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这几天不少网友都在问：

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婚前购房,婚后共同贷款,离婚怎么分(婚前购房，婚后共同贷款，离婚怎么分)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 文章目录：1、清晰了！最高法：一方婚前按揭购房，婚后共同还贷，该如何分割？（附：两地高院的具体计算方法）2、一方婚前买房，结婚后共同还贷，离婚应怎样补偿对方？3、婚前一方按揭购房，婚后共同还贷，离婚时怎么分割？清晰了！最高法：一方婚前按揭购房，婚后共同还贷，该如何分割？（附：两地高院的具体计算方法）

本文节选自最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）。

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人民法院判决分割一方于婚前以个人名义签订合同支付首付款并按揭贷款所购房屋时，如果将房屋判归婚前购房者所有，对于夫妻共同还贷所形成的财产权益，应当如何分割？

问：我与妻子均是再婚，再婚前双方均有自己的住房。我于婚前按揭货款购买了一套两居室楼房供双方婚后共同居住，至今贷款尚未还清。离婚诉讼中，我主张此套住房归我所有，对方亦表示同意，但要求从3年来房屋价格上涨带来的收益中分一半给她，我现在又不想卖房，房价上涨我也没有实际得到收益。请问法院会支持她的要求吗?

答：她的要求是合理的。你婚前以个人名义签订购房合同，支付首付款，按揭贷款购房并将房屋登记在个人名下，但婚后夫妻双方共同偿还贷款，因此，上述房屋中有一部分属于你的个人财产(首付部分以及尚未还清贷款部分)，但也有一部分具有夫妻共同财产的属性(夫妻于婚姻关系存续期间共同还贷部分)。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条第一款规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

既然对方已经同意房屋归你所有，因此，你们之间争议的只是你如何就婚姻关系存续期间双方偿还银行贷款所形成的财产权益向对方支付补偿的问题。如果你们不能通过协商解决争议，人民法院在判决时，必然要判令你就婚姻关系存续期间双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分，给对方予以补偿。

尽管你现在不出售房屋，但房屋的增值是客观存在的，既然离婚后房屋所有权归你，则此增值必然由你享有。而这一增值是与配偶一方参与共同还贷的贡献分不开的，对方还因此丧失了购买属于自己的房屋的机会。所以，由一方独享因房屋升值所带来的利益，对另一方来说是不公平的。因此，建议你主动就婚姻关系存续期间双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分向对方支付补偿，或者与对方协商解决争议。

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附：

北京市高级人民法院民一庭

关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知

市第一、第二、第三中级法院民庭：

各区、县法院民庭：

　...

人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。

产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：

房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。

　　具体审判中有何问题，可及时向我庭反映。

　　特此通知。

浙江省高级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答（高法民一〔2016〕2 号） 第九条规定

九、《婚姻法司法解释(三)》第十条规定的婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额如何计算？

答：补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价 应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额。

在此问题上，北京高院与浙江高院的计算方法一致。当然司法实践中可能还有其他的计算方法。

一方婚前买房，结婚后共同还贷，离婚应怎样补偿对方？

一方在结婚之前买的房子，婚后夫妻有共同还贷，离婚时房子到底该怎么分呢？民法典对此有明确的规定，即房子所有权一方应补偿对方婚后共同还贷的本息及对应的增值部分。法律规定了补偿原则，却没有规定具体的计算方法，所以司法实践中具体如何计算，还是比较复杂的法律难点问题，全国各地法院的判决存在一定的差别，甚至同一法院出现同案不同判的问题。今天这篇文章就来解析这个难点问题。

婚前房婚后分割

为方便大家理解，我们结合一个案件来解释说明。章三与李梓于2008年3月登记结婚，章三在2005年贷款买了一套房子，房款总价是56万，印花税2万元。其中，贷款34万。婚后两人一起还贷，在2015年的时候就还完了贷款，贷款本金和利息一共还了30万。现在因为感情问题，两人要离婚，李梓就提出要章三对这套房子折价补偿。双方均认可房屋现价值为560万。那么离婚时对房子折价款的补偿到底如何确定呢？

