 共同出资所得房屋，基本都是共同财产。

5， 婚前所得房屋，以个人财产为一般，共同财产为特殊。

6， 婚后所得房屋，以共同财产为一般，个人财产为特殊。

7， 父母出资买房写自家子女一个人名字的，婚前推定为其个人财产，婚后推定为夫妻共同财产。

本条总结仅供参考，实操时还是要具体情况具体分析的。

本文基本涵盖了离婚分房的常见情形，按图索骥，八九不离十，建议收藏备用，以备不时之需。

夫妻婚后购买的房产，离婚时男方为何只分得1%？民法典来解答

房子是妻子买的，房贷是妻子还的

夫妻二人不仅约定好

房产为妻子一人所有

还签订了《财产约定具结书》

离婚时，房产该怎么分？

民法典这样规定↓

夫妻离婚 争夺房产

浙江杭州的赵先生和李女士于2016年经人介绍相识，相处半年后决定结婚。此时的李女士年收入百万，名下有自己的房产，赵先生收入一般。刚结婚时，两人感情甜蜜，李女士便将自己婚前购买的房屋出售，用售房款支付首付买下豪宅，供二人婚后居住。据目前市场价估计，该房约值1200万。

“房子是你出钱买的，房贷也是你还的，这房子我就挂个名字，所有权都归你。”在办理不动产登记时，赵先生为表明自己对李女士的感情，说出这样一番话，还向不动产登记服务中心出具《财产约定具结书》，白纸黑字写明房产为李女士一人所有，赵先生自愿放弃所有权。

经两人协商，房屋登记为李女士、赵先生按份共有，其中李女士占99%，赵先生占1%。两年后，双方经常为生活琐事争吵，矛盾不断升级。2018年6月，两人正式分居。2020年8月，李女士第一次起诉离婚，被浙江省杭州市滨江区人民法院驳回。

2021年7月，李女士再次以感情破裂为由起诉离婚，并要求确认婚后购买的房产归自己所有。而赵先生却认为，房产是婚后购买的，应属于夫妻共同财产，当时办理不动产登记，都是为了维护夫妻感情，不能作为财产分割的依据。

法院：房产归李女士所有

浙江省杭州市滨江区人民法院经审理后认为，赵先生和李女士在法院判决不准离婚后，双方又分居满一年，感情未得到改善。现在李女士再次提起离婚诉讼，可见双方感情确实已经破裂，应当准予离婚。

此外，根据物权公示原则，在物权权属已经登记且未被依法撤销的情况下，物权归属应以权属证书上载明的内容为准。现在房产的不动产登记情况表示着双方的真实意思，应是合法有效，因此应按照登记的份额分割上述房产。

最终，法院判决准予离婚，并确认房产归李女士所有，李女士需按照房屋现值向赵先生支付1%的房屋折价款。

法官：书面约定并非儿戏

本案中，李女士和赵先生签订了书面形式的具结书，内容是夫妻双方关于财产归属的约定，意思表示真实，构成夫妻财产协议，在无证据证明双方存在意思表示瑕疵的情况下，双方均应严守夫妻之间的“合同”，受其拘束。

此外，不动产登记更是物权归属和内容的根据，是物权公示的重要方面，产权登记作为行政确认，具有稳定法律关系、减少争议纠纷、保障社会秩序、保护行政相对人合法权益的重要作用，出于对物权公示权威性的考虑，也应当承认登记的效力。

本案中，李女士和赵先生两人一同前往不动产登记服务中心办理不动产登记，并自愿将房屋登记为99%与1%的按份共有，意味着双方就房产的共有比例这一法律事实已达成一致的意见，并得到了行政机关的确认。

若无充分证据予以推翻，该行政确认的事实就是法律事实。在因离婚纠纷分割夫妻共同财产时，法院也会按照不动产权证书中载明的房产份额予以分割。如果李女士和赵先生在办理不动产登记时没有注明各自份额，那么房子就属于夫妻共同共有，两个共有人的权利是相等的。

