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这几天不少网友都在问：

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婚前夫妻共同房产，婚后用于共同贷款的是夫妻方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 民法典时代：婚前个人贷款买房，婚后房产属于共同财产吗？

在天地之间寻一方安稳是越来越多年轻人的终极目标，买一套属于自己的房子当作与恋人的爱巢在最开始总是显得十分浪漫，但是结婚之后一旦发生财产纠纷就很容易引起矛盾，因此在买房之前，房子的产权问题必须厘清，免得日后起纷争。

婚前一方全款买房，婚后是否属于夫妻共同财产？

《民法典》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;(二)生产、经营、投资的收益;(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。

这里被“除外”的财产就是夫妻一方的个人财产，包括：一方的婚前财产;(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。

恋人之间的感情虽然亲密，但是在法律上还不属于共同体，所以只要两人还没有领取结婚证书，一方购买的房子就属于自身的私有财产，全款购入的房子在自己名下，结婚之后也属于个人财产。

从夫妻共同财产的定义就可知大前提是两人已经是夫妻，在婚姻存续期间获得的财产才属于共同财产，夫妻两人都有平等的处置权，离婚时只需要对共同财产进行分割，双方各自的婚前个人财产都不会发生产权的改变。

父母在子女婚后全款购入房子赠送，没有明确表示房产是赠予其中一人的，按夫妻共同财产处理；明确是赠予其中一人的，则属于这一方的个人财产。

婚前个人贷款买房，婚后房产属于共同财产吗？

相较于全款买房，分期买房才是当下年轻人最多的选择，那么一方在婚前付了首付，婚后两人共同还款，房子的产权是否会发生变化？

这时候有两种情况，第一种就是婚后在房产证上加上另一半的名字，第二种就是不加另一半名字，但是仍然是两人共同还款。

分期房在婚后加上了另一方的名字，房子的产权相应发生变化，从婚前个人财产变成夫妻共同财产。进行登记时双方应协商产权份额，假定在添加名字时，认定男方占70%的产权，女方占30%的产权，则房子最终的产权就是按这个比例持有，在进行财产分割时也按这一比例分配。

房子的价值毕竟随时在变动，假如在购入时房子总价值100万，婚后升值到200万元，则双方的产权实际价值以200万元为准，而不是以购入时的价值为准。

分期房在婚后若没有添加另一方的名字，但是两人仍旧一起还钱，则房子的产权没有发生变动，依旧属于婚前个人财产。日后两人婚姻若是发生变动，另一方只能拿回自己偿还贷款的费用，房子是否增值都与其无关。

婚前两人共同交首付，婚后共同还房贷，房子产权怎么算？

恋人在婚前共同凑首付买房，房产证上写的是两个人的名字，婚后两人共同还房贷，这时候房子是否属于夫妻共同财产？

房子若是在结婚之前已经购入，则房子属于两人各自的婚前财产，在购入房产时双方就应当确认好购入份额以及共有的方式。

若是按份共有，则根据两人的出资额多少来确定两人对房子的占有权，房产证上应同时登记两人姓名。若是两人的出资额是一样的，则房子产权一人一半，日后进行财产分割时，根据房子当时的市值仍旧一人一半，两人可协议具体如何折现；若是两人的出资额相差很大，则在登记完两人名字之后应当各自说明对房子产权占有比例的大小。

这种情况下，一方若是主动放弃在房产证上填写名字的权利，则房产完全归对方所有，属于对方的个人婚前财产。

若是共同共有，则不管两人的出资额各为多少，拥有的产权都是一样的。在进行房产分配时两人同样获得均等价值，一方可折现。婚后房产增值的钱属于夫妻共同财产，原则上应当均等分配。

“共同共有”指双方对于房子的所有权是一样的，任何一方都不能随意将自己的份额转让给别人，与夫妻共同财产一样，双方共同拥有，不能在违背对方权益的情形下随意分配。

而“按份共有”则可以对自己拥有的份额随意分配，可以转赠他人也可以请求与另一方进行分割。

结语

任何一对夫妻在买房的时候都拥有很深的感情，有人甚至为了表示自己的诚意，完全放弃在房产证上署名，在情感上这很甜蜜，但是从法律角度而言并不理智。房产证上的名字虽不能代表全部，但是当名字都没有的时候，一切都会变得更加棘手。

在所有的买房问题中，最需要注意的就是这一点：婚前一方贷款买房，婚后两人一起还房贷，如果不加另一方的名字则不属于夫妻共同财产，房子的产权还是没有变动；在房子产权没有变动的情况下，房子升值还是贬值都与另一方没有关系，另一方只能说是“帮忙还贷款”，发生矛盾时只能拿回还贷款的钱。