我做过不少此类案件，但为就此类案件作出更客观的分析和研究，我的团队又检索出几百份相关的判决书，并进行梳理和归纳总结。我们发现影响补偿款数额的主要有两个因素，一是计算增值率是以初始购房价还是结婚时的购房价计算，二是计算房屋补偿价时房子价格要不要包括税费等各项成本支出。

补偿款的计算时点到底怎么确定

各地法院采用的计算方式有所不同，北京的法院一般有两种计算方式。第一种方式，根据《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定，产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。第二种方式，2016年出版的《民事审判指导与参考》一书中，民一庭的吴晓芳法官在《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中写明，补偿数额=房屋现值÷(房屋购买价 共同已还利息 其他费用)×夫妻共同还贷部分×50%。

上述计算公式中“房屋购买价”有不同的认定，有的法院以初始购房价计算，有的法院以结婚时点的房价计算。“房屋购买价”在公式的分母，“房屋购买价”越高，补偿金额越低。国内的房价基本上是从2000年开始上涨的，从2004年到2017年期间涨幅很猛。所以如果从购房到结婚相差时间较长，两个时点的房价计算出的补偿数额会有非常大的区别。

以上面的案例为例，如果是以购买时点为基础来计算的话，就是增值率=房屋现价÷（购房价格 共同已还本利息 其他费用），即560÷（56 30 2）=636%，此时房屋补偿款就是：636%×30×50%=95.4万元。第二种计算方式，就是增值率=房屋现价÷（结婚时房屋价格 共同已还本利息 其他费用）。结婚时房屋的价格如果双方不能协商确定的话，可以申请评估公司进行鉴定的，上面的案例中，经过评估，房子在结婚时的价格为170万。以结婚时点为基础计算，就是560÷（170 30 2）=277%，此时房屋补偿款就是：277%×30×50%=41.55万元。从计算结果来看确实差距很大。

而在司法实践中，法院会根据个案确定房屋购买价，以初始购房价计算，还是以结婚时点的房价计算。比如北京市第二中级人民法院就发布过一个案例，在该案例中，二中院以一审法院确定的计算时点失当而发回重申。二中院认为，夫妻双方结婚时间间隔较长，一方在婚前以个人财产偿还了相当部分的贷款，且房屋增值收益是针对双方婚后共同还贷增值部分的补偿，因此应当以结婚时点计算为宜。所以此类案件还是有很大的争取空间的，律师应该根据所代理当事人的具体情况，确定最有利的诉讼策略。

税费要计算在内吗

至于计算时是否应当将房屋税费等其他购房成本考虑在内，在司法实践中也有不同做法，就拿上述案例来看，是否计算税费影响不大。以购买时点为基础来计算的话，就是增值率=房屋现价÷（购房价格 共同已还本利息），即560÷（56 30）=651%，此时房屋补偿款就是：651%×30×50%=97.65万元。与计算含税费结果95.4万元相差不大。以结婚时点为基础计算，就是560÷（170 30）=280%，此时房屋补偿款就是：280%×30×50%=42万元与计算含税费结果41.55万元相差不大。购房税费等购房成本相对于整个购房价格来说是一个非常小的数字，所以对计算结果影响非常小。

《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中指出，人民法院可以根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人的权益，酌情判定补偿数额。所以可以看出法官对于计算补偿金额时以哪个时间点的房价计算以及是否计算税费是有一定的自由裁量权利的。

而通过我们检索实践中的司法案例发现，一般以购买时的价格来计算增值率的通常都是买房的时间和结婚的时间相差不大，房价没有太大变动的。而以结婚时的房价为时点来计算增值率的，一般都是购买房子的时间和结婚的时间间隔较长，房价有较大变动的。我认为以结婚时的房价计算更为公平，因为补偿金额系对婚后共同还贷的补偿，而结婚之前的房贷并未参与偿还，也不应享受结婚之前的房子增值。而如果以购房价格计算，相当于让对方享受了结婚前的房产增值，对房屋所有权一方是不公平的。

你明白一方婚前购房，婚后有共同还贷，离婚应该怎样补偿另一方了吗？如还有问题，欢迎评论区留言。

婚前一方按揭购房，婚后共同还贷，离婚时怎么分割？

房产分割问题是所有离婚当事人最为关心的问题，经常在后台也收到很多粉丝咨询房产分割的问题，其中问的最多的就是：夫妻一方婚前按揭买房，婚后共同还贷，离婚时房产应该怎么分割？那么今天，律师就对于这个问题进行详细解答。

