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婚前夫妻共同还房产，离婚时增值的财产怎么分方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 婚前买的房子，婚后共同还贷及增值如何计算？

转自：广西高院

特别提示：凡本号注明“

相关案例

案号：（2020）辽01民终2442

案由：离婚后财产纠纷

裁判日期：2020-07-02

上诉人(原审被告)：曹某，男

被上诉人(原审原告)：李某，女

李某向一审法院起诉称：1.判令被告支付原、被告婚姻存续期间被告名涉案房屋共同还贷款中20万元份额及相应的房屋增值份额20万元；2.分割婚姻存续期间被告退出现役军人转业地方获得的款项37万元，现要求给付11万元；3.被告承担诉讼费。

一审法院认定事实：原、被告于2016年7月12日经法院判决离婚，并就双方婚姻存续期间取得的房屋及两辆轿车依法予以分割。

除上述判决确认的财产外，2005年12月，被告贷款购买位涉案房屋一处，总房款307283元，被告支付首付款107283元，贷款20万元，贷款期限15年，首年贷款年利率为4.59%，原告以保证人身份在银行个人住房借款合同上签字，房屋登记在被告名下。双方离婚后，2018年5月18日被告将案涉房屋出售。

庭审中双方认可婚姻存续期间共同偿还房屋贷款18万元，且同意按被告购买房屋总价基础上增加5000元为契税等杂费，以及离婚时房屋价值60万元对该房屋增值部分予以分割。

另查明被告于1996年12月入伍，2016年7月退役转业，被告一次性获得转业费181953元、住房资金补贴176204.17元、医疗保险个人账户转移11920.38元。

一审法院认为，原、被告在离婚诉讼中尚有财产未予分割，原告再次起诉要求分割共同财产应予处理。

本案诉争房屋登记在被告名下，虽由被告婚前购买，但原告作为保证人在银行借款合同上签字，且在买房后不久双方便登记结婚，原告参与共同还款，故被告应给付原告房屋补偿。庭审中双方均认可婚姻存续期间共同还贷18万元，被告应给付原告补偿款9万元。

关于房屋增值部分，双方均认可按房屋购置价格307283元加契税等各项杂费5000元，以及离婚时房屋价值60万元计算增值补偿。因双方均未提供还贷明细，本院根据银行借款合同及借据上载明的首年年利率4.59%估算婚姻存续期间双方偿还借款利息为93330元。

故案涉房屋升值率=房屋现价60万元 ÷(购房成本307283元 杂费成本5000元 共同偿还利息93330元)=148%，原告应得的增值补偿为共同还贷18万元x升值率148% ÷2=133200元。

根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释(二)》第十条的规定：“人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。前款所称年平均值，是指发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。”

本案中，被告19岁入伍，70岁与19岁年龄差额为51，被告转业费年平均值为一次性获得的转业费181953元 51=3567.71元，原、被告婚姻存续10年零2个月，夫妻共同财产为36271.72元，原告可分得被告转业费18135.86元。同理，发放到被告的住房资金补贴亦应按该条规定计算，176204.17元 51=3454.99元，夫妻存续期间共同财产为35125.74元，原告可分得被告住房资金补贴17562.87元。被告转业后发放给其的医疗保险个人账户转移11920.38元应属被告个人财产，对原告要求按共同财产分割的请求不予支持。原告要求分割双方在新民市购置的一套房产，证据不足，不予支持。

综上所述，一审法院判决：一、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告李某就婚姻存续期间共同偿还涉案房屋贷款的补偿款9万元；二、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告李某判项一所述房屋增值补偿款133200元；三、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告李某转业费补偿款18135.86元；四、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告李某住房资金补贴17562.87元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。

曹某不服一审判决提起上诉：请求撤销原判，改判或者发回重审。

理由是对于涉案房屋共同还贷和增值部分的分割计算错误；转业费、住房资金补贴不应分割，因为李某已经默认了不分割的事实，其请求已经超过诉讼时效；对于案件受理费分担不服。

李某二审答辩称：要求维持原判。

二审法院认为，对于上诉人曹某提出一审判决对于房屋增值部分和共同还贷分割计算错误的问题，一审法院对于房屋的增值率计算正确即：案涉房屋升值率=房屋现价60万元÷ (购房成本307283元 杂费成本5000元 共同偿还利息93330元)=148%。但对于房屋增值部分和共同还贷部分的计算错误，给付李某的共同还贷及增值部分的补偿计算方式应为房屋增值率148%× (共同还贷180000元 共同偿还利息93330元) ÷2=202264.20元。本部分应予更正。