北京离婚律师：结婚前贷款买房，是夫妻共同财产还是个人财产？

买房才能结婚似乎现在是一种必然趋势，好多小两口都是买了房才同意结婚，当然也有不少人是为了结婚才买的房。

最近看到了一个这样的留言：律师您好，我是婚前贷款买的房，房产证上没有男方的名字，现在结婚了，但贷款还没还完，请问这是夫妻共同财产还是我的个人财产？怎么样才能保证这是我的个人财产呢？

第一、婚前贷款买房，婚后是个人财产还是夫妻共同财产？

我国法律规定不动产所有权的取得采用登记制，对于房屋所有权的归属应该看登记在谁的名下。但也不完全的依据产权证书取得的时间来看，即使是在婚后取得的产权证书，但是一方在婚前就已经完成了首付款的交付并以办理按揭贷款，实际上就已经完成了房屋的买卖，因此该房屋可以认定为购房方的婚前个人财产。

第二、婚后共同还贷，假如离婚房子要怎么分割？

根据相关法律规定，夫妻一方在婚前购买房子，个人支付首付款并贷款，婚后共同还贷的，在离婚后应该由产权登记方根据共同还贷数额的多少以及相对用财产的增值部分对另一方进行补偿。一般情况下，用于还贷的夫妻共同财产部分，可以按照一人一半的原则分割。但出于对个人婚前财产的保护，也是公平分割婚后共有财产的考虑，可以按照共同还贷部分占全部房款的比例来计算。

第三、如何保证这个房子是属于自己的个人财产？

要想有一套完全属于自己的房子，最好的办法就是在婚前全款买下。如果是贷款买房，通过按揭的方式购买房产的，应该注意以下问题：

1、结婚登记前，应由自己付清首付款，签好贷款合同，做好抵押贷款；

2、对于婚前签订的房屋买卖合同，最好是能在婚前就办理好，并且在产权证上只登记自己一个人的名字；

3、用于装修的，如果还没交房的话，婚后可以用婚前财产装修或者用父母的钱装修，不要用夫妻共同财产！

4、婚后每个月偿还的房贷，最好是能用自己的个人财产偿还，或者是自己的父母直接打款到还款账户，并且采用银行转账的形式完成。不要使用夫妻共同财产！

对于这样完成办理的房产，就能全部属于婚前个人财产。即便是婚后将房产卖掉，获得的价款也都是购房方的个人财产，与另一方无关。

结婚前一人买的房子，婚内共同还贷，房子该怎么分？

婚前一人首付，婚后共同还贷，登记在首付方名下的房子。

在离婚时，另一半到底可以分到多少钱？

本期我详细地解释了其中的法律逻辑。结合一个具体的例子，通过公式，为你完完整整地分析清楚了这个问题，并给出了计算的全过程。

小蓝婚前买了一套总价200万的房子。首付款100万，贷款100万。各种税费中介费加在一起有10万。房子登记在了他一个人的名下。

过了几年，小蓝和小红结婚了。这时小蓝已经还了50万的贷款，其中本金占了35万，利息占了15万。同时房子也已经涨到了300万。

婚后，小蓝和小红用他们的收入继续还贷。房子也继续上涨，一路涨到了400万。

但此时，小蓝和小红的婚姻却走到了尽头。经过计算，婚后正正好好也还了50万的贷款，其中本金35万，利息15万。还剩余30万本金没有还清。

但很明显，双方是不可能为了这件事而等着不离婚的。

那么问题来了，如果双方马上离婚，不考虑其他因素的情况下，小红到底可以分到多少钱呢？

一、法律规定

这是一个典型的婚前一人首付，婚后共同还贷的例子。

根据法律规定，房子一般归登记的那一方，也就是房子一般归小蓝。但小蓝是需要对小红进行补偿的，补偿金额一般为双方婚后共同还贷所对应的房屋及其增值部分的一半。同时，剩余未还贷款为登记方的个人债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

