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大家好，今天小编来为大家解答房屋买卖合同可以做抵押吗这个问题，期房状态为抵押可售是什么意思很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

本文目录

按揭网签备案的房子的房子可以二次抵押吗？有房产证因不动产政策改变而不能过户，双方签定的合同有效吗？房产作抵押贷款时开的是什么发票房产作抵押房屋合同签订后中介公司有权扣押我的房产证吗？凭营业执照可以直接去银行抵押贷款吗？为什么很多人却通过中介？期房状态为抵押可售是什么意思按揭网签备案的房子的房子可以二次抵押吗？网签备案的房子是不能再次进行抵押的，因为抵押的时候是需要拿房产证或者不动产权证的，因为之前网签备案，所以提供不了所有权证，所以无法进行二次抵押

正常可以抵押的房产都有哪些呢？

一、房改房:之前单位分的房子，后来产权买到了个人手里

二、商品房:从开发商手里购买的楼房，或者从业主手里买到的二手房

三、取得产证的二类经济适用房或者是回迁房

四、其他类房产，比如:小区底商，商场商铺，商业办公性质的写字楼，公寓等

综上所述，你目前这个房子无法二次抵押

有房产证因不动产政策改变而不能过户，双方签定的合同有效吗？有房产证，因不动产政策改变而不能过户，双方签订的买卖合同一般情况下都是有效的。但也不能排除特殊情况，还是要具体问题具体分析。小菜分享下对这个问题的意见，供参考。

全文的大前提：城镇住房！

第一、有房产证因不动产政策改变而不能过户，一般是什么情况？这个问题在执行不动产登记后，还是存在的。比较典型的就是两证不全的情况，在执行不动产登记之初，无法过户。

本地在刚开始执行不动产登记的时候，只有房产证，没有土地证的房子，一律不允许办理不动产过户和抵押登记手续。

后来，由于土地手续上的历史遗留问题比较多，情况也比较复杂，市场上两证不全的房子存量还很大，这类房子的交易量也很大，一味地不给办理，会影响到正常的市场交易行为。而追根溯源地寻找土地证手续上不完善的问题，发现管理部门在有些土地上也有工作缺失的地方。

在这种背景下，对只有房产证，没有土地证的房子，在能提供土地查询信息、土地证在办理中的信息证明，也是可以办理不动产过户手续的。

因此，小菜根据本地经验猜测，你说的有房产证，但因不动产政策改变而不能过户，有可能就是这种情况。

当然，除了这种情况，还有没有其他情况呢？

一般来说，如果有房产证，不动产登记之前可以过户，不动产登记后不能过户的，至少说明房子的产权合法性是没有问题的，只是政策调整后，产权的完备性不满足过户要求。

也就是说，你说的情况，很可能是只有房产证，拿不到或者暂时拿不到土地证的情况。

第二、双方签订的合同（买卖、抵押、赠与等）有效吗？先说结论：通常都是有效的！特殊情况就要具体问题具体分析。

01、法律规定

根据《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《担保法》规定，以房产作为抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

02、如何解读法律规定？

《物权法》和《担保法》的规定是有矛盾的，前者说合同自成立时生效，后者说合同自登记时生效，以哪个为准？

根据《立法法》规定，后法优于前法。《物权法》是2007年10月执行的，《担保法》是1995年10月执行的。显然，在法律效力上，应该以后法《物权法》规定为准。

也就是说，具备合法有效的房产证，双方依法签署的合同，包括但不限于买卖合同、抵押合同、赠与合同等，合同自身合法性没有问题，那这些合同自成立时生效，没有办理产权过户手续，不影响合同生效。

第三、哪些情况下，双方签署的合同无效？小菜从两个方面对这个问题进行解释：

01、产权方面

有房产证，原来可以过户，因不动产政策调整，现在不能过户了，主要包括以下两种情形：

（1）历史遗留问题

比如，福利房、集资房、经济适用房、公房等，土地是划拨的，使用权在单位名下，没有上级批示，单位无权私自把土地使用权分割到每户头上，也就出现了只有房产证，没有土地证的情况。

（2）开发商问题

有些开发商资金链断裂、破产、跑路、老板被收监等，办完房产证后，土地证没人管了；有的是没人工作，没人办这个土地证的事情，但手续是可以办；有的是土地出让金没交齐，拖着，管理部门不给办，想办但没交钱不能办；有的是钱已经交了，手续合法，但开发商没人了，事情没人管。