对于上诉人曹某提出转业费、住房资金补贴不应分割的问题，缺乏依据，不予支持，对于其主张李某超过诉讼时效应认定默认放弃的问题，因对于共同财产的分割，李某有权随时主张，且现没有证据证明李某放弃自己的财产权利，故对于曹某的该项上诉主张，不予支持。

对于上诉人曹某提出诉讼费分担错误的主张，缺乏依据，不予支持。

综上所述，二审判决如下：

一、维持沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初11588号民事判决第三项、第四项；二、撤销沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初11588号民事判决第一项、第二项、第五项；三、曹某于本判决生效后十日内给付李某就婚姻存续期间共同偿还的涉案房屋贷款及增值部分补偿款202264.20元；四、驳回双方当事人其他诉讼请求。

司法观点

不动产婚内共同还贷及增值的计算

单位

对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格 共同已还利息 其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

一方婚前购房，离婚时，婚后共同还贷及对应财产增值部分如何计算

【每日一点典】

《民法典》第一千零八十七条【离婚时夫妻共同财产的处理】

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

——————

案情：

2015年，张三购房，登记于张三名下，首付120万，贷款220万，贷款利息140万，税费6万。2016年，张三和李四登记结婚，婚后张三以其婚后收入偿还贷款。2021年，张三提出协议离婚，李四要求分割房产价值的一半，张三不同意。

随后，张三向法院起诉离婚，请求法院判决离婚、房屋归张三所有。庭审中，张三认为房屋市场价值450万，同意补偿李四40万，李四认为房屋市场价值600万，要求张三补偿50万。双方一致确认，婚后偿还本息金额为80万。经评估，房屋价值为500万。

问：张三以其婚后收入偿还贷款，属于“用夫妻共同财产还贷”吗？

答：属于。

根据《民法典》第1062条的规定，婚内取得“工资、奖金、劳务报酬”为夫妻共同财产，归夫妻共同所有，因此，张三以婚后收入偿还贷款的，属于“用夫妻共同财产还贷”。

问：离婚时，张三的房屋如何分割？

答：根据《婚姻法司法解释三》第10条的规定，房屋归张三所有，张三向李四支付婚后共同还贷及对应财产增值的补偿款41.15万。

产权登记一方向另一方支付的“共同还贷及对应财产增值的补偿款”计算公式：

离婚时房产价值*夫妻共同还款本息金额/(首付金额 贷款金额 贷款利息 税费)/2

=500万*80万/(120万 220万 140万 6万）/2=41.15万

注：这个公式计算出来的补偿款金额并非是绝对的，法院还会综合考虑案件的实际情况，本着照顾子女、女方和无过错方权益的原则适当调整。

婚前一方购房婚后共同还贷 增值部分如何分割？

封面新闻记者 戴竺芯

婚前一方购房婚后共同还贷，增值部分如何分割？4月23日，封面新闻记者从成都邛崃法院获悉了一起这样的案件。

黄女士与李先生于2017登记结婚，婚后生育有一子李小某，后双方感情出现问题，黄女士曾向法院起诉离婚，法院于2018年12月18日判决不准二人离婚。

但因二人性格差距大，生活矛盾多，在法院判决离婚后，二人感情仍然没有好转，处于分居生活状态。2019年，黄女士再次向法院起诉离婚。庭审上，李先生表示愿意离婚，但提出要分割黄女士婚前购买房屋的增值部分。

原来，黄女士于婚前购买了位于成都市双流区某房屋，登记在自己名下，并与银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款310000元，采用等额本息偿还的方式，每月支付房屋按揭款1916.05元，按揭期限自2013年10月18日起至2039年10月17日止。

其中，在二人婚姻存续期间，黄女士向银行支付房屋按揭款为43个月，共计82390.15元。因二人对该房屋增值部分如何分割产生较大分歧，于是二人便共同委托法院对该房屋的价值进行司法鉴定评估。李先生提出评估的时间节点应该是从购房之日至现在，而黄女士认为时间应该从结婚之日至现在。