　　第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

这段话如果看不懂也没有关系，接下来我会一点点来帮你分析清楚的。

二、分的是什么

我们先按照结婚和离婚这两个时间点，把钱以及钱所对应的房子分成三个部分。来看看，小红可以分的到底是哪一部分？

1、婚前的那部分，是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子；

2、婚内的那部分，是夫妻共同财产还贷以及相对应的房子；

3、离婚后的那部分，是剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

第一部分 婚前部分

这部分是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子。

房子既然登记的是小蓝的名字。婚前首付和婚前还贷也都是小蓝自己的个人财产。这部分也就和小红无关了，小红分不到这部分的钱或者房子。

第三部分 离婚后部分

这部分剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

如果小蓝和小红离婚了，法律规定剩余还没有还的贷款是小蓝的个人债务。既然债务都是个人债务了，那么对应的房子肯定也就是属于小蓝的了。这部分和小红也是没有关系的。

第二部分 婚内部分

这部分是婚内夫妻共同还贷的钱以及所对应的房子。

这部分小红是肯定可以分到的，原因就在于这部分还贷的钱用的是小红和小蓝的夫妻共同财产。

但如果只是把婚内共同还贷的钱的一半给小红作为补偿。从客观上来讲，对小红是不公平的。小蓝婚前买房对于小红来说，并不一定是好事。无论是限购、还是因为没钱再买第二套房子了，都在客观上使小红丧失了潜在的购房机会。况且，如果这部分夫妻共同财产没有用于还房贷，也很可能会用作其他投资，从而赚到更多的钱。

所以，法律规定了，补偿金额以实际还贷所对应的房产价值为标准。其实就等于分的是房子，而不是出的那一份钱。就当是还贷的钱买了一部分房子，这样对小红而言，无疑就公平很多了。

（注：当然在房子跌价的情况下，又不一样了，这点留到以后再说）

所以，房子涨了多少，就等于婚后还贷的钱也涨了多少。

三、简单计算方法

我们只要先算出房子涨了多少，然后用这个升值率乘以婚后还贷的钱，再分一半，那就是小红最终可以得到的补偿款了。

换到前面的例子中，就很简单了。房子买来200万，现在价值400万，房子涨了一倍，那么房子的升值率就是2。婚后还贷一共还了35万本金。那么用35万乘以2的升值率，就变成了70万。小红最终可以分到其中的一半，也就是35万。

在客户的简单咨询中，我也常常会用这个最简单的公式来帮他计算，即方便也容易理解。但在实际中，这个计算方式，并不会得到法院的认可。为什么呢？主要是这个计算方式中忽略了两个重要的部分，一是房子升值率的计算存在问题。二是贷款的利息并没有考虑进去。

四、房子的升值率

房子的升值率应该是房子的现有价值除以房子的购房成本。

而在通常情况下，并不应该使用房子的购买价格作为购房成本。

不知道你是否注意到了，在前面的例子中，还有一个关键的数字，就是双方在结婚时房子的价值已经是300万了。

我们前面也分析过，在结婚前，这套房子其实和小红是没有关系的，小红对此也并没有付出过什么。那么理所当然，结婚前房子上涨的那部分利益，也就和小红无关了。并且，夫妻共同还贷也是从结婚后开始的。

所以对于小红而言的购房成本，应该是结婚时的房产价值，而不是房产购买时的价值。

如果想不明白的话，你也可以这样理解，假设小蓝婚前并没有提前贷款买房。而是在结婚前一天，支付了首付款，买下了这套300万的房子，婚后共同还贷。这对小红而言，其实是一样的。

五、利息

购房成本也不仅仅只是结婚时房子的价值，当然还应该包含贷款的利息。根据结婚和离婚两个时间点，利息也可以被分为三个部分。

1、婚前由小蓝个人支付的利息

前面已经分析过了，婚前还贷所对应的房子属于小蓝的个人财产。所以相应的这部分利息，当然也和小红无关，不应该计入和小红有关的购房成本。

2、婚内夫妻共同财产偿还的利息

这部分利息

3、离婚后的利息

法律规定了，剩余贷款属于小蓝的个人债务，当然也包含了利息。这部分对应的房子也是属于小蓝的。并且小蓝也可以选择提前还款而不实际产生利息。所以，这部分利息肯定也不能算入和小红有关的购房成本。

六、必要费用

部分法官还会将当初购房时的税费以及中介费等必要费用也纳入购房成本。这也很合理，无论房子是什么时候买的，必要成本都是无法避免的一部分支出。

当然有部分法官认为中介费不是必要费用。也有部分法官认为税费涵盖的是房产价值的全部，如果婚后还贷所占比例不大，那么这部分也不能作为购房成本。

七、总结

所以，在实际中，购房成本可能由三个部分组成，结婚时的房产价值，婚内夫妻共同财产所还的贷款利息，以及税费中介费等必要费用。

概念都清楚了，接下来就是具体计算的问题了：

1、把结婚时的房产价值、婚内夫妻共同财产所还的贷款利息、税费中介费等必要费用相加，得出房子的购房成本。

2、用房子现在的价值除以购房成本（结婚时房产价值）得出房子的升值率。

3、用升值率乘以夫妻双方婚内的共同还贷（包括本金以及利息），得到双方婚内还贷所对应的房产价值。其中的一半，就是另一方最终可以分到的补偿款了。

如果觉得计算复杂的也没关系，你只要理解其中的逻辑就可以了。关于这个计算公式，我做了一个EXCEL的自动计算版本，只需要填入相应的数字，就能计算出最终的结果。有需要的话可以私信我。

