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这几天不少网友都在问：

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夫妻借名买房,离婚房产如何分(夫妻借名买房，离婚房产如何分)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下, 文章目录：1、也迪律师说法：“借名买房”之房屋所有权应如何认定？2、借名买房后，自己的房子却成了他人的分割财产？3、陕西浩公律师事务所 民商事研究院 |“借名买房”归谁所有也迪律师说法：“借名买房”之房屋所有权应如何认定？

紫金财经4月6日消息 案情：李某2010年想购买北京海淀某处房屋，但因当时处于离婚诉讼纠纷中，故李某拜托同事王某及王某的女儿为其办理房屋买卖手续，但是房款由李某定期转给王某，再由王某转给其女儿进行交付，为此李某与王某及王某的女儿签订无名协议，后将该处房屋登记在王某女儿名下。2012年李某离婚后希望王某的女儿将房屋过户给自己，但王某的女儿对此房屋主张所有权，经协商未果后，李谋起诉王某及王某的女儿要求返还房屋。李某提供了其与王某及王某女儿签到的协议、房屋首付转款给王某的凭证、后期定期给王某转款的凭证。

法律分析

“借名买房”是在政府限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户，或者个别人因自己当时的问题不方便作为显名购房人而与其他人通过签到协议而委托他人购房的情况。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

借名买房的方式实际上存在很大风险。因为房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母、子女或其他人，即“名义产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人（实际出资人）则无法要求取消交易，买家可以获得该房屋的所有权，实际产权人只能起诉名义产权人维护自己的权利。

因此如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。同时建议实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

所以，“借名买房”在发生纠纷后，如果没有签订书面协议，双方之间是认定为借名购房还是赠与或者其他法律纠纷，争议较大。本案中，法院通过综合分析房款支付、房屋装修、居住使用情况、购房手续原件的持有情况、双方对购房细节的陈述等，认定双方存在借名购房合意，且该借名购房行为不违反法律、行政法规强制性规定，支持了李某的诉求。（

借名买房后，自己的房子却成了他人的分割财产？

都说借名买房有风险，湖南一男子担心离婚了自己无房可住，还是借堂妹名字买了套房，没想到七年后，自己没离婚堂妹却要打官司离婚了，更麻烦的是堂妹夫声称这套房是夫妻共同财产要求分割，法院会怎么判？

案件起因：防了妻子，没防住妹夫

余刚（化名）是一名出租车司机，2013年，他瞒着妻子，借堂妹的名义购置了一套房产。

原来，前些年余刚和妻子经常发生争吵，一度闹到要离婚的地步。而现在住的房子是妻子婚前买的，他担心离婚了没地方住，一直有一种不安全感。为此他曾多次向妻子提出想再买一套房子，但妻子并没有当一回事，说房子是自己的婚前财产，想买的话得余刚自己出钱。

凑巧的是在那段时间，市郊有大型楼盘发售，价格相对便宜。余刚想着机不可失，便在征得堂妹同意后，借堂妹的名义，贷款买下了一套房子。

之所以瞒着妻子买房，是因为余刚认为如果以自己名义购买房屋，那么就属于夫妻共同财产，离婚时就要分割，而他的目的就是为了离婚之后有房子住。

但世事难料，早先感情不错的堂妹两口子，现在却打起了离婚官司。在借名购房七年后的一天，堂妹突然告知余刚，因为与丈夫打离婚官司，登记在她名下的那套房产，可能会被法院分割。

余刚作为案件第三人参加了庭审，请求法院不要分割堂妹名下的那套房产。法院给了余刚一个月的时间对房屋进行确权，确定到底是堂妹的夫妻共同财产，还是自己借名买的房。如果不能确权，就面临着堂妹夫妻俩分割房屋的风险。

无奈之下，余刚把堂妹、堂妹夫另行起诉到了长沙市天心区人民法院，请求法院确认借名购房的事实，并诉求把涉案房屋过户到自己名下。

法庭辩论：迷雾笼罩，各执一词

在案件审理过程中，余刚陈述，基于个人原因当时借堂妹之名买房，房款一直由其支付，与堂妹无涉。基于对堂妹的信任，当时双方未就借名买房有书面约定，事后补签了《借名购房合同》。

堂妹认可起诉事由和诉求，本案系借名买房，认可购房款都是余刚支付的。而且，堂妹夫知道本案借名购房事宜，并联系律师了解怎么操作借名买房。买房当天，堂妹夫也去了，并借给余刚5万元。

堂妹夫不认可借名买房。他认为，余刚与自己妻子系堂兄妹，该《借名购房合同》签订时间系在自己与妻子婚姻关系出现问题后，不能排除余刚与妻子系为转移夫妻共同财产所为。其次，本案证人都是余刚的亲戚朋友，缺乏证明力。余刚提供的银行流水显示按揭还款大多是通过现金还款，不能说明按揭还款人就是余刚。同时，余刚家庭名下已有两套住房，根据长沙市的限购政策，其声称的“借名购房”在当时就违反购房政策，如今依然属于限购范围。

法院审判：借名购房事实存在

长沙市天心区人民法院经审理后认为，本案诉争房屋购买时间为2013年12月，余刚与堂妹签订《借名购房合同》为2020年6月。借名买房合同关系是否存在，除了看双方是否有协议约定，还应当综合分析购房时双方当事人真实意思表示，并结合房款支付、房贷偿还、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。