《中华人民共和国民法典》

01

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

02

第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

综合：“CCTV今日说法”、“滨江区人民法院”微信公众号

王幼柏婚姻家事团队：论离婚时共有房屋分割的方式及注意事项

当今社会，老百姓的家庭共同财产之中的大头可以说非房子莫属，不动产的经济价值体现得淋漓尽致。因此离婚分家之时，房屋的分割问题也成为大多数人关注的重点。那么在法律层面，离婚时共有房屋分割存在哪些方式以及需要注意什么事项呢？

根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条的规定，离婚时的共同财产分割以协议为先，协议不成，再由人民法院判决；而法院判决房产的分割，主要有四种方式：

一、双方均主张房屋所有权且愿意竞价的，由双方竞价取得房屋所有权，这里所竞的价格，实际上也是取得房屋所有权的一方给予另一方的补偿金额；

需要注意的是：

参与竞价需要对房屋的价值有一定的了解（可以通过房产中介、二手房交易记录等了解房屋价值），避免斗气竞价而超过房屋原有价值，因为通过法院确认下来分割方式以及竞价数值后，除非对方同意，否则是无法反悔的；同时，竞价取得房屋所有权之后，如果房屋登记在另一方或双方共同名下的，可以通过离婚析产的方式办理过户手续，但如果房屋存在抵押贷款的，则需要取得抵押权人同意或清偿贷款后才能办理过户手续。

二、一方主张房屋所有权，但价值认定有争议的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，再由取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

需要注意的是：

实务之中，评估机构对于房屋的市场价值评估与实际交易金额会有一定的偏差，会出现偏高或偏低的情况，不一定与双方心目中的价格完全相同，同时评估费用一般也是由双方共同承担，因此双方争议的金额不大的，建议是折中取得合理的价格，避免花费高额的评估费用；同样，一方取得房屋所有权之后，如果房屋登记在另一方或双方共同名下的，可以通过离婚析产的方式办理过户手续，但如果房屋存在抵押贷款的，则需要取得抵押权人同意或清偿贷款后才能办理过户手续。

另外，对于存在购房贷款的房屋分割，一般一方主张房屋所有权的，都会判决该方承担尚未偿还的银行贷款，再以扣减之后的净价值向另一方进行补偿，此前笔者所书写的另一篇文章《房子现价分割，房贷共同承担——离婚时夫妻共同所有房产分割的实务判例分享》之中就出现了房屋现价值分割，购房贷款共同承担的特殊判例。当然，经过笔者的上诉行径，二审法院最后改判了一审的判项，以净价值补偿的方式处置了不动产的分割。

三、双方均不主张房屋所有权的，则根据当事人的申请进行拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割；

需要注意的是：

以拍卖方式分割房产的，需要进入执行程序，会产生执行费用、评估费用、拍卖费用，同时网络司法拍卖房产的起拍价基本是参考价的百分之七十，通过网络司法拍卖程序拍卖房屋的，成本会比较；同时第一次拍卖流拍的，再次拍卖的起拍价降价幅度一般都是前次起拍价的百分之二十，并且会面临再次流拍的可能。

以变卖方式分割房产，或网络司法拍卖二拍流拍而人民法院采取网络司法变卖方式处置财产的，变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价；并且变卖不成的，可以降低价格变卖，最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。

因此，除非是双方实在无法共同合意出售房屋，否则是不建议申请拍卖、变卖的。

实务之中也有出现法院因为不愿意拍卖而不以该方式处理房产，直接漏判的情形。

四、双方均主张房屋所有权且愿意按份共有的，由法院判决份额并保存共有状态。

需要注意的是：

按份共有房屋一般是双方为了子女就读或户口等问题而选择的一种方式，也有些离婚不离家的夫妻会选择该方式，分割清楚财产问题，但是为了抚养子女等原因选择共同居住。此类选择并未真正分割房产，特别是对于共有关系的维系，是否约定不得分割是需要特别关注的事项，避免事后争端。当然，如果有重大理由或共有基础丧失的，在承担损害赔偿的基础上一样是可以请求分割的。