本期我用一个具体的例子来解释并计算了，婚前一人首付，婚后共同还贷的情况下，没写名字的那一方到底可以分到多少钱。

另外要说明的是，本期使用的计算公式只是目前最主流的一种，不同地区的法官也可能使用不同的计算公式，但原理基本都是相同的。

关于本期内容，如果你有进一步的问题，可以在评论区留言或是私信我，我尽量回答。要是觉得对你有帮助的，还请收藏、关注、点赞多多支持。

下期我将再加入父母出资这个因素，来看看，原本已经很复杂的房款构成中，再加上父母的钱，又会产生怎样的变化。这部分出资到底会被怎么认定，以及会对房产的归属造成什么样的影响。欢迎继续关注。

往期部分内容：

一份标准的离婚协议，应该是这样的

夫妻离婚，孩子抚养权归谁？法院会怎么判？

离婚房子怎么分？思考完这三个问题，你就都明白了

结婚全款买房的5种情况下，房子应该怎么分？

结婚，贷款买房，房子到底归谁？

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婚前一人首付，婚后共同还贷，登记在首付方名下的房子。

在离婚时，另一半到底可以分到多少钱？

本期我详细地解释了其中的法律逻辑。结合一个具体的例子，通过公式，为你完完整整地分析清楚了这个问题，并给出了计算的全过程。

小蓝婚前买了一套总价200万的房子。首付款100万，贷款100万。各种税费中介费加在一起有10万。房子登记在了他一个人的名下。

过了几年，小蓝和小红结婚了。这时小蓝已经还了50万的贷款，其中本金占了35万，利息占了15万。同时房子也已经涨到了300万。

婚后，小蓝和小红用他们的收入继续还贷。房子也继续上涨，一路涨到了400万。

但此时，小蓝和小红的婚姻却走到了尽头。经过计算，婚后正正好好也还了50万的贷款，其中本金35万，利息15万。还剩余30万本金没有还清。

但很明显，双方是不可能为了这件事而等着不离婚的。

那么问题来了，如果双方马上离婚，不考虑其他因素的情况下，小红到底可以分到多少钱呢？

一、法律规定

这是一个典型的婚前一人首付，婚后共同还贷的例子。

根据法律规定，房子一般归登记的那一方，也就是房子一般归小蓝。但小蓝是需要对小红进行补偿的，补偿金额一般为双方婚后共同还贷所对应的房屋及其增值部分的一半。同时，剩余未还贷款为登记方的个人债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

　　第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

这段话如果看不懂也没有关系，接下来我会一点点来帮你分析清楚的。

二、分的是什么

我们先按照结婚和离婚这两个时间点，把钱以及钱所对应的房子分成三个部分。来看看，小红可以分的到底是哪一部分？

1、婚前的那部分，是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子；

2、婚内的那部分，是夫妻共同财产还贷以及相对应的房子；

3、离婚后的那部分，是剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

第一部分 婚前部分

这部分是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子。

房子既然登记的是小蓝的名字。婚前首付和婚前还贷也都是小蓝自己的个人财产。这部分也就和小红无关了，小红分不到这部分的钱或者房子。

第三部分 离婚后部分

这部分剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

如果小蓝和小红离婚了，法律规定剩余还没有还的贷款是小蓝的个人债务。既然债务都是个人债务了，那么对应的房子肯定也就是属于小蓝的了。这部分和小红也是没有关系的。

第二部分 婚内部分

这部分是婚内夫妻共同还贷的钱以及所对应的房子。

这部分小红是肯定可以分到的，原因就在于这部分还贷的钱用的是小红和小蓝的夫妻共同财产。

但如果只是把婚内共同还贷的钱的一半给小红作为补偿。从客观上来讲，对小红是不公平的。小蓝婚前买房对于小红来说，并不一定是好事。无论是限购、还是因为没钱再买第二套房子了，都在客观上使小红丧失了潜在的购房机会。况且，如果这部分夫妻共同财产没有用于还房贷，也很可能会用作其他投资，从而赚到更多的钱。

所以，法律规定了，补偿金额以实际还贷所对应的房产价值为标准。其实就等于分的是房子，而不是出的那一份钱。就当是还贷的钱买了一部分房子，这样对小红而言，无疑就公平很多了。

