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近年来，二手房交易市场愈发火热，在解决人们住房需求的同时，因交易流程不规范、违约等原因，也易引发纠纷。近日，西安未央法院就审理了一起因二手房买卖引发的纠纷案件。

2021年2月，原告李某通过某中介公司，与被告王某达成二手房买卖的合意，约定“房屋总价款180万元，王某应于2021年4月30日前办理解押手续，于2021年7月31日前办理过户手续，若王某违约，需退还定金并支付房款的10%作为违约金。”合同签订当日，原告支付了3万元定金。之后，被告咨询房管部门了解到，该房屋办理过户手续最少需要半年时间。原告认为时间太长，遂与被告协商退款事宜。被告退还定金后，原告以其构成违约为由诉至未央法院，要求其支付违约金18万元。

未央法院经审理认为，被告在出售房屋前，应当对清偿贷款、房屋产权、过户程序等事项进行充分了解，并按照约定履行合同义务。其在签订合同后，才告知原告合同可能出现履行延迟，故应对未能继续履行合同承担一定的责任。考虑到双方合同履行的程度较低，被告主观过错较小，给原告造成的实际损失不大，最终判决被告向原告赔偿1万元。案件现已生效。

【法官说法】

房屋买卖合同纠纷案件中，因一方过错或违约行为导致合同不能履行或者合同目的不能实现的，守约方主张对方严格按照合同约定承担违约责任的，能否得到全部支持呢？在此情形下，法院主要审查双方约定的违约金是否过高。违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，故应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以综合衡量。

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