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婚前财产抵押债务如何处理好(婚前全款买房婚后抵押还贷)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 婚前个人财产被丈夫抵押 法院判决合同无效

中国法院网讯 (王丹) 婚后举债是很多夫妻都会面临的事情，夫妻一方举债是否意味着夫妻双方都有义务偿还？当夫妻一方发现对方偷偷用自己的个人财产还债时，又该怎样维护自己的合法权益？在一件确认合同无效案件中，张某擅自将妻子孙某个人所有的房屋进行抵押借款，孙某起诉后，近日，河北省沧州市黄骅市人民法院经过审理依法确认抵押合同无效，有效维护了孙某的合法权益。

2012年9月，某养牛场向典当公司借款205万元，孙某为该笔借款提供抵押担保，与典当公司签订《房屋抵押合同》和《借据》，约定将其个人名下的一处房屋用于抵押担保借款。随后，孙某与丈夫张某向典当公司出具了《房地产抵押物清单》及《财产共有人同意抵押意见书》，约定孙某与张某作为财产共有人，自愿将该房产用作抵押担保，并分别签字、摁指印。2013年1月，典当公司对上述房屋办理了抵押登记手续。2016年1月，因养牛场无力偿还借款，典当公司诉至黄骅法院，要求孙某承担担保责任。

随后，黄骅法院又收到了孙某的起诉书，要求确认抵押合同无效，原本清晰的案件竟出现了让人意想不到的转折。孙某自称从未与典当公司签订过抵押合同，直至典当公司起诉才知道此事，是丈夫张某以她的名义与典当公司签订的房屋抵押合同，因该房屋系其婚前个人财产，丈夫张某无权对外抵押。但典当公司则坚称抵押合同是孙某本人所签，抵押合同真实有效。

庭审中，双方就抵押合同等文件中的签字和指印是否是孙某本人作为争议较大，于是申请进行鉴定，经鉴定，认定《房屋抵押合同》等四份文件中的签字和指印均不是孙某本人所写。

黄骅法院审理后认为，涉案房产证上明确载明该房屋的所有权人为孙某，并未反映有共有关系存在，典当公司对该房屋的抵押行为理应取得孙某的同意。从现有证据来看，孙某并未在《房地产抵押物清单》、《财产共有人同意抵押意见书》、《房屋抵押合同》、《借据》等证据材料上签名指印，而通典当公司也未能提交其他证据证明孙某已经同意或者授权张某用该房产进行抵押担保。同时典当公司作为上述材料的保管人，一直主张上述材料中孙某的签名是本人所签，该主张明显违背客观事实，由此可见典当公司在本案中不是善意第三人，故张某一方私自为涉案房屋设定抵押的行为不具有法律效力。

最终，黄骅法院依法作出判决，被告张某以原告孙某名义同被告某典当公司之间签订的《房屋抵押合同》无效。

法官说法：本案为涉及夫妻债务的无权处分案件，即夫妻关系存续期间，一方处置另一方的财产签订抵押合同的效力问题，主要涉及无权处分合同的效力以及夫妻债务中如何保护未具名一方的合法权益两个问题。

一、无权处分合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第51条规定，出卖他人之物，权利人追认或处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。也就是说无权处分行为是一种效力待定的行为，经无权处分人签订的转让财产的合同效力，取决于处分人在处分之后能否取得该财产的处分权或者权利人是否追认，如果权利人追认，则该合同对合同双方产生约束力，且该合同自始有效，否则合同无效，但该无效不得对抗善意第三人。法律规定的善意第三人，是指不知道、不知情且不应当知情的第三人。

本案中，因张磊未取得涉案房屋所有权，其擅自为房屋设立抵押的行为属于无权处分行为，其签订的抵押合同效力也处于待定状态。典当公司作为抵押合同当事人，提交的抵押合同中“孙某”的签字并非其本人所签，说明其对于无权处分的行为应是知情，故其不能成为本案中的善意第三人。综上，该抵押合同效力应属无效。