（注：当然在房子跌价的情况下，又不一样了，这点留到以后再说）

所以，房子涨了多少，就等于婚后还贷的钱也涨了多少。

三、简单计算方法

我们只要先算出房子涨了多少，然后用这个升值率乘以婚后还贷的钱，再分一半，那就是小红最终可以得到的补偿款了。

换到前面的例子中，就很简单了。房子买来200万，现在价值400万，房子涨了一倍，那么房子的升值率就是2。婚后还贷一共还了35万本金。那么用35万乘以2的升值率，就变成了70万。小红最终可以分到其中的一半，也就是35万。

在客户的简单咨询中，我也常常会用这个最简单的公式来帮他计算，即方便也容易理解。但在实际中，这个计算方式，并不会得到法院的认可。为什么呢？主要是这个计算方式中忽略了两个重要的部分，一是房子升值率的计算存在问题。二是贷款的利息并没有考虑进去。

四、房子的升值率

房子的升值率应该是房子的现有价值除以房子的购房成本。

而在通常情况下，并不应该使用房子的购买价格作为购房成本。

不知道你是否注意到了，在前面的例子中，还有一个关键的数字，就是双方在结婚时房子的价值已经是300万了。

我们前面也分析过，在结婚前，这套房子其实和小红是没有关系的，小红对此也并没有付出过什么。那么理所当然，结婚前房子上涨的那部分利益，也就和小红无关了。并且，夫妻共同还贷也是从结婚后开始的。

所以对于小红而言的购房成本，应该是结婚时的房产价值，而不是房产购买时的价值。

如果想不明白的话，你也可以这样理解，假设小蓝婚前并没有提前贷款买房。而是在结婚前一天，支付了首付款，买下了这套300万的房子，婚后共同还贷。这对小红而言，其实是一样的。

五、利息

购房成本也不仅仅只是结婚时房子的价值，当然还应该包含贷款的利息。根据结婚和离婚两个时间点，利息也可以被分为三个部分。

1、婚前由小蓝个人支付的利息

前面已经分析过了，婚前还贷所对应的房子属于小蓝的个人财产。所以相应的这部分利息，当然也和小红无关，不应该计入和小红有关的购房成本。

2、婚内夫妻共同财产偿还的利息

这部分利息

3、离婚后的利息

法律规定了，剩余贷款属于小蓝的个人债务，当然也包含了利息。这部分对应的房子也是属于小蓝的。并且小蓝也可以选择提前还款而不实际产生利息。所以，这部分利息肯定也不能算入和小红有关的购房成本。

六、必要费用

部分法官还会将当初购房时的税费以及中介费等必要费用也纳入购房成本。这也很合理，无论房子是什么时候买的，必要成本都是无法避免的一部分支出。

当然有部分法官认为中介费不是必要费用。也有部分法官认为税费涵盖的是房产价值的全部，如果婚后还贷所占比例不大，那么这部分也不能作为购房成本。

七、总结

所以，在实际中，购房成本可能由三个部分组成，结婚时的房产价值，婚内夫妻共同财产所还的贷款利息，以及税费中介费等必要费用。

概念都清楚了，接下来就是具体计算的问题了：

1、把结婚时的房产价值、婚内夫妻共同财产所还的贷款利息、税费中介费等必要费用相加，得出房子的购房成本。

2、用房子现在的价值除以购房成本（结婚时房产价值）得出房子的升值率。

3、用升值率乘以夫妻双方婚内的共同还贷（包括本金以及利息），得到双方婚内还贷所对应的房产价值。其中的一半，就是另一方最终可以分到的补偿款了。

如果觉得计算复杂的也没关系，你只要理解其中的逻辑就可以了。关于这个计算公式，我做了一个EXCEL的自动计算版本，只需要填入相应的数字，就能计算出最终的结果。有需要的话可以私信我。

本期我用一个具体的例子来解释并计算了，婚前一人首付，婚后共同还贷的情况下，没写名字的那一方到底可以分到多少钱。

另外要说明的是，本期使用的计算公式只是目前最主流的一种，不同地区的法官也可能使用不同的计算公式，但原理基本都是相同的。

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下期我将再加入父母出资这个因素，来看看，原本已经很复杂的房款构成中，再加上父母的钱，又会产生怎样的变化。这部分出资到底会被怎么认定，以及会对房产的归属造成什么样的影响。欢迎继续关注。

往期部分内容：

一份标准的离婚协议，应该是这样的

夫妻离婚，孩子抚养权归谁？法院会怎么判？

离婚房子怎么分？思考完这三个问题，你就都明白了

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