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非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。我国相关土地管理法规对土地转让的程序有严格限制，如果行为人未经法定程序，擅自将划拨地、受让地转让他人，擅自改变城市土地用途予以出售，就属于非法转让、倒卖土地使用权。

从定义上看，行为人以牟利为目的是本罪的必要构成要件。换句话说，如果行为人转让土地使用权并非单纯出于牟利为目的，就不应该构成犯罪。例如，因资金不足，无法继续开发而选择转售。但“牟利目的”毕竟属于行为人的主观心理，司法实践中一般会通过行为人的客观行为逆推其主观态度。例如，行为人是否进行前期准备（例如进行实地考察、设计）、获得土地使用权后有无履约行为与履约意愿（例如联系安排相关事宜；购买建材）、不能履约的原因（主观原因还是客观原因导致）等。

吴某嘉、吴某礼非法转让、倒卖土地使用权案

基本案情：

被告人吴某嘉、吴某礼等人注册了秦某公司，并于当日以秦某公司名义与城某公司签订了房地产项目出让合同书，并办理了土地使用权证。秦某公司注册成立后，1000万元注册资金被立即抽走，该公司除了涉案土地没有任何业务运作。被告人在联系建团购房未果后商议，因资金不足，开发房地产风险太大，决定将涉案地加价卖给他人。之后，被告人在没有实质投资、没有缴清土地出让金、没有办理土地变更登记手续的情况下，以3600万元的价格将地转让给卢某、张某2等人。

法院认为：

被告人吴某嘉、吴某礼以股权转让方式将秦某公司及涉案地一并转让给他人获得高额利润，后按事先约定的股份比例予以分配，五行为人在股权转让中一并转让的6号地未缴纳全部土地出让金、未完成开发投资总额25%以上，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，具有违法性。

但纵观行为人在涉案地项目上的中标、签约受让、受让后的经营行为（联系团购房事宜等）至最后为降低投资风险而出让的整个过程综合分析，现有证据尚不足以充分证实五行为人单纯出于牟利为目的而转让土地，涉案地作为秦某公司资产在股权转让中一并转让亦不违背《中华人民共和国公司法》的相关规定，且该转让行为并未改变土地用途、性质，欠土地出让金在转让后及时补缴，故涉案土地在公司股权转让中一并转让的行为不宜纳入刑法规定的范畴作为犯罪处理。

律师解读：

行为人合法获批土地后直接出售的，能否仅以“非单纯的牟利目的”为无罪辩点，在实践中还没有统一定论，这也导致一些法院作出了不同的判决。例如在（2013）浙金刑二终字第354号判决中，法院就没有考虑行为人因无力继续建场而将土地使用权转让这一情节。因此，为规避涉刑风险，除了严格依照法定程序转让土地使用权，行为人也可以选择本案犯罪嫌疑人选择的方法，即通过股权转让的方式将土地使用权转让。这是因为，公司股权转让、公司股东发生变化，并不意味着土地使用权的转让，土地使用权还属于原来的公司，所以不能认定为非法转让土地罪。

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