二、夫妻债务中如何保护未具名一方的合法权益。依据《最高人民法院》，认定夫妻共同债务的情况主要有两种：一是夫妻双方有明确的意思表示，对债务的承担；二是夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务。若未具名举债的夫妻一方提出债务虚假或者未用于夫妻共同生活及生产经营等免责抗辩的，则其应负举证责任，举证以上债务不能认定为夫妻共同债务。认定夫妻单方债务的情况仅一种，以个人名义举债超出家庭日常生活需要所负债务，此时举证责任转移给债权人，由债权人举证证明涉案债务用于夫妻共同生活。本案中，抵押房屋属于超出家庭日常生活需要所负债务，典当公司作为第三人有义务举证证明孙某同意张某签订抵押合同并办理抵押登记。若其举证不能，应承担举证不能的后果。

婚前财产怎么分割

如今，男女婚前买房，婚后共同偿还贷款的情况并不少见，但如果双方离婚，此时该如何分割财产？这是很多人更关心的问题。徐宝同律师团队根据处理离婚财产分割的经验，并从法院裁判的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。

（1）婚前一方购买的，婚后取得产权证书归个人所有。夫妻一方婚前以财产购买的房屋一次性全额支付的，婚后以一方名义登记的产权证书归个人所有。

(2) 婚前一方支付首付，婚后以夫妻名义共同偿还贷款，房屋为个人财产。夫妻一方婚前以个人财产购房，支付首付后按揭贷款，产权证登记在一名之下的，该房屋为个人婚前财产。婚后以夫妻名义共同偿还贷款，不改变房屋为个人财产的性质。但是，对方以个人财产偿还的部分，应当全部返还钻石；以夫妻共同财产偿还的部分，应当返还其中一半。

（2）产权证以一方名义登记，但投资者有债务的，应当返还。产权证以一方名义登记，但另一方有证据证明婚前购房时也有出资。离婚分割财产时，房屋为产权登记人的个人财产，剩余的债务为其个人债务。但是，对于第一期和已偿还的贷款，应当返还对方出资和偿还的部分。

（4）有证据证明，一方婚前购买的房屋是基于双方协商，共同拥有的是妻子的共同财产。一方婚前购买的房屋，另一方有证据证明，婚前是在双方认可购买的房屋为共同所有的前提下出资的，虽然财产登记在一方名下，但应当认定为夫妻共同财产。分割时，按照共同财产分割的原则处理，抵押贷款产生的债务为共同债务。但是，对于当事人出资比例差异较大，婚后确实没有共同生活，或者婚姻关系存续时间较短的，可以参照当时出资比例对房地产银行进行分割，而不是成两半。

以上是婚前父母给孩子买房、分割离婚财产的各种情况分析。未取得房产证的，一般由双方协商。如果协商不成，即使去法院，法院也不会判断房子属于哪一方。只会判决目前哪一方居住使用。房产证下来后，双方可以另行起诉分割房产。

徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同、疑难诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。

婚后买房首付款系用一方婚前房产抵押贷款，该出资及对应升值属于个人财产？

一审诉讼请求

甲男向一审法院起诉请求:1、要求撤销原、被告签署的《离婚协议》;2、判令原告名下房屋归原告所有;3、判令被告名下房屋归被告所有;4、判令被告支付原告房屋补偿款2210653.28元;5、本案诉讼费由被告承担。

