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这几天不少网友都在问：

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婚前财产用作还贷离婚时怎么处理好(婚前房产婚后一方还贷离婚怎么分)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 婚前买房婚后还贷，离婚时怎么分？

婚前，一方以个人名义购买的

房产、登记在个人名下

用个人财产支付首付款

并办理银行贷款

婚后用共同财产支付银行按揭款

离婚时是这么分的

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》的规定，人民法院可以判决房产归登记一方，尚未偿还的贷款也为登记一方的个人债务。针对婚后共同还贷支付的款项以及相应的增值部分，离婚时，由房产登记一方应对另一方进行补偿。

此外，离婚分割财产行为

属于民事行为

遵循意思自治原则

双方可以自主协商分割

能协商一致的

则以双方协商达成的协议

为准进行分割

如果协商

无法达成一致意见的

可以通过诉讼的方式

请求人民法院依法判决

一方婚前贷款买房，婚后共同还贷，离婚怎么分？（内含计算公式）

法条链接：

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》 第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《中华人民共和国民法典》关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益，必须慎重把握。

人民法院在处理离婚房屋纠纷时需要注意，本条规定的适用必须同时满足以下几个条件：

01

不动产买卖合同签订于婚前

首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不存在本条规定的贷款房屋如何判定所有权以及如何补偿的问题。《中华人民共和国民法典》第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。

02

首付款由签订合同一方以个人财产支付

首付款作为购房时第一次支付的款项，根据相关规定最低比例约在20%，在房价高企的如今，首付款也是一笔不小的金钱投入。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。这种情况如何认定，有观点认为可参照本条第2款规定，由不动产登记一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿。

03

婚后还贷使用的是夫妻共同财产

婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，还贷使用的是否是个人财产，需要有充分的证据予以证明方能认定。一般而言，认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。

04

不动产登记于首付款支付方名下

房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。而不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是在婚前签订，即意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。有一部分观点认为，如果不动产所有权是在婚后取得，无论登记在哪方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割，即“转化论”的观点。我们认为该观点不妥，夫妻之间并非简单的合作关系或者单纯的经济关系，《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。婚姻家庭法维护的不仅是平等、和谐的家庭关系，并且与抚养子女、赡养老人密切相关。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。

本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。

对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。

举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元 603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款 利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。

本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《中华人民共和国民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。

还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。

审判实践中应注意的问题：

01

在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。

02

在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。

03

人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻《中华人民共和国民法典》第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。

04

如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。

05

如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。

06

如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。

婚前首付买房婚后还贷的房子，离婚时怎么分割

离婚案件中常见的一种类型是，婚前一方付首付，通过按揭贷款买房，婚后继续还贷款，这种情况下离婚时如何进行房产分割？

最高人民法院《婚姻法司法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

一、法理研究：

婚前首付婚后还贷的房子，实际上可以分成两部分：一部分是一方婚前首付以及独自偿还贷款，因为发生在婚前，因此属于婚前个人财产；另一部分是婚后还贷部分，发生在婚后，我国实行的是法定夫妻共同财产制，婚后无论是哪一方实际还贷，都视为是夫妻共同还贷，因此这一部分理应视为共同财产来进行分割。

婚后未购房的一方以还贷款的方式参与了房产的投资，无论从婚姻法角度，还是物权法角度，都应当享有一定比例的房屋产权。

根据民法理论，共同财产分为共同共有和按份共有，婚后还贷部分当然是共同共有，婚前首付部分是个人财产，在离婚房产分割时按照夫妻双方的出资比例进行分割，即按份共有来分割，既照顾到未购房一方共同还贷的投入，又不会损害婚前购房一方的利益，这就是司法解释三第10条的法理依据。

举例说明，假设男方婚前购房房产，男方首付30万元并支付贷款及利息30万元，后与女方结婚，婚内还贷款及利息20万元，离婚时房产升值到200万元，尚有20万元贷款及利息未偿还。

那么在离婚诉讼时，法官应将该房产判归男方所有，剩余贷款由男方继续偿还，但是男方应向女方支付补偿金，计算方法如下：

1、购买房产总成本（注意：并非当时的购买价，应包括贷款利息部分）=30 30 20 20=100万元。

2、婚后共同还贷20万元，无论谁实际支付，都视为夫妻共同支付，即一方支付10万元。

3、男方支付=30 30 10 20=90万元，其中20万元是尚未支付的部分，法院判决房子归男方所有，剩余贷款由男方实际支付。

4、女方支付=10万元。

5、因此，男方投资比例为90/100=90%，女方投资比例为10%。

6、离婚时房产价值为200万元，女方应获得20万元的补偿。

女方实际支出的还贷款是10万元，获得的补偿却是20万元，多出的10万元就是房产增值部分的收益。

二、判例研究：

《马璟与马刚离婚纠纷再审民事判决书》新疆维吾尔自治区高级人民法院

根据案件事实，争议房屋总价为147142元，其中马某乙婚前首付38142元，婚后还贷及利息共计138943.19元（包含一次性还贷78909.15元），实际总房款合计177085.19元，经原审法院委托鉴定机构对房屋市场价值进行评估结论为330909元，故，房屋增值部分为153823.81元（330909元－177085.19元），婚后还贷占实际总房款的比例为78%（138943.19元÷177085.19元），则因婚后还贷供分割之房屋增值部分为78%×153823.81元=119982.57元。

原审法院判决该房产归马某乙所有，马某乙向马某甲支付71477元补偿款（考虑到马某乙在婚姻中的过错，法院酌定马某甲分得60%，马某乙分得40%）。再审法院维持此项判决。

