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这几天不少网友都在问：

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离婚房产增值后怎样处理好(离婚房产增值后怎样处理)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 最高法民一庭法官：离婚案件中有贷款及增值房产的分割方法

一、案情简介

甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。

二、法院裁判情况

一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。

乙女不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

三、 主要观点及理由

《最高人民法院关于适用若干问题的解解（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，

一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；

二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

四、最高人民法院民一庭意见

在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

友情提示：

读者在阅读本文时，应注意到文中“不动产成本”的计算实际已经细分为两种情况：

一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。

二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。

本文仅供公益普法、交流学习，若

离婚时，房产增值部分的计算方法

离婚分割财产中，如果夫妻双方名下有共同房产，无论登记在一方或双方名下，在离婚协商或裁判中，房产权属归哪方，按什么标准补偿对方，都是必须面对的主要问题。

下面我们要探讨一方婚前首付，并登记在自己名下，婚后共同还贷的情况下，离婚时，另一方应得补偿额问题。

一、法律条文

《最高人民法院关于婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

二、条文解读

1、协商优先，法律不过多干预。

2、协调无果时，房产归不动产登记方，也就是首付方。

3、未还贷款为首付方的个人债务。

4、另一方应得补偿额，在共同还款额与对应增值部分之和的范围内，考虑照顾因素由法院酌定。

上述前3条容易理解，这样处理不需要变更房产的权属，能够尽量减少当事人的损失。第4条关于补偿额的计算，相对会麻烦一些。

三、补偿额的计算

北京高院和浙江高院均有补偿相关的计算公式，且计算方法一致。

但作为一名理科出身的律师，看了他们的公式仍然表示不太明白！为了能更好地理解，用道简单的数学题验证一下。

计算步骤：

1、2010年时的房产总价

＝首付＋贷款本息（贷款年数×月还款额×12）

＝20＋20×12×0.63＝171万元

2、婚内还款额

＝婚姻存续月数×月还款额

＝（2020-2015）×12×0.63＝37.8万元

3、婚内还款占房产总值的比例

＝婚内还款额÷房产总值

＝37.8÷171＝0.22

同样，上述结果也是婚内增值占总增值的比例。

4、总增值

＝房产现值－房产原值

＝240－171＝69万元

5、婚内增值

＝总增值×增值比例

＝69×0.22＝15.18万元

6、女方应得的补偿

＝（婚内还款额＋婚内增值额）÷2

＝（37.8＋15.18）÷2＝26.5万元

答：女方能得到26.5万元补偿款。

若套用浙江高院的计算公式：夫妻共同支付款项37.8万元，房屋总价171万元，房屋评估现值240万元，则另一方应得补偿为：

37.8÷171×240×0.5＝26.5万元

忽略四舍五入，上述两种计算方法结果相同。

在司法实践中，还有其他的计算方法。上述计算方法的优势在于简单（只需要3个数值）、数值容易获取（首付款、总利息、婚内还款额均已知）、不用评估（房产现值可协商、竞价）等。

四、现实问题

以上仅考虑了房价持续上涨的情形，如果房价下跌甚至断崖式下跌，补偿怎么计算？是不是另一方要倒贴钱？

面对这种情况，苏律师认为，补偿款最少是婚内还贷本息的一半。您觉得呢？期待您的意见。

几句话讲清离婚时房屋增值部分如何处理

离婚了，谈房子伤感情！谈感情伤房子！可是房子买的时候真便宜，现在是真贵。工资涨了800，房价涨了十倍！咋整？

情况如下：

1、 婚前，老公全款买房，登记在老公名下。

涨价了咋整？

房子买的时候100万，结婚时值200万，离婚时值1000万。

老婆主张：800万是婚后增值，能不能分？

答：不能！个人婚前财产，婚后的自然增值，仍归个人！

不服！什么叫自然增值？

--------放在那，谁也没碰他，钱就涨上来了！这就叫自然增值！

装修了咋整？

虽然房子是老公的，但结婚时是毛坯。

结婚后夫妻进行顶级装修，装修款是两口子出滴！房屋因装修而增值。

--------可以就装修引起的增值进行评估后，依法分割。

2、 婚前，媳妇首付贷款买房，房屋登记在媳妇名下，婚后老公与媳妇共同还房贷，离婚时：

1） 房子给媳妇；

2） 老公还的房贷，还给老公；

3） 老公还房贷的增值部分，作为共同财产予以分割，参考公式：

（老公房贷款÷离婚时房价）×（离婚时房价-结婚时房价）÷2

3、老婆婚前全款买房，婚后老公没出钱加名。

加名就是真爱啊！加名要交税呀!

加完了名字房子就分一半呀（按份共有除外）

增值部分：老公拿走一半！（特殊情况除外，比如养小三、家庭暴力啥的）

4、 婚前，老公出首付，婚后一起还房贷，离婚了房产证没下来？咋整？

婚先离了！

增值分割啥的，房等房产证下来再来法院吧！

离婚了，谈房子伤感情！谈感情伤房子！可是房子买的时候真便宜，现在是真贵。工资涨了800，房价涨了十倍！咋整？

情况如下：

1、 婚前，老公全款买房，登记在老公名下。

涨价了咋整？

房子买的时候100万，结婚时值200万，离婚时值1000万。

老婆主张：800万是婚后增值，能不能分？

答：不能！个人婚前财产，婚后的自然增值，仍归个人！

不服！什么叫自然增值？

--------放在那，谁也没碰他，钱就涨上来了！这就叫自然增值！

装修了咋整？

虽然房子是老公的，但结婚时是毛坯。

结婚后夫妻进行顶级装修，装修款是两口子出滴！房屋因装修而增值。

--------可以就装修引起的增值进行评估后，依法分割。

2、 婚前，媳妇首付贷款买房，房屋登记在媳妇名下，婚后老公与媳妇共同还房贷，离婚时：

1） 房子给媳妇；

2） 老公还的房贷，还给老公；

3） 老公还房贷的增值部分，作为共同财产予以分割，参考公式：

（老公房贷款÷离婚时房价）×（离婚时房价-结婚时房价）÷2

3、老婆婚前全款买房，婚后老公没出钱加名。

加名就是真爱啊！加名要交税呀!

加完了名字房子就分一半呀（按份共有除外）

增值部分：老公拿走一半！（特殊情况除外，比如养小三、家庭暴力啥的）

4、 婚前，老公出首付，婚后一起还房贷，离婚了房产证没下来？咋整？

婚先离了！

增值分割啥的，房等房产证下来再来法院吧！

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