后来在法院主持下，评估公司出具了《报告书》，该报告书载明2017年1月19日该房屋价值85.09万元，委托评估之时，该房屋价值127.20万元，增值金融为42.11万元，增值率达49.49%。

法院判决，因房屋婚后还贷系黄女士和李先生共同偿还，还贷款项及相对应的增值部分应归二人共同所有，黄女士应就该部分款项对李先生予以补偿。补偿款项应为（82390.15元÷2）×（1＋49.49%）=61582.52元。

法官介绍，要求分割婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提。如果发生增值，用共同还贷部分乘以不动产增值率除以2，得出的数额即为补偿对方的数额。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。

因此，本案中，李先生要求以黄女士购买房屋时的时间节点作为评估价值起算点，从而计算增值率，是不符合法律规定的。而不动产增值率＝离婚时的不动产价格÷不动产成本（结婚时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用），本案中评估公司出具的《报告书》，该房屋从二人结婚到离婚诉争时有了大幅度增值，所以李先生要求就婚后共同还贷支付的款项进行分割，法院予以支持。

那么，如果房屋发生贬值，黄女士可以就贬值部分要求李先生承担损失吗？答案是否定的。因为该房产买卖合同系黄女士婚前签订，购买什么位置、楼层、朝向等，都是黄女士自己的选择，李先生只是参与婚后共同还贷，黄女士应当承担房价下跌的风险。在这种情况下，黄女士作为产权登记一方还是应该支付李先生共同还贷本息一半的补偿。

【如果您有新闻线索，欢迎向我们报料，一经采纳有费用酬谢。报料微信关注：ihxdsb，报料QQ：3386405712】

封面新闻记者 戴竺芯

婚前一方购房婚后共同还贷，增值部分如何分割？4月23日，封面新闻记者从成都邛崃法院获悉了一起这样的案件。

黄女士与李先生于2017登记结婚，婚后生育有一子李小某，后双方感情出现问题，黄女士曾向法院起诉离婚，法院于2018年12月18日判决不准二人离婚。

但因二人性格差距大，生活矛盾多，在法院判决离婚后，二人感情仍然没有好转，处于分居生活状态。2019年，黄女士再次向法院起诉离婚。庭审上，李先生表示愿意离婚，但提出要分割黄女士婚前购买房屋的增值部分。

原来，黄女士于婚前购买了位于成都市双流区某房屋，登记在自己名下，并与银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款310000元，采用等额本息偿还的方式，每月支付房屋按揭款1916.05元，按揭期限自2013年10月18日起至2039年10月17日止。

其中，在二人婚姻存续期间，黄女士向银行支付房屋按揭款为43个月，共计82390.15元。因二人对该房屋增值部分如何分割产生较大分歧，于是二人便共同委托法院对该房屋的价值进行司法鉴定评估。李先生提出评估的时间节点应该是从购房之日至现在，而黄女士认为时间应该从结婚之日至现在。

后来在法院主持下，评估公司出具了《报告书》，该报告书载明2017年1月19日该房屋价值85.09万元，委托评估之时，该房屋价值127.20万元，增值金融为42.11万元，增值率达49.49%。

法院判决，因房屋婚后还贷系黄女士和李先生共同偿还，还贷款项及相对应的增值部分应归二人共同所有，黄女士应就该部分款项对李先生予以补偿。补偿款项应为（82390.15元÷2）×（1＋49.49%）=61582.52元。

法官介绍，要求分割婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提。如果发生增值，用共同还贷部分乘以不动产增值率除以2，得出的数额即为补偿对方的数额。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。

因此，本案中，李先生要求以黄女士购买房屋时的时间节点作为评估价值起算点，从而计算增值率，是不符合法律规定的。而不动产增值率＝离婚时的不动产价格÷不动产成本（结婚时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用），本案中评估公司出具的《报告书》，该房屋从二人结婚到离婚诉争时有了大幅度增值，所以李先生要求就婚后共同还贷支付的款项进行分割，法院予以支持。

那么，如果房屋发生贬值，黄女士可以就贬值部分要求李先生承担损失吗？答案是否定的。因为该房产买卖合同系黄女士婚前签订，购买什么位置、楼层、朝向等，都是黄女士自己的选择，李先生只是参与婚后共同还贷，黄女士应当承担房价下跌的风险。在这种情况下，黄女士作为产权登记一方还是应该支付李先生共同还贷本息一半的补偿。

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