一审认定事实

被告于x年x月x日登记结婚,于x年x月x日生育女儿。原、被告于2020年3月19日在民政部门办理了协议离婚手续,双方在《离婚协议书》第三条关于夫妻共同财产的处理:夫妻各自名下存款归各自所有;夫妻各自名下的房产及房中家具、家电归各自所有;婚前双方各自的财产归各自所有,各自的私人生活用品及首饰归各自所有。第七条:双方承诺对该协议书的字词义非常清楚,并愿意完全履行本协议书,不存在受到胁迫、欺诈、误解情形。离婚后双方继续同居生活,至2020年6月24日被告带孩子离开家双方正式分居。 双方于2013年10月3日购买了房屋,登记在被告乙女名下,首付款中400000元系原告用婚前房屋抵押贷款。2019年11月30日将上述房屋变卖,总售价2050000元。售房款存入被告乙女名下银行账户中。庭审中原告认为房屋价款和契税费用等合计1204248元,原告个人财产占房屋份额33.2%(400000/1204248)。 双方于2017年2月11日购买房屋登记在原告名下。 2020年1月17日被告与卖方通过中介签订房产买卖合同。于2020年4月14日签订《存量房屋买卖协议》。约定房屋价款为3250000元,首付1950000元,贷款1300000元。被告于2020年4月14日付款1950000元。

一审法院裁判

一审法院认为,原、被告在民政部门办理离婚手续时签订的《离婚协议书》第七条明确写明该协议不存在受到胁迫、欺诈、误解情形,因此该协议是双方的真实意思表示。

离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对双方均具有法律约束力。因此对原告要求撤销原、被告签署的《离婚协议书》的请求,法院不予支持。《离婚协议书》中约定夫妻各自名下的房产归各自所有。因此对原告要求其名下房屋归原告所有的诉讼请求,法院予以支持。

对于被告乙女名下天津市房屋,首付款中有400000元系用原告婚前个人房产抵押贷款,因此该400000元出资应为原告个人财产。该部分出资对应的房屋升值部分应归原告所有,但在离婚协议中对此未予分割。因售房款2050000元在被告处,虽然双方约定谁名下存款归谁所有,但该笔存款系婚后房屋卖房款,原告个人财产部分应该给付原告。故被告应给付原告补偿款680600元(2050000*33.2%)。

对于被告名下天津市房屋,于2020年4月14日签订《存量房屋买卖协议》,于2020年4月交付房款。该房屋实际购买发生在双方离婚协议之后。本案审理的是夫妻关系存续期间未分割的财产,该房屋的分割问题及原告对该房屋的出资问题不属于本案审理范围,原告应另行解决。

判决:

一、原告甲男名下房屋归原告所有;

二、被告乙女于本判决生效之日起十五日内给付原告甲男房屋补偿款680600元;

三、驳回原告其他诉讼请求。

上诉人主张

甲男上诉事实与理由：

第一、离婚协议书是女方向男方表示购买天津房屋后再复婚的情形下签订的。女方达到骗取男方财产的目的后,女方才向男方明确表示不同意复婚,我们提供微信聊天记录、中介公司一名房产经纪人员、小区邻居出庭作证均能证明本案存在欺诈事实。

第二、本案中房屋的卖方与女方签订房屋买卖合同,约定卖方以423万元向女方出售,是在2020年1月17日签订的合同,该合同签订时间上处于二人婚姻关系存续期间,原审法院认为实际购买发生在双方离婚之后,属于二人为避税签订的买卖合同是无效的,我们认为该房屋属于离婚后财产纠纷的审查范围,应当在本案进行审理。

乙女辩称,不同意对方上诉请求。

二审法院裁判

二审法院认为,民政部门为国家职能部门,双方均为完全民事行为能力人,应对自己的行为承担相应的法律后果,办理离婚登记签署离婚协议书非同儿戏,协议书应对双方产生约束力。故甲男要求撤销协议书中财产部分之请求,本院不予支持。

关于诉争房屋2020年4月14日签订《存量房屋买卖协议》,2020年4月交付房款。一审法院认定非属夫妻关系存续期间未分割的财产不属于本案审理范围,各方另行解决并无不当。上诉人甲男、乙女针对该房屋各自主张本院不予采纳。

关于诉争原房屋,首付款中有400000元属甲男婚前个人房产抵押贷款,一审法院认定该400000元出资应为原告个人财产符合法律规定,本案对此予以处理是正确的。

综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：驳回上诉,维持原判。

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