根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》的相关规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能协商一致的，人民法院判决不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分，离婚时应根据《民法典》相关规定，由登记方对另一方进行补偿。

举一个简单的例子，张三和李四系恋人，经两人商量后决定由张三婚前按揭购买一套位于北京市通州区的房产，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为240个月，利息总计812568.14元。婚后两人使用工资共同还贷，每月还贷6000元，已还贷48个月。后两人因为家庭琐事发生矛盾，李四向法院提出离婚，并要求分割夫妻名下共同财产，此时上述房产市值600万元。

那么离婚时，李四能分得多少补偿款呢？

一般在司法实践中，法院一般会采取“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例x房屋现有价值x50%”的算法，来计算出双方婚后共同还贷支付的款项以及相应的增值部分，其中夫妻共同还贷部分占房价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款 按揭贷款金额 贷款利息）。

因此，在上述案件中，离婚时张三应支付李四补偿款：（6000x48）÷（600000 1200000 812568.14）x6000000x50%=330709.08元。

除上述主流算法之外，法院还会采取以下三种算法来计算补偿款数额：

（1）简单计算，房屋补偿款=共同还贷部分x不动产升值率（不动产现值÷（购买时不动产价格 共同已还利息 其他费用））÷2；

（2）房屋补偿款=夫妻共同支付款项÷（房屋购买价值 全部利息）x房屋评估现值或者夫妻认可房屋现值x50%；

（3）由获得房屋产权一方承担剩余还贷责任，并给付另一方补偿款，补偿款=（房屋现值-未还按揭贷款）x50%。

不同的计算方式可能得出来的最终结果是不一样的，甚至相差较大。在实践中，法院虽然允许当事人选择自己认为合适的计算方式计算补偿款，但是出于公平原则，会提醒当事人选择相对公平的方式计算补偿款。

房产分割占离婚财产分割比重较大，当夫妻一方婚前贷款买房，婚后共同还贷的，离婚时若不清楚如何分割利益最大化，建议咨询专业律师。

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根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一》的相关规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能协商一致的，人民法院判决不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分，离婚时应根据《民法典》相关规定，由登记方对另一方进行补偿。

举一个简单的例子，张三和李四系恋人，经两人商量后决定由张三婚前按揭购买一套位于北京市通州区的房产，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为240个月，利息总计812568.14元。婚后两人使用工资共同还贷，每月还贷6000元，已还贷48个月。后两人因为家庭琐事发生矛盾，李四向法院提出离婚，并要求分割夫妻名下共同财产，此时上述房产市值600万元。

那么离婚时，李四能分得多少补偿款呢？

一般在司法实践中，法院一般会采取“房屋补偿款=夫妻共同还贷部分占房价款的比例x房屋现有价值x50%”的算法，来计算出双方婚后共同还贷支付的款项以及相应的增值部分，其中夫妻共同还贷部分占房价款的比例=婚后还贷本息÷（首付款 按揭贷款金额 贷款利息）。

因此，在上述案件中，离婚时张三应支付李四补偿款：（6000x48）÷（600000 1200000 812568.14）x6000000x50%=330709.08元。

除上述主流算法之外，法院还会采取以下三种算法来计算补偿款数额：

（1）简单计算，房屋补偿款=共同还贷部分x不动产升值率（不动产现值÷（购买时不动产价格 共同已还利息 其他费用））÷2；

（2）房屋补偿款=夫妻共同支付款项÷（房屋购买价值 全部利息）x房屋评估现值或者夫妻认可房屋现值x50%；

（3）由获得房屋产权一方承担剩余还贷责任，并给付另一方补偿款，补偿款=（房屋现值-未还按揭贷款）x50%。

不同的计算方式可能得出来的最终结果是不一样的，甚至相差较大。在实践中，法院虽然允许当事人选择自己认为合适的计算方式计算补偿款，但是出于公平原则，会提醒当事人选择相对公平的方式计算补偿款。

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