经审查并结合相关事实，确信余刚与堂妹之间存在借名买房合同关系的事实具有高度可能性，故认定该事实存在。

据此，长沙市天心区人民法院一审作出限余刚堂妹夫妻二人在判决生效后十日内将房屋过户至余刚名下的判决。

后两被告不服该判决，上诉至长沙市中级人民法院，法院二审维持原判。

法官提醒：借名买房尽管法律没有禁止，但隐藏着极大的隐患和风险，如果处理不好，会给当事各方造成极大的困扰。

陕西浩公律师事务所 民商事研究院 |“借名买房”归谁所有

陕西浩公律师事务所 民商事研究院

文章/蔡晓科

随着房地产行业的持续发展，在实务中“借名买房”时有发生，其发生的原因、形式多种多样，难以有效及时辨别并规制，因此，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。

一、借名买房发生的原因

1、规避法律、政策：

2、规避房屋限购令政策；

3、规避限贷令以及其他贷款障碍；

4、简便手续、减少税费；

5、争享特定购房优惠；

6、隐藏真实的财产信息；

7、其他原因。

二、借名买房的风险

1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4、房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。

三、借名买房的实务裁判规则

1、借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

2、因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

3、对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

4、“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

5、书面合同不是“借名买房”的必要条件。

6、不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

7、借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。

8、借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

四、相关法律规定

《中华人民共和国民法典物权编》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第二百二十条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

五、律师建议

1、签订完善的借名买房协议或房产代持协议

在借名人与出名人就借名买房事宜协商一致后，要签订书面的借名买房协议，并在协议中就购房款的支付、房贷的偿还、税费的缴纳、房屋的装修与使用、物业费水费电费燃气费的承担、房屋过户的时间、房产证件的保管、房屋被拆迁的处置等进行明确的约定，同时，还应约定出名人不愿返还房屋或房屋因出名人原因被出售、抵押、查封后的违约责任，另外还应约定借名人违约不愿接收房屋的违约责任

若该借名买房事实发生在出名人婚内，建议出名人配偶共同签署该协议，以避免出名人离婚时借名房屋被认定为夫妻共同财产进而进行分割的法律风险。若出名人还有成年子女的，建议其成年子女也作为协议签署的见证人。

2、购房前要查明房屋性质

因借名购买需要通过摇号才能购买的保障性住房，借名协议很大概率会被认定为无效协议，借名人的权益无法得到保障。因此，此类房屋建议不要通过借名方式购买。但拆迁安置房一般按照经济适用房管理，不涉及保障性住房，风险相对较小

3、尽快办理过户手续

在借名房屋交付后，借名人应实际占有、使用该房屋，并在变更房屋权属条件成就时，尽快办理过户手续。

4、保存相关证据

借名人应注意保存购房付款、缴纳各类税费、物业水电费、装修合同等相关证据，同时保管《商品房买卖合同》原件及房产证原件。在出现或可能出现纠纷时，尽快通过法律途径维护自己的合法权益，诉前保全房屋、及早立案等。

陕西浩公律师事务所 民商事研究院

文章/蔡晓科

随着房地产行业的持续发展，在实务中“借名买房”时有发生，其发生的原因、形式多种多样，难以有效及时辨别并规制，因此，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。

一、借名买房发生的原因

1、规避法律、政策：

2、规避房屋限购令政策；

3、规避限贷令以及其他贷款障碍；

4、简便手续、减少税费；

5、争享特定购房优惠；

6、隐藏真实的财产信息；

7、其他原因。

二、借名买房的风险

1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4、房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。

三、借名买房的实务裁判规则

1、借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

2、因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

3、对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

4、“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

5、书面合同不是“借名买房”的必要条件。

6、不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

7、借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。

8、借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

四、相关法律规定

《中华人民共和国民法典物权编》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第二百二十条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

五、律师建议

1、签订完善的借名买房协议或房产代持协议

在借名人与出名人就借名买房事宜协商一致后，要签订书面的借名买房协议，并在协议中就购房款的支付、房贷的偿还、税费的缴纳、房屋的装修与使用、物业费水费电费燃气费的承担、房屋过户的时间、房产证件的保管、房屋被拆迁的处置等进行明确的约定，同时，还应约定出名人不愿返还房屋或房屋因出名人原因被出售、抵押、查封后的违约责任，另外还应约定借名人违约不愿接收房屋的违约责任

若该借名买房事实发生在出名人婚内，建议出名人配偶共同签署该协议，以避免出名人离婚时借名房屋被认定为夫妻共同财产进而进行分割的法律风险。若出名人还有成年子女的，建议其成年子女也作为协议签署的见证人。

2、购房前要查明房屋性质

因借名购买需要通过摇号才能购买的保障性住房，借名协议很大概率会被认定为无效协议，借名人的权益无法得到保障。因此，此类房屋建议不要通过借名方式购买。但拆迁安置房一般按照经济适用房管理，不涉及保障性住房，风险相对较小

3、尽快办理过户手续

在借名房屋交付后，借名人应实际占有、使用该房屋，并在变更房屋权属条件成就时，尽快办理过户手续。

4、保存相关证据

借名人应注意保存购房付款、缴纳各类税费、物业水电费、装修合同等相关证据，同时保管《商品房买卖合同》原件及房产证原件。在出现或可能出现纠纷时，尽快通过法律途径维护自己的合法权益，诉前保全房屋、及早立案等。

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