该判例中，马某乙首付，婚后共同还贷，法院考虑到马某乙在婚姻中的过错，直接在房产升值部分给予马某甲多分。

如果按照本文前面讲的办法计算，不考虑婚姻过错，两人平分

马某乙支付=38142 138943.19*50%=107.613.6元，占总成本比例为60.77%

马某甲支付=138943.19*50%=69471.6元，占总成本比例为39.23%

马某甲获得补偿款=39.23%*330909=129815.6元

可见，即使法院照顾无过错方，在房产升值款部分予以多分（7万多元），仍不及按照本文讲述的方法按照双方投资比例在现房价基础上均分的款项12.9万元多。那么问题出在哪里？

原来本案中一次性还贷78909.15元部分，是马某乙向第三人借款，法院认定为马某乙个人债务，不是夫妻共同债务，因此法院没有判决马某甲对这7万多元债务承担偿还责任，也未对婚后还贷部分进行分割。但是笔者认为，婚后还贷中138943.19-78909.15=60034元，是马某乙用现金和公积金偿还的，应当认定为夫妻共同财产偿还，6万元这一部分也应当分割，对马某甲进行补偿。

法院判决并没有什么问题，但存在一定的优化空间，能否为马某甲争取到这部分的补偿，需要代理律师的努力。华律。

离婚案件中常见的一种类型是，婚前一方付首付，通过按揭贷款买房，婚后继续还贷款，这种情况下离婚时如何进行房产分割？

最高人民法院《婚姻法司法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

一、法理研究：

婚前首付婚后还贷的房子，实际上可以分成两部分：一部分是一方婚前首付以及独自偿还贷款，因为发生在婚前，因此属于婚前个人财产；另一部分是婚后还贷部分，发生在婚后，我国实行的是法定夫妻共同财产制，婚后无论是哪一方实际还贷，都视为是夫妻共同还贷，因此这一部分理应视为共同财产来进行分割。

婚后未购房的一方以还贷款的方式参与了房产的投资，无论从婚姻法角度，还是物权法角度，都应当享有一定比例的房屋产权。

根据民法理论，共同财产分为共同共有和按份共有，婚后还贷部分当然是共同共有，婚前首付部分是个人财产，在离婚房产分割时按照夫妻双方的出资比例进行分割，即按份共有来分割，既照顾到未购房一方共同还贷的投入，又不会损害婚前购房一方的利益，这就是司法解释三第10条的法理依据。

举例说明，假设男方婚前购房房产，男方首付30万元并支付贷款及利息30万元，后与女方结婚，婚内还贷款及利息20万元，离婚时房产升值到200万元，尚有20万元贷款及利息未偿还。

那么在离婚诉讼时，法官应将该房产判归男方所有，剩余贷款由男方继续偿还，但是男方应向女方支付补偿金，计算方法如下：

1、购买房产总成本（注意：并非当时的购买价，应包括贷款利息部分）=30 30 20 20=100万元。

2、婚后共同还贷20万元，无论谁实际支付，都视为夫妻共同支付，即一方支付10万元。

3、男方支付=30 30 10 20=90万元，其中20万元是尚未支付的部分，法院判决房子归男方所有，剩余贷款由男方实际支付。

4、女方支付=10万元。

5、因此，男方投资比例为90/100=90%，女方投资比例为10%。

6、离婚时房产价值为200万元，女方应获得20万元的补偿。

女方实际支出的还贷款是10万元，获得的补偿却是20万元，多出的10万元就是房产增值部分的收益。

二、判例研究：

《马璟与马刚离婚纠纷再审民事判决书》新疆维吾尔自治区高级人民法院

根据案件事实，争议房屋总价为147142元，其中马某乙婚前首付38142元，婚后还贷及利息共计138943.19元（包含一次性还贷78909.15元），实际总房款合计177085.19元，经原审法院委托鉴定机构对房屋市场价值进行评估结论为330909元，故，房屋增值部分为153823.81元（330909元－177085.19元），婚后还贷占实际总房款的比例为78%（138943.19元÷177085.19元），则因婚后还贷供分割之房屋增值部分为78%×153823.81元=119982.57元。

原审法院判决该房产归马某乙所有，马某乙向马某甲支付71477元补偿款（考虑到马某乙在婚姻中的过错，法院酌定马某甲分得60%，马某乙分得40%）。再审法院维持此项判决。

该判例中，马某乙首付，婚后共同还贷，法院考虑到马某乙在婚姻中的过错，直接在房产升值部分给予马某甲多分。

如果按照本文前面讲的办法计算，不考虑婚姻过错，两人平分

马某乙支付=38142 138943.19*50%=107.613.6元，占总成本比例为60.77%

马某甲支付=138943.19*50%=69471.6元，占总成本比例为39.23%

马某甲获得补偿款=39.23%*330909=129815.6元

可见，即使法院照顾无过错方，在房产升值款部分予以多分（7万多元），仍不及按照本文讲述的方法按照双方投资比例在现房价基础上均分的款项12.9万元多。那么问题出在哪里？

原来本案中一次性还贷78909.15元部分，是马某乙向第三人借款，法院认定为马某乙个人债务，不是夫妻共同债务，因此法院没有判决马某甲对这7万多元债务承担偿还责任，也未对婚后还贷部分进行分割。但是笔者认为，婚后还贷中138943.19-78909.15=60034元，是马某乙用现金和公积金偿还的，应当认定为夫妻共同财产偿还，6万元这一部分也应当分割，对马某甲进行补偿。

法院判决并没有什么问题，但存在一定的优化空间，能否为马某甲争取到这部分的补偿，需要代理律师的努力。华律。

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