一方违约另一方可否解除合同,二手房违约了要不要解除合同
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合同违约是单方行为。合同解除是双方协商一致的双方行为,或者是通过司法程序由相关机关予以依法确认解除。因此,违约不一定能够导致合同解除。比如说,一方已经违约,不论哪一方起诉,守约方都有权要求继续履行合同。只有在合同不能履行或者是履行已无实质意义的情况下,司法机关才会支持解除合同的诉求。
据上所述,合法违约与合同解除之间不是必然联系(必然因果关系)。
房屋买卖是可以解除合约的,如果是中介办理,签订合同时就已经有违约协议了,定金就是违约金,房主违约,赔偿双倍定金,购房者违约,定金不退,这是目前的解决方式,未在房管局办理过户手续之前都可以解除合同,提交过户申请后,需要双方到场解除交易申请,如果不通过中介,办起来比较麻烦,没有中间方担保第一不安全,第二没有缓冲,双方理解还好,如果不理解,手续想当麻烦,单方面是不可以解除交易申请的,房主最好不要见利违约,因为如果买方不同意解约,你得房子就无法过户,房管局只认买卖双方,一定不要相信任何人说花钱托关系能解除,房产几十万上百万的东西,出任何事都不是个人能担得起的,排队拿号可以相信,解除合同不要相信,这种几十万上百万的事没有小事,没人会为万八千的砸自己的铁饭碗。
怎样认定承租人擅自转租房屋的合同解除权该合同签订后,双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案,之后,洪亮即将两间房屋交付苏明使用。 2007年,苏明因外出打工,两间房屋转租给其朋友郭志清使用,并由郭志清支付租金。而洪亮认为苏明违反了不得转租的约定,要求收回房屋。但苏明不同意解除合同。双方为此发生纠纷。2008年,洪亮经多次协商未果,遂诉至法院,要求解除与苏明签订的房屋租赁合同,收回房屋。 分歧意见:
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本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。对此,有两种不同意见: 第一种意见认为,洪亮和苏明已在合同中约定“所租房屋只准岳某使用,不允许转租”,而苏明擅自将该租赁房屋转让给第三人使用,违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务,侵犯了出租人应享有的权利,因此,出租人洪亮有权解除该租赁合同。 第二种意见认为,苏明未经洪亮同意,就将该房屋转租给他人,应当认定该转租行为无效。而洪亮和苏明之间的房屋租赁合同尚未到期,洪亮无权解除合同。 评析: 房屋租赁合同的解除是指合同依法成立后,在尚未履行或尚未完全履行的情况下,因一方当事人的意思表示,或双方当事人的协商一致,或发生了法律、法规规定的某些情况,使合同关系归于消灭。我国《民法通则》第91条规定:合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。《合同法》第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第24条规定:承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计六个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;(六)租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的;(八)法律、法规规定其他可以收回的。出租人与承租人签订租赁合同后,双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。本案中,苏明和洪亮签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用,不允许转租”的条款,苏明在长期不需要租赁的房屋时,完全可以与洪亮协商解除合同,但其擅自将租赁房屋转让给第三人使用,违反了洪亮应享有的权利,洪亮可以提前解除房屋的租赁合同。 苏明未经出租人洪亮同意而擅自将租赁房屋转租他人,破坏了洪亮对于苏明的信任,也直接侵害了洪亮对于房屋的所有权。苏明违反合同使其朋友郭志清占有该房屋,造成了多层次占有关系,增加了洪亮请求返还房屋的困难,也有可能使房屋的毁损程度加重。所以,洪亮有权解除房屋租赁合同,收回房屋。 同时,需要注意的问题是,通知对方及达成的解除协议均应采用书面形式。解除房屋租赁合同的通知,应当提前一段时间告知对方。房屋租赁合同解除后,如苏明逾期不搬出,洪亮可以向法院申请强制执行,洪亮因此遭受的损失由承租人负责赔偿。WwW.bianhuLvshi.COM辩护律师网提供法律问题咨询,法律知识查询,律师查询,律所查询,裁判文书查询,法律法规查询,代理诉讼,文书合同范文,仲裁,公证等服务。
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