一般来说，上面这些情况下，具备合法有效的房产证，即便欠缺完善的土地手续，就房子买卖、抵押等签的合同往往都是有效的！但也有无效的：

比如，部分福利房买卖！

福利房有部分人只拥有部分产权，比如只有60%产权，跟对方签合同的时候，买卖的是整个房子，这时签署的合同：

①部分有效，部分无效

在单位不回购的情况下，处分60%产权部分是有效的，处分另外40%产权部分是无效的。

②无效

单位基于40%共有产权拥有优先购买权，也就是买卖60%产权需要优先卖给单位，让单位回购，而个人不能在没征求单位意见的情况下，私自处分。

综上分析，具备合法有效的房产证，欠缺土地手续，一般签署的合同是有效的。但如果产权不完整，而又超越权限进行了处分，签署的合同效力往往都是无效的。

02、合同本身的问题

合同是否有效？除了考察房子产权的问题，合同自身的问题也必须要考虑到。

（1）无权签约

房主本人没有来签约，别人来签约，签约人又不能出示有效的代理证明，有可能就是冒名顶替来签约的。

这种没有有效代理权签署的合同属于效力待定的合同，房主追认的话，合同有效；房主不追认的话，合同无效。

（2）无权处分

共同共有的房子需要全体共有人同意，按份共有的需要征得2/3以上产权份额的产权人同意才能处分。

也就是说，不满足上述条件进行私自处分的，签署的合同有瑕疵，需要追认，不追认同样是无效的，但善意取得的除外。

（3）内容违法

合同内容跟法律明文规定抵触，涉嫌违法，这样的合同也是无效的。

（4）侵害国家、集体利益

比如，有些房子是公房、经济适用房之类的，房产证虽然发给了个人，但会有诸多限制，甚至不允许买卖。

在明令禁止的情况下，还将国家、集体的财产出售，签署的合同就是无效的，侵害了国家、集体利益。

（5）其他情况

比如，利益交换的合同，通过合法形式掩盖非法目的，也是无效的。

因此，合同无效，一方面来源于产权上的处分权不完整；另一方面来源于合同本身在效力要件上的欠缺。

综合全文：

双方签署的合同，有没有效力？需要考察房子产权和合同本身两个方面的问题，这两个方面都合法、有效了，即便房产暂时不能过户，签署的合同依然还是有效的。

房产作抵押贷款时开的是什么发票房产作抵押只有契税发票是办理不了贷款的，办理房屋抵押贷款时需要提供房本和土地证以及其他资料，房本和土地证是必须要抵押给银行的。

办理房屋抵押贷款流程：经银行同意，卖房人与买方进行房产交易，签订购房合同或意向书；向银行提出贷款申请，并提交相关资料；银行对借款人进行资信调查、审查后，通知借款人审查结果。银行同意贷款的，与借款人、担保人签订合同，与卖方签订《楼宇按揭借款补充合同》；借款人委托银行与卖方办理房产交易过户、抵押登记、房产保险等手续；银行取得《土地房屋他项权证》后，将贷款资金划入卖方在原贷款网点的按揭贷款帐户及相关帐户，用于偿还卖方所欠按揭贷款本息，剩余款项再划入卖方在银行开立的帐户；借款人按期偿还贷款。

房屋合同签订后中介公司有权扣押我的房产证吗？莫名其妙的问题。房屋中介是两头撮合，他知道有人想买房子，有人想卖房子，促成双方成交，然后再从中提点劳务费罢了。成交的最终结果是房屋过户，不管是现款，还是按揭，必须是卖家拿到全款之后才会配合房产过户。房产过户需要买家和卖家都到房管局交易大厅，本身不需要中介，但是中介怕人家完成过户后不给他佣金，或者是私下联系，绕开中介，这个在房地产交易行业有个术语叫跳单。曾经见过中介拿刀捅死买家的案例，就是跳单引起的。所以中介就想法子了，比如说你要把房产证给我，以证明你是真心想卖房子，我才可以给你介绍潜在的买家，也是无奈之举。其实即便房产证原件给了中介，只要声明房产证丢了，挂失，可以重新补办的。从法律意义讲，即便房屋合同签订后中介公司扣押房产证，也仅仅会给房屋过户带来一点小小的障碍而已，并不会阻止房屋的过户。

所以，人要设身处地的想一想，中介也不容易，也要养家糊口！

凭营业执照可以直接去银行抵押贷款吗？为什么很多人却通过中介？照你这么说，谁都可以去办个营业执照，然后拿去银行办理抵押贷款了。

你没抵押物，银行凭什么给你放款？所以前提是你要有抵押物。

跟你说一个真实的故事，今天刚去见了一个客户。他有营业执照，也有好几套房产，征信还贼干净，这种客户无论去哪个银行都能贷到款，所以今天跟他碰面时刚开始调子还是挺高的。聊了一会后，原来他有个朋友在某银行当行长，他朋友就安排下面的客户经理非常顺利的做了一笔抵押贷款，年利率5.9，三年等额本息还款，月还款一万五千多。当时没觉得什么，但是现在想想，每个月要还那么多压力挺大的。所以叫我过来，也是想了解下有什么更好的银行产品没有。

我给他出了三个方案：

A方案：年利率3.85、授信3年、先息后本，随借随还，抵押率6成

B方案：年利率5、授信5年、先息后本、随借随还，抵押率7成

C方案：年利率4.2、20年等额本息，不能随借随还，抵押率7成

无论他选择哪个方案，利率都比他自己通过关系找的银行利率要低，还款方式更灵活，授信时间要长。

这就是中介的核心价值，他能根据你的实际情况匹配最合适利率最低的产品。

期房状态为抵押可售是什么意思就是在建工程抵押。但是商品房可以预售。

《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在实际操作中，开发商将已抵押的在建工程进行预售，在办理预售许可时就应征得抵押权人同意，抵押权人同意后才能进行预售，而抵押权人出具了同意预售证明后，对预售出去的这部分在建工程就已经放弃了抵押权，因此，作为抵押权人应加强对预售资金的回收管理，登记机构在办理在建工程抵押后也应注意预售情况的变化。首先，对已抵押在建工程预售需要有抵押权人同意预售的证明，对于预售的商品房应要求开发商及时备案，按照购房者的申请及时办理预告登记和商品房抵押预告登记，对已售部分及时办理变更登记，避免登记权利交叉。登记机构对于已办理预售许可的房地产在办理在建工程抵押时除了其他必备要件外，还应审查是否有预售合同登记备案，是否有预告登记记载，如果有上述记载的房屋不应纳人抵押范围。

关于房屋买卖合同可以做抵押吗的内容到此结束，希望对大家有所帮助。

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