在此也提醒各位，选择合适的方式分割夫妻共同房产，可以减少损失与后续争端，避免更多的矛盾产生。

当今社会，老百姓的家庭共同财产之中的大头可以说非房子莫属，不动产的经济价值体现得淋漓尽致。因此离婚分家之时，房屋的分割问题也成为大多数人关注的重点。那么在法律层面，离婚时共有房屋分割存在哪些方式以及需要注意什么事项呢？

根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条的规定，离婚时的共同财产分割以协议为先，协议不成，再由人民法院判决；而法院判决房产的分割，主要有四种方式：

一、双方均主张房屋所有权且愿意竞价的，由双方竞价取得房屋所有权，这里所竞的价格，实际上也是取得房屋所有权的一方给予另一方的补偿金额；

需要注意的是：

参与竞价需要对房屋的价值有一定的了解（可以通过房产中介、二手房交易记录等了解房屋价值），避免斗气竞价而超过房屋原有价值，因为通过法院确认下来分割方式以及竞价数值后，除非对方同意，否则是无法反悔的；同时，竞价取得房屋所有权之后，如果房屋登记在另一方或双方共同名下的，可以通过离婚析产的方式办理过户手续，但如果房屋存在抵押贷款的，则需要取得抵押权人同意或清偿贷款后才能办理过户手续。

二、一方主张房屋所有权，但价值认定有争议的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，再由取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

需要注意的是：

实务之中，评估机构对于房屋的市场价值评估与实际交易金额会有一定的偏差，会出现偏高或偏低的情况，不一定与双方心目中的价格完全相同，同时评估费用一般也是由双方共同承担，因此双方争议的金额不大的，建议是折中取得合理的价格，避免花费高额的评估费用；同样，一方取得房屋所有权之后，如果房屋登记在另一方或双方共同名下的，可以通过离婚析产的方式办理过户手续，但如果房屋存在抵押贷款的，则需要取得抵押权人同意或清偿贷款后才能办理过户手续。

另外，对于存在购房贷款的房屋分割，一般一方主张房屋所有权的，都会判决该方承担尚未偿还的银行贷款，再以扣减之后的净价值向另一方进行补偿，此前笔者所书写的另一篇文章《房子现价分割，房贷共同承担——离婚时夫妻共同所有房产分割的实务判例分享》之中就出现了房屋现价值分割，购房贷款共同承担的特殊判例。当然，经过笔者的上诉行径，二审法院最后改判了一审的判项，以净价值补偿的方式处置了不动产的分割。

三、双方均不主张房屋所有权的，则根据当事人的申请进行拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割；

需要注意的是：

以拍卖方式分割房产的，需要进入执行程序，会产生执行费用、评估费用、拍卖费用，同时网络司法拍卖房产的起拍价基本是参考价的百分之七十，通过网络司法拍卖程序拍卖房屋的，成本会比较；同时第一次拍卖流拍的，再次拍卖的起拍价降价幅度一般都是前次起拍价的百分之二十，并且会面临再次流拍的可能。

以变卖方式分割房产，或网络司法拍卖二拍流拍而人民法院采取网络司法变卖方式处置财产的，变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价；并且变卖不成的，可以降低价格变卖，最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。

因此，除非是双方实在无法共同合意出售房屋，否则是不建议申请拍卖、变卖的。

实务之中也有出现法院因为不愿意拍卖而不以该方式处理房产，直接漏判的情形。

四、双方均主张房屋所有权且愿意按份共有的，由法院判决份额并保存共有状态。

需要注意的是：

按份共有房屋一般是双方为了子女就读或户口等问题而选择的一种方式，也有些离婚不离家的夫妻会选择该方式，分割清楚财产问题，但是为了抚养子女等原因选择共同居住。此类选择并未真正分割房产，特别是对于共有关系的维系，是否约定不得分割是需要特别关注的事项，避免事后争端。当然，如果有重大理由或共有基础丧失的，在承担损害赔偿的基础上一样是可以请求分割的。

在此也提醒各位，选择合适的方式分割夫妻共同房产，可以减少损失与后续争端，避免更多的矛盾产生。

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